谢谢沈阳市、辽宁省房协邀请我来这里和各位做分享。第一次来沈阳，但是对沈阳这座城市非常熟悉，因为我小时候唱的歌都是沈阳啊沈阳我的故乡。

但是沈阳在过去几年，在中国楼市当中表现也是比较抢眼，主要是政策比较多变，市场却一直是不温不火。我每年要去很多地方谈全国楼市和当地楼市，今天就谈谈全国，同时也兼顾到东北和沈阳楼市的变化。

在座的大部分都是房地产行业的从业者，尤其是开发企业，而且很多开发商在进入沈阳，从我给开发企业老总们做咨询、做顾问的角度听到的消息，很多大企业对布局沈阳是不满意的，认为沈阳没有给母公司带来比较明显的利润增长。

但是沈阳有一点比较好，楼市成交总规模在全国各城市当中排名比较靠前，有量在。我们可能日子过得不好，比一线城市，甚至比厦门、合肥、南京、苏州要差很多，但是我们有量在，所以我们的日子不至于特别苦，我们有资金回笼，只不过我们赚钱确实不多。

你们所关心的是，什么时候风水轮流轮到沈阳，咱沈阳的楼市也再火一把，这是一个很重要的判断，那我尝试做一些解析。

我这个人比较喜欢总结，像房地产的白银时代，很多人说都是郁亮万科他们提出来的，我只能说万科和郁亮在过去几年提得比较多，但是全国最早提出白银时代的就是本人，2009年2月份当中国楼市遭遇国际金融危机的蹂躏，大幅降温的时候，我在上海的一本杂志写专栏的时候第一次提出黄金时代已经慢慢过去，但中国楼市不必特别悲观，因为未来还有白银时代。

后来我经过考证，中国楼市白银和黄金的分水岭是2011年，这一年对中国楼市非常地关键，它进入了一个白银时代，告别了黄金时代。而在这一年，中国宏观经济发生了一个很重要的拐点，就是中国GDP告别了两位数的高增长，从2011年开始跌破10，然后现在已经跌破7。

所以说中国的宏观经济跟中国的房地产在大的周期方面、在大的阶段划分方面非常一致，就是2011年是中国宏观经济增速由高转为中高，中高是官方称呼，可能是用中更合适一点，楼市与之相匹配，也是由黄金十年进入白银十年。

开发企业在商言商，就像个人买房子一样，只关心我们的投资、我们的项目、我们的交易能不能带来利润，开发企业赚钱天经地义。

今天，主要讲讲我提出的两个理论：房地产短周期理论与房地产板块轮动学说。

第一个板块：房地产短周期理论、逻辑与预测

短周期预测就是未来半年到一年。这是我在2013年写的一本书《楼市探秘》，在这本书当中，第一次对中国楼市的周期性波动进行了详细的分析、全面总结，然后有些结论和逻辑。

其实我们预测未来半年到一年楼市走和，这是很难的，因素很多，政策、货币、经济，连英国脱欧都会影响到中国楼市短期波动，连李总理都说了，一国、一个地区蝴蝶的翅膀扇动了，蝴蝶翅膀扇动之后它会传递到千里万里之外，就是英国脱欧经过漫长的传递会影响到中国楼市的波动。

影响楼市短期变化的有四个因素，我像剥洋葱一样从外面往里边剥，最外面一层是宏观经济，再剥一层是政策，再剥一层是资金，再剥一层是存货，它反映的是房地产本身的库存关系，最终我们所关心的就是房价走势，因为房价走势关系到企业的利润指标，成交量关系到我们的业绩、我们的销量，但是光有销量没有利润你是白干的。所以，房子的波动是企业必须要预测的事。

通过这样一个分析我们就会知道，外部有两个因素很关键，一个就是政策，楼市是政策变化之后市场就有变化；第二是资金，资金是所有价格最核心的因素，银根紧缩它一定会使股价、楼价下跌，银根放松一定会使所有的价格都涨，包含消费价格和资产价格，那楼市房价就是一个准资产价格。

第一个因素：经济面。经济跟楼市什么关系？两层关系：第一层关系，房地产是支柱，是国民经济重要组成部分。所以说，经济弱对楼市是利空，它会影响楼市的需求。第二层关系，宏观经济不好的时候，政府就会把房地产作为夜壶。

而我们2014年以来这一波楼市上行，这两层关系当中哪个起作用最大？是后者！经济不好所以说房地产要刺激，楼市要起来。短期是第二层关系起作用，中长期是第一层关系起作用。

第二个因素：政策面。这个是我总结的这一轮中国楼市复苏当中的政策五步走，最早是2014年两会李总理提出来的分类指导，分类指导就是打破一刀切，楼市不热的地方就可以放松。然后后来很快二季度，地方放开限购，包括沈阳放开限购。但是你要知道，在政策开放的政策先不要高兴太早，政策底部先见到，市场底部后见到。

