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上海调控房价一拳不够,还将再来一拳?

看新闻,上海发改委官员说:房地产调控效果正在显现,3月25日出台实施了“沪九条”调控政策。政策实施以来,与一季度相比,二季度全市市场化新建商品住房、二手存量住房月均成交面积分别下降29%和46%;房价涨幅有所放缓,新建商品住房环比涨幅从3月份的4.3%回落到6月份的2.4%。


同时又表示:今年以来本市土地市场成交火爆,“地王”频现,部分地块的楼板价明显高于周边房价。下半年,本市将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时,加快调整土地供应结构,提高住宅工地比例,加快商品住房土地供应节奏。


老杨通过易居研究院上海月报中的三组数据,帮大家分析一下上海楼市的调控效果吧。


第一组数据:商品房销售增幅下拐


拿两根同比增幅曲线说事:全国与上海的新房销售面积同比增幅。上半年,上海商品房销售面积同比增长18.2%,全国商品房销售面积同比增长27.9%。全国强于上海。


两个曲线的走势基本同步,说明上海楼市并非是脱离全国的独立行情。但上海行情领先于全国。2005年上海的曲线率先反弹,并高于全国。


而到了今年,全国新房销售面积同比增幅,已于今年4月见顶,而上海的增幅则构筑了一个双顶。下半年,二者携手步入下行通道 。不过,注意,这只是增幅下行,而不是成交量大幅下跌。


上海调控房价一拳不够,还将再来一拳?


第二组数据:二手房成交量先跌后弹


上海的二手房交易量,已是一手房交易量的三倍左右,早就进入二手房主导的时代。而美国二手房成交量,是一手房的八倍多。因此,研究上海楼市,必须关注二手房。


2016年6月,上海二手房成交面积225万平方米,环比增加25.7%,同比减少22.4%。上海6月份二手房成交面积虽小幅增加,但量能仍偏弱,低于2015年月均成交面积246.9万平方米。 


看图可知,出沪九条的3月,正如出国五条的2013年3月,将成为本轮上海楼市上行周期的月度最高成交量!4月和5月,量能大缩,6月有所反弹。而且,听中介朋友说,7月继续反弹中。但老杨估计,量能不可能再创新高了。


上海调控房价一拳不够,还将再来一拳?



第三组数据:二手房价格高昂头


虽然4月以来成交量萎缩,但二手房价格却仍然高昂头颅,傲骄得狠!如下图。今年6月份,上海二手房指数为3686点,环比上涨1.7%,环比涨幅连续三个月收窄,同比上涨23%。


老杨研究过十几年上海二手房价格走势,在房地产短周期的运行过程中,一次又一次的重演:见底、小涨、大涨、小涨、盘整、小跌。当前,处于由大涨转为小涨的过渡期。


上海调控房价一拳不够,还将再来一拳?


回顾2013年3月,国五条出台后,上海楼市并没降温,直至11月份追加房贷政策,房价方才由大涨转为盘整。而2010年国十条出台后,上海二手房成交量大跌,其后于四季度反弹,不过价格却步入盘整 ,反弹乏力。


比较之后发现:这轮上海楼市上涨,在上海楼市名上,那是史无前例的强势与疯狂!老杨认为,3月新政,力量不足,还需要再打出一拳! 官方也在密切观察与跟踪。如果再出新政,大约会是在10月前后吧。


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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