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研究库存的那么多,只有这家机构揭秘了房价生死线!

6月27日,李总出席在天津举行的2016夏季达沃斯论坛开幕式并发表致辞。作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存, 成为此次论坛关注热点。经不完全统计,至少已有28个省区市去库存方案,效果初步显现。但不少与会专家认为,目前中小城市库存压力大、地方土地财政依赖等问题仍然比较突出,全面推进去库存任重道远。


凑巧的是,6月24日,易居房地产研究院在上海大学秋实楼大报告厅,举了易居论坛:2016年中论市暨全国房地产库存压力研究报告发布会。研究院的领导与研究骨干,登台分享观点。我发布了上半年我院的重磅研报:全国房地产库存压力研究报告。




自2015年11月高层提出房地产去库存任务之后,全国各类机构与学者专家,纷纷研究和测算全国库存规模,绝大多数观点都认为库存规模偏大!其实,既然国家决策层都提出要去库存,肯定是规模偏大。


问题的关键:库存规模多大是合理的?之前没有机构与专家说得清,我院这份研究报告,创新性的提出了库存压力的区间划分。老杨将全国和60个城的划分标准,与大家分享如下:


全国库存压力:5-10%的房价涨幅对应的库存区间合理!


我们通过比对全国房价与小口径去化周期的历史走势,对库存压力区间进行“三分法”的划分:库存偏高、库存合理、库存偏低。


从1998-2015年商品房价格涨幅和去化周期走势看,根据历史上两条曲线的位置关系,我们认为:4-5个月的去化周期为库存合理区间,超过5个月为库存偏高区间,低于4个月为库存偏低区间。


判断依据:房价短期变化主要由供求关系决定,5-10%的房价涨幅,与我国过去十几年的GDP平均增速,保持一种较为合理对比关系,可能界定为合理区间。因此,与这一房价涨幅相对应的库存去化周期,可划为库存合理区间。比如,2003、2012、2013年即属于此区间。


杨红旭:研究库存的那么多,只有这家机构揭秘了房价生死线!


全国房价涨幅涨幅超过10%,则意味着楼市偏热,供不应求的情况突出,去化周期偏短,这一区间可界定为:库存偏低。比如2005、2007和2009年属于这种情况。2004-2011年,去化周期低于5个月时,一半年份的商品房价格涨幅超过10%。


全国房价涨幅涨幅低于5%,则意味着楼市偏冷,供大于求的情况突出,去化周期偏长,这一区间可界定为:库存偏高。比如1998年-2002年,2014年属这种情况。


当然,上述只是大致的区间划分,有些年份的去化周期与房价涨幅,吻合度偏低,甚至呈反向关系:比如2008年房价小跌,但去化周期偏短,比如今年1-4月房价涨幅偏大,但去化周期仍偏高。


2015年和2016年以来,情况略有异常,库存处于偏高区间,但在少数一二线城市房价猛涨的带动下,全国商品房均价涨幅较大,难以反映三四线城市的实际库存压力的真实情况。


杨红旭:研究库存的那么多,只有这家机构揭秘了房价生死线!


60库存压力:12-16个月的去化周期属于合理区间


易居研究院还跟踪了全国60城库存变化。将60个城市新建商品住宅的存销比、全国70个大中城市新建商品住宅价格指数的环比增幅两组数据进行绘图分析。


从下图可以看出,两条曲线基本上呈现了负相关关系。当存销比达到峰值时,恰是房价增幅接近谷底的时候。而当存销比接近谷底时,恰是房价增幅达到峰值的时候。


举例来说,2014年7月存销比达到了峰值,为19.5个月;而在2014年8月,房价指数环比增幅达到了谷值,为-1.2%。再看2016年的数据。2016年存销比数据不断下行和探底,此时房价增幅曲线不断上行。


杨红旭:研究库存的那么多,只有这家机构揭秘了房价生死线!


基于房价的走势进行区间划分和对比,并根据经验值来划分相对应的去库存压力和区间。


1、当房价指数的环比增幅大于0.6%,增幅就属于偏高,房价属于过热。根据经验值和下图的曲线,存销比数据基本上为小于12个月的水平,即为偏低水平。


2、当房价指数的环比增幅位于0.0%-0.6%的区间时,增幅则属于合理,房价增幅基本算温和。根据经验值和下图的曲线,存销比数据基本上为12-16个月的水平,即为合理水平。


3、当房价指数的环比增幅低于0.0%,增幅就属于偏小,这说明房价偏冷。根据经验值和下图的曲线,存销比数据基本上为大于16个月的水平,即为偏高水平。


最后,综合而论,当前全国库存仍然偏高,压力仍大,必须继续坚持去库存方针;而一线城市、多数二线城市,部分三线城市,库存已经步入合理区间,甚至进入偏低区间,不仅不需要去库存了,反而急需补库存!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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