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这三张图决定着房价涨跌

近段时间,部分城市房价上涨的幅度,超越了人们的常识,颠覆了人们的三观, 很多人为房而失眠!


决定房价走势的因素很多,只有将房价放在合适的维度中,才能探究他的内在运行机制与规律。


2013年我在《楼市探秘》一书中,早就总结了两个重要的纬度:从长周期来看,决定中国房价的是三大驱动力:人口、城镇化、GDP增速;从短周期来看,决定中国房价的是四大因素:经济、政策、资金、库存。


而始于2014年10月的这轮房地产短周期的上行阶段,最核心的驱动力是货币放水与房贷放松。以下,根据易居房地产研究院的数据,为大家分享三张图。


1、M1与M2增速差值大增,巨量资金成为“困兽”


大家常听说M2,这是指代广义货币供应,不过近几年这一指标钝化,增速低位横盘,看不出什么东东。关键先生是狭义M1,M2的弟弟!


M1与M2增速差值,反映了企业部门存款活化的程度。一般而言,当差值呈正值,且持续上升时,意味着流动性过剩,企业部门不愿将钱存期,或者同时又不知道该投向哪里,于是暂时趴在活期帐户上。


从去年三季度开始,这一指标上行,四季度M1增速超过M2,今年上半年,继续疯狂向上。钱太多了,可投领域太少了!于是,房地产市场,成为民营资金为数不多的热点投资领域!


大家回想一下,本轮少数城市房价大涨,是否与这条曲线的走势完全一致?!

这三张图,决定着房价涨跌!


2、社会实际利率创近五年新低,不借钱是傻蛋!


货币供应放量,还不足以撬动资产价格;如果货币价格大降,则大事成矣。且看银行间市场同业拆借。从2015年二季度下滑,近四个季度利率不断下行,且处于近五年半以来新低。今年二季度,月加权平均利率为2.12%,与去年同期相比下降0.52个百分点。


低息之下,人们自然愿意借贷。贷款基准利率只有4.9%,如果买房,还可能打个九折,利率低得不要不要的。你不要,傻呀你?很多人的心态就是这样的,宁可把钱留在身边,也要多借贷。


这三张图,决定着房价涨跌!


3、个人房贷增速创新高,房贷如同疯狂的小鸟


个人房贷,是货币政策与房产政策之间的复合政策,也是决定市场需求的核心驱动力。本轮房价上涨,与房贷疯涨,密不可分!


从全国房地产贷款增速走势来看,2012年上半年,楼市低迷,与房地产贷款不给力有关。2013年的楼市繁荣,也与此指标的上升有关。


很多业内人士一直搞不懂一个现象:2014年的楼市降温时间短、幅度小,为什么? 大家瞧瞧,2014年个人房贷根本没有降速呀,与2011年下半年至2012年上半年,完全不同!


2015年下半年以来,房地产贷款增速提速,今年上半年房地产贷款总额23.9万亿元,同比增长24%,增速比上季末高1.8个百分点,和去年同期相比提升4.6个百分点,增速创近五年历史新高。


其中,房产开发贷款同比增长10.9%,增速比上季度低2.1个百分点;地产开发贷款同比增长7.5%,增速比上季末低15.3个百分点;个人购房贷款同比增长30.9%,增速比上季末高5.4个百分点。房地产开发贷款占比22.6%,个人购房贷款占比69.1%。


显而易见,个人房贷,是全国房地产贷款的主力军,占比最高;同时也是急先锋,增速最快!开发商从银行融资的钱并不算多,而个人购房者,才是本轮货币宽松的最大受益者!


这三张图,决定着房价涨跌!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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