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国土管家,你妈喊你回家“查囤地”

过去几个月,北上广深南厦苏合,此中国楼市中的四大天王和四大公子,把社会舆论掀翻了天。高房价与高地价“两胁插刀”“双剑合逼”,把当地普通购房者与以后打算买房的年轻人,砍得血肉模糊。


其实,自今年3月调控以来,深圳上海苏州房市已有所降温,正朝良性方向发展。但恰在此关键时点,有“国嘉队”背景的“二大爷”“大金主”“共和长子”们,如同半路上杀出的几个程咬金,抢起地王来,凶悍而霸道,眼都不眨一下。


比如,近日,他们把上海外环以外的郊区楼面价,顶高到近5万元左右,各界预期他们未来卖房价得高达7万多,才能不亏钱。比如,他们把深圳关外郊区龙华的楼面价,顶高到5万多,各界预期未来卖房价得高达8万左右,才能不亏钱!


他们都是大财阀,不差钱!在现有制度之下,人家高价拿地,不违规,不犯法。观众们也只能磨磨嘴皮,干吼几声,人家继续拿着纳税人的钱,玩赌!


他们拿的这些超高价地,未来一两年要想卖房、赚钱,基本不可能!业内懂行的人会说,现在看起来确实地价贵,但在货币超发的背景下,且这些二大爷的融资成本非常低,只要捂几年再开发,以时间换空间,不就能赚到了吗?


确实如此!老杨也认为,多数二大爷,都有这点小聪明。而且,懂行的人,也可掰掰指头算一算,2013年以来的部分地王,至今仍未能动工的,不算什么稀罕事呀。光是北京,就有好几块吧。


各位不懂行的小看官们,老杨想告诉你们:咱们国家有法律法规,严禁囤地!那么,为什么还有企业正在囤地,而当前抢地二大爷们,仍在打主意将囤地?这个难题,老杨可没能力回答。我只能帮大家分析一下,且鼓与呼。


且看下文:


早在1999年,国土资源部出台的《闲置土地处置办法》就明确规定,闲置土地满1年的可征收土地闲置费;满2年以上的可无偿收回土地使用权。


2003年房地产调控之后,土地管理越来越严,曾多次提出要实行最严格的土地制度。然而,落实起来却困难重重,清查闲置用地尤其如此。


2005年,著名的调控政策“国八条”曾明确规定:对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。后来又追加处罚力度:1年不开工按土地出让金的20%进行罚款。


2007年,国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》强调:近年来,各地积极贯彻落实国家加强土地调控的一系列政策措施,但是在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出,处置不力,直接影响了土地调控的效果。为严格执行闲置土地处置有关规定,加大处置力度,现就有关问题通知如下:


各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)有关闲置土地处置的规定,加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。


然而,近些年来闲置用地的治理效果却非常不理想。究其原因,错综复杂。归纳起来,不外乎两点:不知该打谁的板子,或者不愿打板子。


国土资源部副部长贠小苏曾公开表示,截至2009年底,全国54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。就某块土地而言,造成闲置的原因到底是与开发商有关,还是与地方政府有涉,不少时候是笔糊涂账。


即便少数项目事实清楚、证据确凿,也难以打板子。如果责任在地方,往往需上级部门甚至是国土部进行督查、约谈和处理。确实,近几年国土部部长每年都会约谈少数违规使用土地的地方官员,但真正涉及土地闲置的不多。如果是开发商的原因造成土地闲置,地方上碍于各种关系与情面,往往又难以从严处置。


2009年新修订的《闲置土地处置办法》,不仅根据十几年来的新情况进行调整,而且在某些关键环节更加细化,使其更具可操作性。比如,很多城市都会见到某些土地围墙里面是荒草,如果仅以“围墙”为动工标志的现象,则开发商未免太容易弄虚作假了。现在则将“动工开发”定义为依法取得施工许可证后,区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目,分别确定标准。也就是说,需要真的打桩挖土才行。


再如,开发商一般不会轻易起诉政府。新办法更加强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位,规定对政府原因造成的闲置土地,应由政府或者政府有关部门承担违约责任,并采取更加灵活和更加符合实际的措施:包括明确延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等,从而保护了开发商的权益。


2009年11月,央视报道了北京的土地闲置情况,曝光了市中心一幅宝地,居然被捂了近4年。这块被称为2006年第一拍的工体4号地,当初被李泽楷旗下的盈科拿走,按照土地出让合同,本该于2006年9月20日前开工,2008年3月31日前竣工。


2006年初,此区域住宅价格约为16000元每平方米,2009年时已翻了一倍以上。转手之间,高差价就被收入囊中。在房地产投资圈内,有这样一种说法:建房子的没开发房子的利润高,开发房子的没有投资房子的回报率高,而投资房产的,又赶不上炒地皮的来得暴利。从成本构成分析,土地是房价的重要组成部分。况且,近几年全国地价上涨幅度总体上明显大于房价,从这点上看,地价是推高房价的重要因素。


北京盈科地块闲置近4年,却无人过问。另外,国家法律是不允许随意转让土地的。1994年出台的《城市房地产管理法》中规定:按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,(应)完成开发投资总额的百分之二十五以上。挖个大坑“装开工”,几年后把项目卖掉,实质是倒地皮。这已属于违法行为了。


