2012年在售标杆一手房项目现在的溢价情况表

老杨看到此排名，颇有感触：其一，2012年我买的房子所在小区，排名第一，张江汤臣豪园。老杨一把购房好手，不是吹牛吹出来的，而是经受住了市场实战的考验！哈哈。

其二，相比二手房，新房容易成为楼市中明星。很多购房者朋友，也常常眼中只有新房，认为新房是“黄花闺女”，而二手房只是“离异女子”。

但是，买房是中长期投资。即便你是自住，房子仍是一项最重要的家庭资产。我们购房，需要考虑哪个小区中长期升值潜力大，而不是“新旧之争”。

针对一房一万整理的上述表格，我又查了一些数据，部分楼盘的价格略有偏差，但并不影响总体排序。

我所重点关心的是：什么因素导致这些当年的新盘，在几年之后，房价涨幅却存在如此大的差异？

主导因素不是房企品牌，也不是地价水平，更不是建安成本。最重要的原因是地段！还是那个铁律：地段、地段、地段。

接下来看图说话，简析房价涨幅靠前和靠后的几个楼盘

房价涨幅排名靠前的几个楼盘：

1、张江汤臣豪园， 高层住宅，涨幅第一。大型社区。浦东内中环之间，区位好。张江高新产业高度集聚，正在创建全球科创中心。优质学区，对口张江集团中学（初中）。

2、金鼎香樟园，高层住宅，涨幅第二。具有区位优势，中外环之间，丰庄是嘉定最近市区的板块。比外环外的江桥，区位及环境都要好。

3、陆家嘴花园，高层公寓，涨幅第三。大型小区。浦东内环内，新房供应稀少，周边次新房较多，环境较好。优质学区，福外花园分校（小学）。

4、祥和星宇花园，高层公寓，涨幅第三。位于中环线西北部外侧。大型社区。主要是具有区位优势。

房价涨幅排名靠后的几个楼盘：

 1、合生国际花园，别墅，涨幅最小。位于松江新板，远郊。

2、青浦珠光苑，多层，涨幅较小。位于超级远郊的朱家角，微型小区，多层普通住宅。

3、天汇广场，涨幅较小。商住两用，高层，70年产权。处于内中环间，区位不错，商住讨厌。

4、世茂滨江花园，高层住宅，涨幅较小。 浦东滨区，地段很好，大型 社区，且具有一定的景观资源。十几年前，请梁朝伟代言的中国名气最响的这一滨江豪宅，其实升值潜力真的很一般，也可以说有点糟！但仍有很多有钱人，想要买这个小区。老杨只能呵呵了。这个小区的诡异之处，在红粉内训课上说过，聊起来太长，此处不再展开。

最后，小结一下：涨幅较大的项目特点：外环以内，中环左右；高层住宅；有学区更佳。涨幅较小的项目特点：远郊；别墅；非住宅。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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