比如一直紧缩，市场降温，然后突然政府说我要放松了，这段时间拿地的时机还需到，买房的好时机还没到，你再等等，等到政策会累积的不断放松，放松一段时间市场底部会出现，所以三月份李总理讲话就意味着政策底部见到，但是市场底部见到是930，它意味着市场底部出现了，这个逻辑很清楚。

去年经济工作会议列了六条，关于去库存的一些具体措施，下面这条是今年两会上李克强报告当中对于整个2016年政策的一个概括，其中有一句话关注一下，就是完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，说明2016年中央的政策还是宽松的，本来是支持，现在是完善支持，就是把支持的力度进一步加大，所以说在这样的情况下地方政府无论怎么放宽松，只要房价不大涨中央都不会出来干预。为什么呢？中央就想让你赶快去库存。

然后到了5、6月份，人民日报采访权威人士，出一些不同声音，我只能说是这个可能会有些内部的分歧，内部的分歧和判断存在也是很合理，但是他竟然是在警示房地产泡沫，那至少是在那些房价上涨过快的城市一定要担心的，所以像合肥还算拎得清楚，央视几次去报道，像南京动手晚了，地方政府已经被动了，但是我们现在沈阳早着呢，现在不用担心这个事，我们现在主要的任务还是去库存。

假如有一天，沈阳这一波不用操心了，可能要等到下一波，就是2017年市场降温，假设2019和2020年市场再一波升温的时候，全国再升温的时候沈阳可能会出现房价过快上涨。我们就安心的去库存，把库存去到合理程度是我们的政绩和功劳。

第三个因素：资金面。所有的资产价格都会受资金面的影响，我列了个图，什么意思？这个是M1，M1增幅大说明货币供应量比较大，这个线是银行的同业拆借利率，它是一个实际利率，凡是柱状图高的地方都是资金价格高，最高的地方像这个时候，货币增幅大资金价格低，这个时候就很差了，像2013年6月份之后整个资金链比较高，所以就压制整个2014年楼市下滑。过去的三个季度到一年，我们的环境非常宽松，是过去四五年最宽松的时候，但是尚没有回到2009年和2010年上半年这个宽松的程度。

所以你也可以理解，我为什么说房价涨得这么快。未来一年依然会保持宽松的状态，尤其英国脱欧投票成功，各国都在放松货币，美联储我预测年内可能没有一次加息机会，整个2016年美联储可能都不会加息了，然后中国也会跟着进一步放松，所以下半年会继续保持宽松，这是有利于房价保持上涨的。

第四个因素：库存面。这个指标是全国的指标，我们上周五在我们院发布了一个全国的房地产库存压力报告，这是其中一个图，这个是全国库存的一个核心指标，商品房待售面积，就是我们盖的新房交房了但是还没卖出去、也还没租出去，称为现房库存，这个是狭义的，因为包含期房库存。2011年是中国楼市白银十年的开始，从2011年开始中国狭义的库存它已经大幅增长。

这个是去化周期，在1998—2001年中国的去化周期比较高，当时库存压力比较大，尤其是大城市。这个时候，去化周期比较低，2005—2010年，这几年是中国黄金十年当中的核心的暴涨的时代，就是因为去化周期很短，供不应求。但是从2011年开始库存攀升。但是好的现象是，到了2016年前四个月，这个库存不再继续大幅攀升，然后去化周期居然已经回落了。

所以说我的观点很简单，就是2016年是中国全国房地产去库存的元年，我们初战告捷。这个对我们沈阳东北都是一个利好，但这个只是我们利好的开始。虽然说是很小的利好，但是它意味着大的形势在发生好转。

我们跟踪了全国35个城市的库存，可以看一下这三根线，一线城市基本上都是从2014年四季度开始振荡下行，二线和三线，也基本上是在2014年这个时候下滑。关键看三线这条线，从2011年开始三线城市一直增一直增，2013年少数城市繁荣，跟三线城市没关系，但是增到2014年第四季度，它跟一线、二线一样振荡式回落，所以在中国很多三四线城市的库存也开始好转了，这个好转是因为2014—2015年很多的二线和三线卖地量大幅降低、开工量负增长，连续两年拿地量是负的、开工是负的，那你只要是能够继续卖房子，库存自然会降低。

去化周期是一线最低，大概只有8个月，但是已经见底了，二线还在振荡往下走，三线库存比较大，二线和三线去化周期还没见底，房价最后一个关键因素就是存货和去化周期决定的。

结论。我们是每年都要预测下一年的全国市场变化，至少是从2012—2015年我对每年的预测全国的整体都是比较靠谱的，去年年底我预测2016年就是全国回暖，政策保持偏宽松，市场上行。

