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资金泛滥催生地王潮:亢奋的开发商,小心一把利剑头上悬!

比购房者更疯的是开发商,比开发商更疯是地方政府!


当前,中国一二线城市的房地产市场,变成了一场“海天盛筵”和“隐形赌场”的混和物。


对于少数的市场参与者而言,仿佛吸了大烟与摇头丸,亢奋、迷醉、眩晕,至于醒来后是否睡在大街上,没有关心,没人担心!


对于巨量的旁观者来说,他们好奇、忧郁、恼火。但老实说,不管参与者,还是围观者,似乎谁都搞不清楚怎么回事。


去年以来,各种单价与总价地王,层出不穷,尤其是今年以来,热点城市的地方政府,频频打包推出几幅、十几幅地块,搞得土地拍卖会,成为业内外关注的重要事件。


话说当前全国房地产市场中最变态的合肥,5月30日,一把推出13宗土地,12宗土地共计成交金额近百亿元,其中10宗地的溢价率全超200%!


风传合肥要计划实行限购限贷,但只听楼梯响,不见人下来。一边买不到新房,一边地价高涨,合肥购房人,可谓心急如焚。一个个地王,如同一个个鼓点,让购房者不由的心脏随之跳动,不由的掏钱追涨房价。


另外,5月27日,杭州诞生了2016年全国总价新地王,在奥体中心板块,一幅总建面达57万平米优质大地块,成交价高达123亿元,大金主信达与万科联手,据说此价超出万科授权而可能退出。此地块附加条件较多,剔除公建与商办,32万平米住宅楼面价高达3.5至4万元,预计未来住宅售价达到5万元才能保本。而周边现售楼盘价格为3.2万左右。


人们不禁要问:开发商为什么如此癫狂?


原因有很多,比如,全国楼市蛋糕不再长个了,大中型房企竞争激烈,不进则退,100强、50强、20强、10强,这些行业排名,对很多老板具有强大的诱惑力;比如,经过去年以来的热销,很多开发商在一二线城市急需补货,否则没有新项目,人才就会流失,团队就会散伙;比如,货币放水,融资便利。


这个“不差钱”,对这些抢地的房企来说,很关键!


从货币环境看,2014年11月以来的多次降息降准,相当于中幅放水,流动性宽裕。从房地产业层面年地,2014年从9.30政策开始,国家对个人购房融资大力支持;2015年二季度,对优质开发商融资门槛不断降低,银行间市场打开中票融资闸门,债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批开发商融资规模不断攀升。


过去一年,房地产融资总额(债权 股权)高达1.42万亿,在行业融资榜中位列第四,其中定向增发总额0.2万亿,债券发行1.22万亿。比如,央企保利,2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初公司100亿元定增计划获批,成为国内最大单地产定增案例。今年1月发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。比如民企泰禾,5月18日公布第二次定增预案,计划募集资金不超过98亿元。


从全国数据也能看出:当前开发商不差钱,急吼吼的要把钱花掉。从下图的企业到位资金(融钱)与房地产开发投资(花钱)增速看,一旦前者增速高于后者,则说明开发商拿地热情高涨,地王频现。比如:09年至10年上半年、2013年、今年3月以来。 

 资金泛滥催生地王潮:亢奋的开发商,小心一把利剑头上悬! 

另外,我们易居研究院还创立了一个全国房地产业金融环境指数(下图)。结果表明:今年一季度,房地产业金融环境指数为0.95,较2015年全年上升0.28个百分点,较去年同期上升1.71个百分点,保持在宽松区间,延续了上半年触底反弹以来的上行态势,创近三年来新高!


从外部金融环境来看,与2015年相比,M1与M2增速差值提升6.8个百分点,人民币贷款余额增速提高1.3个百分点,银行间拆借利率下降了0.16个百分点。从房地产业内部金融环境来看,房企到位资金增速上升12.1个百分点,房地产贷款同比增速上升1.2个百分点。多种因素共同作用使得房地产业金融环境持续保持宽松。

资金泛滥催生地王潮:亢奋的开发商,小心一把利剑头上悬!


通过上述分析,可以清楚的知道一件事:货币放水与融资便利,是导致这轮房价高涨和地王频出的“元凶”!


从外部环境分析,三轮房地产短周期的上涨阶段,货币宽松的程度比较,2014年11月以来的这轮货币放水,要比2008年四季度至2009年那轮水量小,但比2012年二季度至2013年上半年那轮水量大。此轮确非2009年式的“大水漫灌”,但完全称得上“田地滋润”!


从内部环境分析,就房地产业这块“田”而言,水量明显大于多数其他行业,可称为“水漫一二线之田”。个人房贷优惠不断加码是一方面,更重要是:对于大中企优质开发商的融资的管制快速放开,使开发商的融资便利程度,回到2010年4月“国十条”之前!


大家都清楚:赌徒们手中有钱时,一定会坐在赌桌边;股民手中有钱时,心痒手痒,急着换成股票;当前手中有钱的开发商,一定程度上也类似于前二者,一定把钱花出去,换成土地,心里才踏实。手中有粮,心中不慌。


但是,以后心中是否会痛,开发商老板老总们,谁也不愿多想!而过往历史证明,在高价抢地王这件事上,不少开发商都曾经历过这种奇妙体验:激情3分钟,痛苦3年整。


2007年地王潮之后是2008年的楼市降温,2009年下半年至2010年地王潮后是2011年房价下跌,2013年地王潮后是2014年楼市普降。2015年四季度至2016年地王潮之后,又将上演什么样的悲观离合?


过去几个月,拿地最激进的十多个开发商,你们必须时刻关注:何时货币与流动性收紧,何时个人房贷收紧,何时开发商融资收紧?!


2018年前后,一把利剑,高悬头顶!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

【微信公众号:杨红旭楼市研究]



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