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地王怒发冲冠,难挡沪深楼市大势向下!

刚刚过去的5月份,全国地王热翻天。其中最诡秘的市场现象,出现在深圳上海。


今年3月下旬,深圳和上海同时出台楼市新政,其后楼市持续降温,量缩价盘,其实相当部分的二手房开始降价。


然而,5月份,上海外环外突然惊现两块楼面价5万左右,未来房价预期超7万的地王。而深圳也不甘落后,龙华地王楼面价高达5.6万元,未来房价预期超8万元。


在地王掀起的冲击波之下,很多开发商和购房者、卖房者,信心重振,部分卖家已急不可耐的提价了。


在此形势下,老杨认为:地王只是暂时现象,很拦住市场下行的巨石!

比地王更能反映市场温度的是房屋成交量,建议大家紧盯着沪深二市的成交量变化。


易居研究院跟踪的数据表明:5月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比4月增长9.2%,略有地转,但同比去年5月仍减少10.9%。


更关键的是,当前这四个城市走势分化,一线城市内部也在进行板块轮动。深圳跑在最前面,广州跟在最后面。深圳不宜购房了,而广州仍OK。


具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为11.4%、2.5%、15.5%和-1.6%,只有深圳无反弹。


同比增幅分别为-4.7%、-25.9%、31.8%和-59.1%。深圳最缩幅度最大,要想从地上爬起来,难度实在太大!


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地王怒发冲冠,难挡沪深楼市大势向下!


看完上面四张图,尤其是观察过去三个月的成交量变化,你可能也就明白:为什么老杨对深圳房价下跌发出最高级别的红色预警了!


4月与5月连续两个月,深圳新建商品住宅成交量巨跌,回到了2014年前三季度楼市低迷期的低位!也许有人会说,深圳库存太少,新盘供应太少,所以影响了成交量。但实际上,近两个月深圳新增供应量,小于成交量。也即,日光盘越来越少,去化速度越来越慢。


深圳市规土委监测数据显示,5月份全市新房共成交3217套,环比下跌4.4%。但更能反映市场情绪的二手房成交量,5月仅成交3728套住宅,环比大降56 %!


深圳链家成交系统数据统计表明,5月全市二手住宅均价为49865元/平方米,环比小幅下降3%。其中,南山二手房均价为63824元/平方米,环比下跌11.9%,直接拉低了全市的均价。深圳的朋友们,作为房价最高峰的南山,降温最明显了么?暴涨之后,降温也明显,符合市场波动的能量守恒定律。


从安居客的二手房价格来看,仅比较深圳和广州两市,二者近几个月走势形成鲜明对比。广州稳中趋涨,5月房价高于4月。

地王怒发冲冠,难挡沪深楼市大势向下!


而深圳二手房价则连跌三个月。只是,5月跌幅收窄。价格水平回到今年1月水平。


地王怒发冲冠,难挡沪深楼市大势向下!



这只是下跌初期,深圳房价离跌到位,还有较长时间。从点位来看,两年后,深圳房价可能会跌回2015年10月的水平,也即比今年3月高点,下跌二成左右。当然,这只是老杨的推测。


深圳的乐观派们,你们也可以说,这是老杨的意淫。呵呵。



[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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