讲完第一个板块，房地产短周期；接下来讲第二个板块，房地产板块轮动。

板块轮动是我今年提出来的，我发现自己特别善于反思和总结。今年在全国房地产市场当中首次出现大规模的板块轮动，此起彼伏。板块轮动是股市里面的术语，一波牛市当中不同板块你涨完之后它涨，在中国楼市以前是没有的，这次非常明显。

为什么会轮动呢？我把它总结为三个逻辑：第一是区域分化。第二是资金充裕。第三是政策宽松。

多很多居民都发现钱没地方放的时候，他就会配置到楼市当中去，沈阳可能投资的人很少，但是北上广深很多，所以这种钱就会到处乱窜，这样的话就会导致板块轮动。

轮动方向第一是大都市旁边，像上海昆山、嘉兴。第二是核心二线，天津这一波非常强，去年天津楼市非常疯狂，火热火热，天津的热我认为主要就是因为去年4月份京津冀协调发展规划出台。

那我就想，我们虽然沈阳东北几年经济不咋样、楼市不咋样，那会不会因为东北经济改革加速、产业转型加速，给东北的楼市带来一些好的前景呢？这个值得我们去观察和期待。

强的地方可能会慢慢的回落，弱的地方需要等待时机，我到目前看到华东板块轮动的幅度最大，因为你要先蹲下才能跳起来。

这是环比的涨幅房价，每次都是一线城市房价涨得猛、涨得快，现在已经两个月回落，最热的时候已经过了，一线肯定是已经见底了。但是二线三线涨幅可能还会有一个振荡，这个需要观察。

这是更全的一个图，拿2015年12月份房价水平相比五年前的2010年。依然是北上广深比较靠前，然后是核心的二线城市。我讲讲温州，温州房价去年底的时候相比五年前跌了24%，然后整个浙江都不行，浙江有四个样板城市浙江、金花、宁波、杭州都是跌的。另外海口不行，海口、三亚不行。然后就是一些东北的城市，包头不行，秦皇岛也不行，锦州，比较差的是牡丹江，差的城市就是浙江，第一浙江、第二海南、第三东部沿海、包括东北。

相比过去五年，沈阳还是不错的，沈阳是跨五年涨了8%，所以说沈阳楼市是温吞水，别人涨它也不怎么涨，别人跌它也不怎么跌，就这样，但是走量。假如说你是在2010年在浙江抢地，在海南开发，现在全部被套，全军覆没，房价跌了你能赚钱吗，铁定不会的。

沈阳楼市最好的时候是2005、2006年，沈阳的房价跑赢全国，之后是随着全国而起伏不定，总体上是比较弱。2013年这一波是略微跑赢全国，但是2014年开始沈阳这根线一直是跑输全国，到目前依然是跑输全国。所以说，沈阳是过去的一年、两年表现是比较弱的。看整个过去的十年，它跟全国基本上是同步的，谈不上强也谈不上弱，比北京要差很多。

看杭州，杭州的库存量偏高，但是杭州的去库存也是从2014年往上走，杭州去化周期本来很高的，大概了超过26个月，但是一直往上走，到了现在它突然已经跌破10%了，它一旦跌破5，之后两个月房价就暴涨，就类似南京、合肥一样，所以杭州这个城市我觉得是有戏的。我们看一下，到时候会不会迎来大的补涨。

看看沈阳，去库存它一直是高位盘整，它没有往下走。看去化周期，最高的时候是2014年三季度，最高的时候是25个月，跟杭州一样，但是杭州到目前已经是6个月、7个月了，而我们沈阳到目前依然是在18个月左右。库存只是说停止增长，但是还没有往下走，去化周期回落了，但是依然保持在18个月。

我们的目标是要去化到10个月以下，最少是去化到15个月也算行。先去化到15个月，然后去化到10个月，去化到5个月就能暴涨了，但是我认为未来一年沈阳可能没这个前景。我感觉沈阳未来一年会库存往下滑一点，库存周期会接近12、13的样子，然后全国一降温它就没戏了，跟着全国走。等到2019、2020年的时候，那一波我们会期待，沈阳房价涨幅可能会比较大。

我的总结是：沈阳楼市没有大的风险，但是现在是冬天即将过去，春天还没到来，属于这个情况。一线的城市当中，和二线的少数城市已经进行夏末，像杭州已经步入春天，但是包括西北、西南的很多城市，基本上现在还是处于冬天末期，春天还没有来临，那么这一轮短周期还有一年时间，我们还有机会进入到春天。

这一波房地产短周期上行，沈阳可能没有夏天，直接会从春天跳到全国降温之后的那个秋天、冬天了，等到下一轮上行期，我认为会有夏天。所以说，我们的好日子还要熬一熬。

所以三个词，忍耐、练功、提升。就是我们在这样不算好的几年当

中，把我们沈阳市房地产的内功练好，把我们的社区品质提升上去。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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