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沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!

杭州国际大会,正在盛大举行。对于中国而言,对于领导而言,这次会议的规格与国际影响,让我想起2001年在上海召开的APEC。


2001年10月,APEC第九次领导人非正式会议在中国上海召开。会议在推动亚太经合组织在多边贸易体制发展、人力资源能力建设、电子APEC、新经济及反恐合作等多个领域取得积极进展,达成了旨在加速实现茂物目标的《上海共识》。中国国家主席发表了题为《加强合作,共同迎接新世纪的新挑战》的讲话,并提出APEC要坚定地支持多边贸易体制,加强经济技术合作,努力实现茂物目标。


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那时,老杨刚来上海工作没多久,至今仍印象深刻。全国关注这一大会,上海满城弄得花枝招展。应该是过去好多年好多年好多年,第一次在中国举行的规格最高的一次国际会议!当时国人的自豪感、上海拧的傲娇劲儿,不用老杨描绘了吧。


尤其是作为主会场的上海科技馆,相当高大上,可能至今都算得上全国最牛逼的科技馆!注意:2001年10月APEC举行,上海科技馆主馆于2001年12月18日正式对外开放。


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百度上是这么说的:上海科技馆是上海市人民政府为贯彻落实科教兴国战略,提高城市综合竞争力和市民科学文化素养而投资兴建的具有中国特色、时代特征、上海特点的综合性的自然科学技术博物馆,是对公众进行科普教育的公益性机构,是中国重要的科普教育基地和精神文明建设基地。占地面积6.8万多平方米,建筑面积9.8万平方米,分为11个风格各异的主题展区、4个高科技特种影院、3个古今中外科学家及其足迹的艺术长廊、2个主题特展和若干个临时展厅。是中国首家通过ISO9000/14000国际质量/环境标准认证的科技馆,已经成为国家AAAAA级科普旅游景点。家长朋友们,记得抽空带小孩子去玩。


第一次高规格的国际盛会,为何放在上海,而不是北京?老杨以为,正如当前比2001年APEC更高规格的20国大会,为何会放在杭州,而不是京沪广深,天津重庆南京武汉成都?这可能与领导的感情与偏好有关吧。


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关于城市选择,还有一层重要考量,这座城市与会议主题的相关性。2001年APEC的中国重要主张是:坚定地支持多边贸易体制。而2001年11月10日世界贸易组织(WTO)第四届部长级会议审议通过了中国加入世界贸易组织的申请。


众所周知,加入WTO中国经济有多重要,其后十年中国经济进入黄金十年(中国楼市基本同步进入黄金十年),出口持续多年猛增,中国一跃成为世界工厂,中国人的财富同步快增!而上海,则是中国对外经贸的第一重镇,其后,上海提出创建四个中心,其中就包括国际贸易中心!


本次20国大会的重要主题之一是:创新。中国国家主席习近平9月3日在B20峰会上的演讲,概括起来包括“创新、开放、联动、包容”这四方面内容。他在演讲中提到:杭州是创新活力之城,电子商务蓬勃发展,在杭州点击鼠标,联通的是整个世界。这里传承了敢为人先、勇立潮头的创业创新精神,这里孕育了阿里巴巴等享誉世界的知名公司,这里打造了引领产业发展的特色小镇,这里集聚了国内外心怀梦想的创客,这里落地了众多的改革试点,这里串起了驱动发展的创新走廊。


老杨的专业是房地产研究,分析上述背景,也是为了进一步探究中国这几个核心城市房地产发展的某些隐秘驱动力。


把高规格的国际大会选在某些城市,本身就是对这些城市的总体实力和地位的认可。如果加上其背后隐藏的城市功能定位、产业发展方向,则就能更好的把握这座城市的经济、产业、人口、财富等发展潜力。


比如,2001年以来的上海城市建设与房地产业,可以说是历史上发展最快的阶段之一(除了租界时期)。而杭州的城市地位与影响,经此大会之后,也会拔高一截。尤其是,杭州以电子商务为霸业的创新经济,必将更好更快的成为中国创新经济的一面旗帜!这对于未来10年至20年的杭州经济与楼市,堪称长期利好!


之前老杨已经多次分析杭州楼市,2010年时,杭州房价曾经仅次于上海,位居全国第二高。老实说,那时的杭州与温州,房价有点泡沫。其后,整个浙江楼市整体沦陷!2012年与2014年经历了两次大跌(如下图),无数的温州炒房客被套,其中下沙九堡是重灾区。2013年下半年在杭州拿地一大波开发商,也集体被套!


不过,杭州非鄂城,这座城在中国的地位,却不会塌陷!房价肯定还会回来。你只需要拿着票子等着抄底就行了。


从下图来看,2015年下半年,杭州房价见底反弹,开始持续小涨。2016年二季度步入加速涨通道,8月份首次超过2013及2010年高点,再创历史新高,一扫过去五年的霉气!

沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!


从本轮房地产短周期规律来看,京沪深的抄底点在2014年四季度(老杨2014年10月在上海买房属于经典的抄底案例,曾经在红粉内训会上讲过逻辑)。


而杭州楼市当时属于大病初愈,因此滞后到2015年年中方才见底,整个下半年都可算得上抄底季。老杨在杭州买房的时点是2016年3月,属于房价加速涨的前夜,此外主要考虑的因素并非短周期,而是最新研究成果:房地产板块轮动学说。


2015年二三季度,关于杭州的抄底时机,在很多人仍沉浸在杭州库存高、房价弱的悲观情绪中的时候,老杨已在多个房企中高管会议上提示杭州楼市回暖的拿地机遇。 并在2015年7月,老杨为新闻晨报写的一篇专栏文章中,旗帜鲜明的提出了:抄底杭州楼市正当时!如今已被完全证实!

 

沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!


今天我在微博上重翻出这篇文章的时候,有粉丝讽刺老杨:2015年7月以来涨幅比杭州大的好几个,南京厦门合肥苏州等,预测抄底杭州算什么本事?对于这样的粉丝,老杨很无语。


关于免费的微博平台,网友们能看懂多少,就算多少吧。真想要理解透老杨的思想与观点,并参与市场,就申请进入微信成为VIP粉吧。让那些看热闹的人,继续无知的快乐下去吧……只要你们开心,老杨就陪着你们,也算是对和谐社会做的一点微薄贡献了。


接下来,分析一点点更独特的东西。


2001年的APEC的主会场是上海科技馆,位于世纪大道2000号,花木行政文化中心区,世纪广场西侧,南邻世纪公园。


注意:世纪大道意喻意迎接新世纪,2000号也是有喻意的,而世纪公园也是2000年4月建成的,占地面积140.3公顷,是上海市中心区域内最大的城市生态公园。在老杨看来,在上海内环线之内,世纪公园面积之大,堪称奢侈,建设标准也非常高。


沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!


再回头,1990年国家开始开发开放浦东。开发十年,城市建设初见成效,除了小陆家嘴,其成效还体现在世纪大道、世纪广场、世纪公园、上海科技馆等。


而当时,很多浦西人继续用旧眼光看浦东,仍然存在“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”旧观念。而2001年,我在来上海的第一家开发商工作时,公司里的很多浦西人,居然没有去浦东世纪公园逛过!


2000年以来,浦东城区的房价涨幅,明显高于浦西城区。很多浦西人,至今不明白这是为什么?


而过去十年左右,浦东房价上涨幅度最大的板块,也与世纪广场、世纪公园、科技馆有关。


世纪公园北边的联洋社区(分布很多楼盘,以仁恒河滨城最耀眼),南边的大唐盛世花园(2002年项目第一期的广告策划由老杨操刀,呵呵),西侧的陆家嘴中央公寓,都是过去十年房价上涨幅度最大的板块与楼盘!而东侧是李嘉诚开发商别墅,别墅这个物业形态,升值幅度不可能太大。


2001年初老杨来上海后,一直居住在世纪公园周边2公里左右的范围。其中2014年10月买房,原本锁定了公园西侧的陆家嘴中央世纪公寓,后因急于抄底(同学们,抄底季来临时动作要快),而当时没遇到合适房型而作罢,至今仍感遗撼!

沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!


或许有人会质疑:老杨,你可会联想,真会瞎扯淡!居然把上海房价升值幅度最大的板块,与2001年APEC会议联系起来了。好吧,老杨只是用独特的视角看了那么一眼,不认同也罢。

如果用同样的视角,同样的逻辑来看解析杭州峰会,结果会怎样?


主会场所在杭州国际博览中心,类似上海科技馆?奥体中心板块,类似上海世纪广场、世纪公园?南滨江区域,类似浦东开发?下图中的奥体核心区的几个楼盘,比如绿地旭辉城(今年三月老杨所买小区),是否类似十多年前,刚开发建设中的浦东联洋社区?


沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!

沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!


从城市规划与发展方向看,杭州城市向南、向东发展。向南越过钱塘江,以奥体中心板块为核心,周边将成为新兴的高端板块,包括商务商业居住文体等。奥体中心向西,是滨江区的中心区,是杭州高新科技集聚区;向东的钱江世纪城,向南三公里左右区域,都将是未来10年至20年,杭州城市与楼市发展的潜力板块。


沪杭奇遇记:两次高规格大会与两个城市房价传奇!


房地产市场,与经济、产业、城建、人口等诸多因素相关,如果聚焦于一个城市,则有更多关联因素。


这两天,全球与全国民众都盯着杭州峰会,都在欣赏杭州城市之美、自然之美、历史之美。老杨也凑个热闹,以一个房地产研究者的视角,欣赏一下杭州楼市之美。同时,也穿越时空,引入一个参照系:上海楼市!希望能让大家有所启发。


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