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8月楼市,沪深反差如此之大,别把异常当正常!

刚刚过去的8月,对中国楼市,可谓非常不平静。在全国楼市继续升温的同时,不同地区的政策面与市场面出现了进一步的分化。


从主要城市的总体数据来看,市场并没降温,量能仍保持在高位。比如,2016年8月份,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9.2%,同比增长27.2%。相当强势噢。


重点比较一下四大天王的成交数据吧。


8月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9.0%,同比增长16.1%。形态还不错呀,没有明显降温。但继续分化中……


具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为-6.4%、34.3%、2.3%和-26.9%,同比增幅分别为-11.9%、71.4%、34.2%和-58.9%。


北京新房成交量,不温不火!看似不咋样,其实主要是因为北京商住房成交量太大,近期规模居然超过纯住宅!逆天了。规划土地房管部门,有失责之嫌噢!如果将住宅与商住加起来,成交量图就会强势多了。另外近两个月,北京的二手房成交火爆。


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上海可就比上海强一些了,比深圳就更强了。8月下旬,上海出现了收紧信贷、限离婚等传言,结果导致民政局告急,连续几天成交量超千套,恐慌性买房。因此,全月成交暴增,去化周期近几年来首次跌破6个月。

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看一眼深圳的成交量,大家就能理解为何老杨担心深圳楼市了。从4月开始,连续五个月低迷,目前量能回到2014年前三季度的低迷期。量能如此萎缩,你还敢对深圳房价充满信心?另外,近几个月深圳库存增长,去化周期上升至8个月以上了。你如继续看好深圳,老杨不拦你!

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广州,四大天王中的小弟,成交量保持高位,情况相当不错,房地产板块轮动的受益者,正在补涨中。未来几个月,广州楼市明显强于不深圳。近两个月,广州市区房价有点像杭州,开始加速上涨了。


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比较了量能之后。再来看房价。


下表是百城房价指数中的部分城市。8月份,无锡、上海、东莞、杭州、福州、天津、南京房价涨幅较大。北京和广州、武汉较强。深圳幅度也不小,但老杨觉得有点高估,或者说与低迷的成交量形成量价背离。但凡背离,多难持久。


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另外,值得关注的是,苏州房价出现环比下跌,这与苏州当前楼市降温的形态相符。


还有,对于上海8月成交量暴增,我认为不是什么好兆头!当市场因为政策传言而出现短暂狂热时,一般都是房地产短周期繁荣末期的特征。一点点风吹草动,就让购房者内心恐惧、烦燥、失眠,可知市场之弦已经绷紧到什么程度了!这是不正常的市场状态!


虽然老杨也不愿看到上海房价下跌,老杨的资产主要在上海嘛。但客观而冷静的进行逻辑推理,上海政策将进一步收紧,已经透支的市场,上攻力度将越来越弱。几个月后,上海楼市就会趋同于深圳疲惫的市场形态了。


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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