去年以来，一线及少数二线城市房价大涨、暴涨，引发了全社会的关注，关于房价泡沫的讨论，不仅在民间热议，而且在高层内部也屡屡涉及。比如，今年5月份人民日报刊发“权威人士”访谈录，也提出防范房地产泡沫。

其实，过去十多年，一直都有学者专家认为中国房价泡沫大，存在崩盘风险。但至今只见房价大涨，少见房价大跌。即便到了今天，支撑中国房价的很多逻辑仍未改变，比如城镇化进程，比如旧城改造，大量刚需与改善需求依然存在。

这里，老杨不想从房地产市场需求等内部环境分析房价走势，而是想从中国房地产业所面临的外部环境、外部制约、外部影响，来探究一下“房价不能大跌”的外部因素，到底是谁“绑架了中国房价”，只能大涨，不能大跌？

计划分为几篇系列文章展开分析此事。本文聊聊中国最大金融系统：银行。

近期，银行不良贷款率持续上升，越来越引发社会关注，银行内部人士也屡屡警示。不良贷款率的增长，主要与实体经济低迷有关。

银行的不良贷款的爆发，主要从2012年开始，先从江浙沪东部沿海地区反映出来，浙江是最典型的地区，比如温州不良贷一度全国最高。 2011年6月底，温州不良贷款率为0.37%，2012年9月末升至3.27%，远高于同期全国商业银行0.97%的不良率。

2013年开始，不良贷款高企现象向中西部蔓延。从全国统计数据来看，滞后至2014年开始，不良率持续上升至今。今年5月末，全国银行业金融机构不良贷款余额已超两万亿元，不良率2.15%！

银行不良贷款率上升，与房地产有何关系？先来看两张图吧。

2016年一季度，全国人民币贷款余额98.56万亿元，同比增长14.7%，比去年同期高0.7个百分点。一季度增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。从部门来看，住户贷款增速继续加快，非金融企业及其他部门贷款增长相对平稳。贷款投向呈现企业贷款平稳增长，中长期贷款增速回升；工业和服务业中长期贷款增速放缓；“三农”贷款增速回落；房地产贷款增速上升；住户消费性贷款快速增长等特点。

2016年一季度，全国房地产贷款总额22.5万亿元，同比增长22.2%，增速比2015年全年上升1.2个百分点，和去年同期相比提升2.8个百分点，增速创近五年历史新高。其中，房产开发贷款同比增长13%，增速比2015年全年低4.9个百分点；地产开发贷款同比增长22.8%，增速比2015年全年高10个百分点；个人购房贷款同比增长25.5%，增速比2015年全年高2.3个百分点。房地产开发贷款占比31.2%，个人购房贷款占比67.4%。

比较上述两张图可知，从2013年以来，房地产贷款增速超过全部贷款增速，而且一直保持增幅稳中扩大地态势。一季度末，房地产贷款增长22.2%，其中个人房贷最高达25.5%，远高于14.7%的全国贷款总增速！

这也就意味着，过去三年，一方面是全国银行贷款不良率快速上升的三年，同时也是房地产贷款（尤其是个人房贷）快速增长的三年！房地产贷款持续放量，房贷政策的持续宽松，成为支持房价上涨的核心驱动力。

那么，在坏帐四处狼烟的情况下，为什么银行如此卖力的在房地产领域发放贷款？

老杨认为有两点：一方面，国家支持民生，重点给自住性购房者贷款优惠；另一方面，也是更关键的，房地产领域，尤其是个人房贷属于优质贷款。

今年两会期间，央行领导表示：现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。

过去四年，我国银行业利润增速，从30%直线降对接近零增长。与此同时，银行在新增信贷上面临“资产荒”。原来风险较小的国企债务、地方政府担保的信用债也开始爆发风险。在诸多实体经济行业风险上升的情况下，银行反而加大在房地产领域的放贷力度。国企银行们也不傻呀。

那么，既然2013年以来，房地产贷款一路狂飚，占全部贷款的比重高达23%，如果房价大跌，部分城市房价泡沫破灭，对于中国的银行系统，意味着什么？

意味着：将爆发信贷危机、金融危机！银行将现倒闭潮。1991年日本房价泡沫破灭后，就曾有大量金融机构倒闭。

结论显而易见：23万亿、占全部贷款23%的房地产贷款，绑架了中国房价。只能上涨，不能大跌！绝不允许出现房价崩盘！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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