关注您的公众号“杨红旭楼市研究”有半年的时间了，看了很多朋友发表的买房经历，我自己深有感触，想写一些自己的亲身经历和感受，希望您能给我些意见和指导！

我是83年的，在同龄人中，我在房产投资方面应该是比一般人多，经过我手的住宅和商铺差不多有15套左右，当然有投资成功的，也有投资失败的！

我是05年大学毕业，在南京工作，毕业后父母说让我买房，当时的想法是刚毕业，还没有定位，买房的事就这么搁浅下来了。到了06年后，我现在的爱人，也是我高中同学，我们正式确定了恋爱关系，她从江西来到了南京。

这样买房的计划又重新提上议程，当时南京新街口的房价也就1万左右，当时的想法就是很贵，后来在同事的推荐下，看中了南京和江宁的中间，岔路口。当时比较了岔路口的三个楼盘，天地新城，明月港湾，瀛洲湾。

瀛洲湾的小区是最小的，房价也是最便宜的，价格在3600左右，明月港湾的小区是最好的，当时的价格是4000左右。现在回过去想，当时买房对小区的品质，物业毫无概念，觉得便宜就好！这导致现在这两个小区的二手房价格相差2000左右一平。

就这样，人生的第一套房就这么定下来了，总价39万多，父母帮忙付了21万，贷款18万，目的就是为了我们每个月的月供少一点。房奴的生活就这么开始了，每个月还1500左右，两个人一起还，压力不算太大。

到了07年，我和爱人的收入慢慢的多了一点，这时候正好和我们关系比较好的一个朋友要买房，这个时候岔路口的价格已经上来了，于是我们就和她一起去跑楼盘，最终我们去看了九龙湖的合家春天，朋友看中了一套38平的单身公寓，70年产权的，总价15万不到。

这时我们手上有点结余的钱，我和爱人商量，我们也买了一套，和朋友买在隔壁！连自己都没想到，2年的时间里，自己买了2套房，在当时同事的眼里，真可谓是地主！（因为那个时候，很多同事都没有买房，而我一个外地在宁的人，居然拥有了2套房！）

小日子就这么一天一天过。到了08年，爱人有一次考老家公务员的机会，没想到考了第一名，于是爱人08年就回到了江西老家，我09年4月份也彻底离开了南京，但是2套房子一直没有舍得卖！

09年到14年，这几年时间，爱人上她的班，我做我的生意，小日子过的还不错，财富有一定的积累。

在这几年时间里，我在老家买了3套住宅，3套商铺，而且都是在最高价买入的，现在的价格已经跌了很多，不忍直视了！特别是有一套商铺12年的时候3万/平买入，到现在3年时间了，还没有出租出去，损失惨重！

在13年的时候，我出手了南京的那套小公寓，当时37万出售，盈利20万左右。14年出手老家一套市中心的房产，如果算上利息，基本保本！所以从这一点来看，小城市的房产是多么的不值得投资！

15年实体经济走下坡路，我的生意也一落千丈，有300多万的款收不回来，还有100多万的借款也收不回来！

好在之前在银行的信用还不错，办了几张大额的信用卡，加起来额度在50万左右，然后爱人用公务员身份信用贷款20万，再加上身边一点积蓄，在15年12月份，同时在南京的高新区和杭州的未来科技城购入了两套房产。

我再一次投南京的原因，是因为江北新区刚成立不久，房价肯定是有一个比较大的改变；买入杭州的原因，是因为杭州横盘多年，马上有G20和亚运会的召开，对杭州的基础建设和房价肯定会有一个大的改变。现在回过去看，南京这套已经涨了6000元/平，杭州的涨了10000元/平。

今年6月份的时候，我出手了我南京岔路口那套房子，净得206万，从40万到206万，翻了5倍；我从买家手里拿到首付款后，我迅速又在杭州入手2套，一套位于闲林，由8500元/平涨到了11000元/平（选择闲林的绿城桃源小镇，我看中的是品牌价值和未来的配套可期，还有一点离未来科技城很近，刚需可能会外溢过来），一套位于三墩北的上实海上海，价格也由14000到现在的16000。

我总结了一下，关于投资的几点经验：

第一，现在买房已经不像10年前了，买房除了看地段之外，一定要看开发商和物业，品牌的开发商和物业一定会让你的房产溢价不少。

第二，作为投资，小城市的房产以及不具备投资价值！

第三，合理的使用信用卡，如果我不是因为办了50万左右的信用卡，我前面2套，是不可能有钱买的！

第四，银行办按揭，需要控制好时间间隔。如果同时买两套房产，在一定的时间间隔内办银行按揭，除了首付可以按首套房算外，银行的利率也可以享受首套的利率优惠！（我2套写我的名字，2套写父母的名字，都是按照这个方法，享受首套利率！）

第五，在还贷压力不大的情况下，尽可能大的使用银行杠杆和尽可能选择时间长的贷款年限！

我现在的情况是，杭州3套房，南京1套房，老家的暂时不用考虑，4套房总贷款是235万，信用卡是50万，银行借款20万，总共负债是305万。

我手上还有160万左右的现金，今后的家庭收入，按照目前的经济形势，估计不会太理想，所以我想问问杨老师，我下一步该怎么走？如何投资才能使我的资产配置最大化？

老杨点评：

有句老话：曾经沧海难为水。体验南京的房价涨幅之后，在三四线城投资房，淡出个岛，纯属找抽。

这位网友，没说明是在江西什么城市，老杨目测不是省会，大概率是一个地级市。真切的体验了掉进坑里的感受。

痛定思痛，重返二线。去年12月在南京和杭州购房，非常正确。尤其是南京，赶上今上半年的疯狂行情，狗屎运呀！

今年6月卖掉南京房子，在杭州补仓两套，也相当英明。南京暴涨后有风险了，高位出货，转入仍在补涨中的杭州，高抛低吸，思路清楚，行动坚决。

充分利用了高杠杆，尤其是50万元的信用卡，真是胆大心细呀，佩服！另外，还有一条重要经验：如果同时买两套房产，在一定的时间间隔内办银行按揭，利用银行审核的时间差，两套皆享首套房优惠。爽！

关于下一步建议：战果丰硕，杠杆偏高，防范风险，暂时不要投资房产了，暂休养生息两年吧。

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