法不责众。对于弱势的民众,有时亦有合理之处;而对于那些通过囤地、炒地谋利的“非良民企业”,就不应这么轻松搪塞了。早在2007年6月,国税总局在解读新政《城镇土地使用税暂行条例》时认为:目前全国已出让的土地有2/3仍处于闲置状态,尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。


据媒体报道,国土资源部副部长胡存智在出席2013年7月“全国土地利用动态巡查工作现场会”时透露:近期发现土地市场中存在供地者和用地者达成默契,通过违规出让等手段,导致大量土地囤积在用地者手中,长期不开发或开发不足。鉴于此,国土部选择了可能存在上述情况的“特殊”地块284宗,进行调查分析。


原来,“近期才发现”!其实,土地出让与管理领域,官员权力寻租早已是公开的“秘密”,这是近些年全国贪污腐败案发案率最高的领域之一。作为管理部门的国土部,应该心知肚明。不过,敢于在这种公开场合,这么直白、赤裸的表示,也算是一种小小的进步了。只有敢于直面惨酷现实,才有可能解决这一痼疾。


据国土部数据,截至2013年5月,全国闲置土地仍多达3.55万公顷,其中房地产闲置土地1.07万公顷。近些年,极少看到政府无偿收回闲置土地的新闻。


为什么会这样?原因错综复杂,归结起来,不外乎两点:一是利多,二是难管。


关于利多。过去,房地产总被称为暴利行业,近几年利润率有所下降,但仍可称为高利润行业。而高利润的源头主要在于土地。土地是财富之母,房屋价值主要来自于土地价值。与建安费用、政府税费相比,地价的可变性强,是影响房价与利润的主要变量。如果通过公关,在拿地时出价低一些、在拿地后拖欠土地款、修改规划提高容积率、囤地待升值等等,那么就能从中获得几千万、上亿的额外收益。诱惑如此之大,多少商人能安之若素?


关于难管。我国土地管理制度,实行垂直管理,由国土资源部开始,一层层的向下管理。但是,与金融部门、银行部门的垂直管理不同,土地是不动产,是扎根于地方的,地方政府很容易干预上级部门的土地管理,因此就形成了土地管理方面“县官不如现管”的现象。而地方政府与官员,在政绩与利益的驱动下,常常倾向于透支土地利用指标,或根据自己的意愿调整、修改原定的土地规划。为了加强垂直管理,2006年国家建立了土地督察制度,在全国分设了九个督察分局,但效果仍差强人意。


为防止企业“囤地”、“圈地”等拿地而不开发的行为,国土部已在全国范围内建立了土地利用动态巡查制度,并计划于2014年1月1日起正式运行。该制度旨在加强对建设用地供后开发利用进行全程监管,也是官方职能由“重土地审批、土地供应”向“重全程监管”转变的一个体现。

这也算是完善制度吧,但若想进一步打击囤地、减少土地闲置,笔者还有几点建议。


一是信息要公开。法制社会中,信息透明很重要,社会监督可以在一定程度上弥补政府与官员在管理过程中的不积极、不主动,各地土地部门,要将每个房地产项目的动态信息在官方网站上公布,还要提示哪些项目已经延迟开工。如此,自然会有媒体进行报道,形成舆论压力。


二是政府要自律。并非所有的土地闲置,都怪开发商无良。2011年初的官方数据表明,造成全国房地产用地闲置的案例中,有近六成是由于政府原因造成的。比如土地出让之后,却又修改城市规划或土地规划;再如,政策规定须净地出让,但很多地方政府还在实行毛地出让(将拆迁等包袱丢给了开发商),近几年动拆迁越来越难,开发商即便已经购地,也常因拆迁难而难以按期开工。如果政府都不遵守游戏规则,又怎能要求企业按规办事?即便依法有权索赔、打官司,可又有几个开发商有胆告政府?


三是加大查处力度。土地闲置、囤地之事,其实很容易查明原因与责任,但过往事实表明,管理部门或者不原查,或者只查不处(处罚)。既然如此,开发商与地方官员(或部门)违规违法的成本非常之低,而从中获利的可能非常之大。只有执法必严才能治乱。


一方面,如果责在开发商,一年不开工罚款,两年不开工收回,执行就是了。另一方面,如果责在地方政府或官员,也要进行行政处理或依法治罪。比如2011年1月,国土部曾对土地违规严重的20个市县一把手进行约谈,结果不得而知,但如果只是谈话,何用之有?难道不能更狠点,处分、降级?


杨红旭:国土管家,你妈喊你回家“查囤地”! 

以上,老杨啰嗦了一大堆,可以佐证三点:


其一,老杨对过去十几年中国房地产政策、制度的熟悉程度,可谓了如指掌吧。各位看官,能否给个赞?


其二,中国城镇国有用地,尤其是房地产开发用地的出让与管理,实在是“一把烂牌”,简直没法玩下去了,不知何时、怎么收场。


其三,对于那些抢了地王,却没按照合同约定如期开工、按量施工、竣工的开发商,如果依旧像过去十几年那样纵容他们,那是对其他开发商的不公!而且,这也是在隐性纵容高房价,又该如何抚慰民众的脆弱小心灵?


各级中华人民共和国的土地管家们,你妈喊你回家:依法按规查处“囤地”!能否优先大刀砍向二大爷拿的那些地王项目:一年不开工,罚款20%;两年不开工,无偿收回!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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