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吓唬人的房产税 哄逗人的房贷抵税

近期,两个税收政策,又跑出来闹人了。一个是大名鼎鼎的房产税,一个是声名鹊起的个人所得税。

 

关于房贷利率抵个税,财政部财政科学研究所原所长贾康7月22日在三亚表示,个税抵扣房贷已经确认,可以确定该方案会在全国推广。

 

此消息一出,媒体疯狂炒作,计划买房的人心急如焚,这个巨大的利好政策一旦出台,房价还不更要大涨?必须赶紧买房!

 

关于房产税,7月23日,财政部部长楼继伟在成都举行的G20财长和央行会议税收高级别研讨会上表示:义无反顾推进房地产税改革!

 

此消息一出,媒体疯狂炒作,房子多的人非常担心:这个巨大的利空政策一旦出台,房价岂不大跌?是不是得起紧卖房呀。

 

两天之内,两个重磅税收政策,一个利空房价,一个利好房价,彻底把老百姓搞晕了,房价到底是涨还是跌?到底应买房还是卖房?


好几个网友向老杨咨询这个问题,老杨非常理解他们的心情:中国老百姓,或者因买不起房而被房子折磨的死去活来,或者因为房子多而被房子搞得神经衰弱,这个民族真是太喜欢房子了,这个国家的国民集体为房而疯而狂而醉而累!

 

本文老杨为大家简析俩税的那些事吧

 

关于个税抵扣房贷利息

 

7月22日,贾康对媒体表示:个人所得税可抵扣房贷已明确,会支付月供的利息,中央要求的时间是1年左右,但今年可能赶不上了。可以确定的是,这种方案会在全国推广。

 

言之凿凿!然而,画风突转。贾康向澎湃新闻回应称,房贷利息抵个税是他作为学者的一贯主张,研究方面确实有这个方向,但官方是否已经明确尚不清楚。

 

两种观点,差别甚大。据老杨的大概判断:作为已经退休的准官员(财科所属于事业单位),在论坛上透露些看似官方内部密秘的消息,能大幅提高学者混论坛的地位,这是北京专家学者惯用的技巧,搞得他们好像天天进出中 南海似的。


这些不太准确的观点,一旦经过媒体大量报导,他们又有些担心被官方问话,于是赶紧向第二波媒体记者澄清:我当时的意思不是那个意思,我的意思是这个意思……


2015年5月,国务院转发发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,进度要求:1、营改增最快,力争全面完成营改增,将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。2、进一步调整消费税征收范围、环节、税率。3、组织实施煤炭资源税费改革,研究扩大资源税征收范围。4、研究提出综合与分类相结合个人所得税改革方案。5、推进环境保护税立法。

 

也就是说,个税改革的方向,是由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制,最终实现综合征收。但是,2015年财政部并没完成任务,没有提出个税改革方案!

 

目前实行分类税制,11种所得分别征税:工资薪金所得,个体工商户生产经营所得,对企事业单位的承包经营承租经营所得,劳务报酬所得,稿酬所得,特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得等。对于普通民众而言,主要就是工资薪金所得,起征点为3500元,适用七级超额累进税率,最低3%、最高45%。

 

综合与分类相结合,那就意味着有的所得会纳入综合征收中,有的还会保持分类征收。在综合征收的部分,就涉及到税前扣除。正如当前工资薪金所得中,先减除四金。未来,很可能将个人房贷产生的利息,与四金一样,作为税前减除项扣除。

 

从国外经验来看,个人所得税将个人购房贷款利息抵扣相当常见。比如,美国购屋若自住,税法允许购屋的房屋贷款利息与所得抵减少缴所得税,并允许每张税表的申报者最多可拥有两栋自住屋,即一栋自住屋及一栋度假。而国内,也有个别城市曾尝试过用类似措施刺激楼市,比如1998年至2003年的上海。

 

通过上述分析,个税改革方案确实可能包括抵扣房贷利息,但贾康的表述有三点不合适:

 

其一,现在只是可能包括,官方并没明确,未来方案中并非铁定会包括。

 

其二,即便是未来税改方案包括,但个税改革涉及民众利益,需要征求社会意见;涉及税法的修定,需要人大审议。最终能否通过,存在变数。

 

其三,即便人大最终通过,包括个税抵扣房贷利息,也不一定会全国推广,可能由地方因地制宜,差别对待。

 

为什么?越是高收入比城市和高收入家庭,所节省的利息越多,而越是收入城市和低收入家庭,所节省的利息越少,甚至为零。也就是说,如果全国性的地实行这一政策,则更有利于高房价的一二线城市,而这些城市当前房价过热,需要出政策降温。而对于广大三四线城市,也就是急需去库存的城市,个税抵房贷利息的作用反倒很小。

 

那么,最终的逻辑是:在一二线城市房价降温之前,不可能在这些地区实行房贷利息抵扣个税,否则只能使这些地区的房价火上浇油!而对那些高库存的三四线城市,这个政策对房价的刺激作用较小。那么,也就没必要担心这个政策会在未来一两年大幅推高房价了。


杨红旭:吓唬人的房产税,哄逗人的房贷抵税,忽悠死你!


关于房地产税改革

 

7月23日,财政部部长楼继伟G20财长和央行会议税收高级别研讨会上表示,因为信息收集、征管能力及利益调整的问题,很遗憾个人所得税和房地产税改革还未推出,但仍将义无反顾地去做。

 

楼继伟是部长,讲话的份量、严谨性、靠谱性远高于贾康,因此可知:虽然遇到三个绊脚石:信息收集、征管能力及利益调整,但官方态度坚定,仍在推进,并未流产。

 

此处的房地产税,近似于房产税,近似于物业税。我国2003年就开始提出物业税,其后空转,其后2010年转而提出房产税,直至2011年在上海和重庆推出针对住宅的房产税试点。其后试点一直没有再增加。


2014年6月中央政治局发布的《深化财税体制改革总体方案》中,重点锁定六大税种,按计划中推进的先后顺序为:增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税、个人所得税。

 

但是,2015的《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中,只安排了五个税种的推进工作,惟独没有房地产税!

 

2016年3月全国两会期间,楼继伟曾表示房地产税还在立法阶段,个人所得税改革正在提出方案。

 

显而易见,房地产税的立法进程遇到较大阻力,比原定计划和目标,大大延滞了!

 

老杨推测,延滞的原因,除了楼继伟提到的三个绊脚石:信息收集、征管能力及利益调整。还有一个拦路虎:2014年全国楼市低迷,2015年四季度中央提出去库存,在全国去库存未见到明显成效之前,不太可能推出房地产税,因为这将利空楼市,打断去库存进程!

 

综上所述,老杨认为2017年肯定不会通过房地产税立法,但未来3-5年区间,大概率会推出这部法律。但即便征房产税,也会保护居民的基本住房需求,设定免征条款。不会使房价出现大跌。

 

但也会在一定程度的抑制投资投机性购房需求,这将有利于我国住宅市场稳健发展。去年以来一线城市和少数二线城市,房价一年翻倍的疯狂劲儿,绝非利国利民之兆!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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