今年3月下旬，深圳和上海同时出台楼市新政，其后楼市持续降温，量缩价盘，其实相当部分的二手房开始降价。

然而，5月份，上海外环外突然惊现两块楼面价5万左右，未来房价预期超7万的地王。而深圳也不甘落后，龙华地王楼面价高达5.6万元，未来房价预期超8万元。

在地王掀起的冲击波之下，很多开发商和购房者、卖房者，信心重振，部分卖家已急不可耐的提价了。

在此形势下，老杨认为：地王只是暂时现象，很拦住市场下行的巨石！

比地王更能反映市场温度的是房屋成交量，建议大家紧盯着沪深二市的成交量变化。

易居研究院跟踪的数据表明：5月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比4月增长9.2%，略有地转，但同比去年5月仍减少10.9%。

更关键的是，当前这四个城市走势分化，一线城市内部也在进行板块轮动。深圳跑在最前面，广州跟在最后面。深圳不宜购房了，而广州仍OK。

具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为11.4%、2.5%、15.5%和-1.6%，只有深圳无反弹。

同比增幅分别为-4.7%、-25.9%、31.8%和-59.1%。深圳最缩幅度最大，要想从地上爬起来，难度实在太大！

看完上面四张图，尤其是观察过去三个月的成交量变化，你可能也就明白：为什么老杨对深圳房价下跌发出最高级别的红色预警了！

4月与5月连续两个月，深圳新建商品住宅成交量巨跌，回到了2014年前三季度楼市低迷期的低位！也许有人会说，深圳库存太少，新盘供应太少，所以影响了成交量。但实际上，近两个月深圳新增供应量，小于成交量。也即，日光盘越来越少，去化速度越来越慢。

深圳市规土委监测数据显示，5月份全市新房共成交3217套，环比下跌4.4%。但更能反映市场情绪的二手房成交量，5月仅成交3728套住宅，环比大降56 %！

深圳链家成交系统数据统计表明，5月全市二手住宅均价为49865元/平方米，环比小幅下降3%。其中，南山二手房均价为63824元/平方米，环比下跌11.9%，直接拉低了全市的均价。深圳的朋友们，作为房价最高峰的南山，降温最明显了么？暴涨之后，降温也明显，符合市场波动的能量守恒定律。

从安居客的二手房价格来看，仅比较深圳和广州两市，二者近几个月走势形成鲜明对比。广州稳中趋涨，5月房价高于4月。

而深圳二手房价则连跌三个月。只是，5月跌幅收窄。价格水平回到今年1月水平。

这只是下跌初期，深圳房价离跌到位，还有较长时间。从点位来看，两年后，深圳房价可能会跌回2015年10月的水平，也即比今年3月高点，下跌二成左右。当然，这只是老杨的推测。

深圳的乐观派们，你们也可以说，这是老杨的意淫。呵呵。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

【偷听老杨干货去“分答”，查找“杨红旭”】