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正式对上海楼市发布橙色预警

今年1月17日,老杨发表文章,针对深圳房价本轮超理性暴涨,建立了一套四级预警系统,并首次将深圳房价下跌预警定性为:黄色预警。3月发布橙色预警。5月发布红色预警。

 

在这一过程中,很多深圳网友质疑、反对、批判老杨,部分人认为老杨预测失败了,部分认为老杨人不在深圳,却爱唧歪深圳楼市,为什么不预警一下你所在的上海?

 

关于第一类人的质疑,老杨也承认深圳房价下跌的节奏没有那么快,与预测存在偏差,但现在也难定性老杨已经失败了。因为:虽然新房均价仍在上涨,部分新盘仍然热卖,但问题的关键是二手房价格基本平稳了。据深圳中介朋友说,当前深圳部分板块的二手房价格略低于今年3月,部分板块略高于3月。很多粉丝仍反映,挂牌出去的房子,不好卖,看得人少,按当前市价很难成交。能成交的价格,才是真正的市场价,对不?

 

这里,重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义:

 

四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨30%,但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

 

三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

 

二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

 

一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

 

为什么单单预警深圳,之前曾经解释过:深圳是本轮房地产短周期最典型的城市,房价最早上涨,涨幅最大,是研究房地产短周期波动的绝佳样本。

 

既然部分网友认为老杨不预测上海,不公平,那么为了堵住这部分深圳网友的嘴,老杨就按同样的预警系统,套在上海头上。上海楼市形势适合:橙色预警!

 

今年3月,我对深圳楼市发布橙色预警:市场温和,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。

 

老杨将70城(统计局公布)中的深圳和上海新房房价环比涨幅,做下图比较可知:2015年6月深圳房价环比涨幅见顶,为7.2%,其后振荡中收窄。

 

而上海房价环比涨幅很可能已于2016年3月见顶,4.3%,7月份已收窄至1.4%。依据深圳的相似标准,当前上海的房价形势,与今年3月我对深圳发出橙色预警时类似。老杨并没偏袒上海吧。

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

上述是统计局公布的新房价格涨幅。鉴于沪深二市皆以二手房成交为主导,必须观察一下二手房价格。因为一般规律是:二手房市场先于新房降温。

 

首先,再次回顾一下今年3月老杨对深圳发出橙色预警的文章中,截图如下。

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

当时拉了一条安居客上的二手房报价走势,当时,也即今年3月份房价仍在上涨。

 

现在,同样拉出深圳安居客二手房价格如下:一眼看得清,3月之后,深圳房价下跌,4、5、6月连跌,7、8、9月暂稳。我的预判是:横盘之后,仍将继续下跌。

 

如果仅看此图,则老杨3月对深圳发出的橙色预警,能说不靠谱么?

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

 

好吧。深圳这档事,先放一边。等年底时,老杨再来写文章回顾深圳。接下来,主要分析上海楼市。

 

同样,拉出上海的安居客二手房挂牌价走势,可见:4、5、6、7高位盘整,8、9两个月再度上涨,与市场实际情况高度符合。

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

稍微差开点题,顺带看下北京安居客二手房价格图:只盘整了两个月,7月便开始继续上涨,至今!而且近两个月涨幅大于上海!

 

我之前曾分析过,房地产板块轮动学说,此次也适用于四个一线城市内部:深圳先大涨,其次是上海,再次是北京,最后是广州。北京上涨晚于京深,幅度也小于沪深,因此 7月以来北京房价二度再涨,涨幅大于沪深。

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

 

言归正传,接着分析上海。根据易居研究院的相关报告,再来分析几组数据。

 

8月份,上海纯商品住宅销售均价为42475元/平方米,环比上涨13.6%,同比上涨41.2%,成交均价再创新高。如此大幅上涨,市场过热了。

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

8月份,上海土地成交均价15519元/平方米,同比增长93.3%,土地成交价格创历史新高。同学们注意,上海房价同比涨幅41%,地价却高达93%!房价涨得没道理,地价涨得没天理!

 

8月份,上海共成交26幅地块,平均溢价率为115%,其中融信以110亿元总价,10万元/平方米楼面价,刷新了全国的单价地王纪录!

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

截止8月底,上海新建纯商品住宅库存总量为727万平方米,远低于上一轮繁荣期的2013年。 8月份,上海新建纯商品住宅存销比为5.2个月,首次跌破6,创近6年新低,回到了09年至2010年的超级繁荣期。

库存紧张,百姓心慌,多数市区新盘,排队靠关系!托关系可能都买不上。

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

下图为上海二手房价格指数,这是另外一个机构发布的数据。根据老杨的多年跟踪和研究,此房价指数,在一轮房地产短周期的加速上涨阶段,一般会持续12个月左右,就会放缓节奏、或者停止、或者下跌。

 

而这轮周期,从2015年7月开始加速涨,至今年8月份已运行了14个月, 正在接近时长的极限!跑得太快,跑得太久,即便是刘翔,也会累坏的!体力透支了,短期出现小泡沫,这是老杨的定性分析!

 

杨红旭:正式对上海楼市发布橙色预警!

 

那么,上述的几组过热数据,还能持续多久?从房价涨幅及运行时长评估,上海房价应在四季度涨幅缩小,明年上半年盘整。市场降温的节奏,早两个月,还是晚两个月,主要取决于上海政策面的再度收紧时点与程度!我赌九十月份,上海再出新政。

 

接下来的这四段文字,与3月份对深圳发布橙色预警的相同,只是将深圳二字换成了上海,以此表明老杨并没有刻意贬低、敌视深圳。神州大地上的每一座城市,每一个乡镇,每一个村落,老杨都不会歧视。就像杭州峰会上《最忆是杭州》中的那首歌:我和我的祖国,一刻也不能分割;无论我走到哪里,都流出一首赞歌。

 

“基本这种市场形势的判断,老杨对上海楼市发出橙色预警,关于市场交易建议是:投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

 

对于上海的刚需者,老杨无建议。举个例子:如果你买了房子,就能娶到漂亮老婆,快乐幸福如神仙,那么你还会很在意未来一两年房价下跌二成左右吗?

 

因此,作为想要买第一套房的刚需者,不必过于在意房价短期波动,全国各地皆如此。有需求就购房,幸福快乐比什么都重要!

 

将来,等你有能力购第二套房、第三套房、跨地区购房之时,再来关心:房地产短周期理论、房地产板块轮动学说、购房三维体系等。”

 

 

[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

【关注微信公众号:1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社

 



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