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当前全国最变态的楼市是谁?肥仔!肥仔!

有消息称:合肥的楼市限购草案已完成,就等审批通过。


这让老杨不禁想起前段时间,早在5月17日,也有消息称,苏州将重启限购,言之凿凿:“会议通过了限购方案,拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是,购房者须满足缴纳社保一年以上,个人所得税缴纳2年以上,另推出买房居住证满一年等硬性规定,以防炒房和补缴社保。”


结果,被证伪!


那么,合肥会否成真?其实,当前合肥、南京、苏州这三个城市的领导,都在为同一问题而纠结不堪:房价火爆,地王频出,出什么招调控房价?是否需要重新启动了限购?


5月17日,苏州市政府开会讨论房地产政策是真的。另外,央视派记者至合肥采访,曝光合肥楼市的疯狂与扭曲,也是真的。


比较当前三个地方政府的压力,合肥最大!合肥进一步出台政策的概率也最大,是否包括限购,另当别论。


我将合肥定性为:当前中国最变态的楼市。老杨总结四点特征:


变态之一:公子的名份,偏要风头盖天王!


作为中国楼市四大天王的北上广深,房价领涨全国,全国人民虽然不乐意,但也是可以接受的。但只有公子哥命的省会城市合肥,凭什么成为2016年4月全国房价上涨的NO.1?肥仔,你把一线天王们的风头全抢走了,安徽人民知道吗,全国人民答应吗?


2015年至今年初,深圳房价环比涨幅,一直位居第一,但深圳人民说了:我们有经济、产业、收入、人口、地少、自贸区等等无穷无尽的利好和支撑。肥仔,你有多少利好?


暂时来看,厦门和南京,也很热,还有苏州(没列为70城样本),也过热了,同样是公子的名份,抢着天王的风头。只是从诸多支撑因素来看,南厦苏,仍比肥仔的支撑因素,多那么一点点。


杨红旭:当前全国最变态的楼市是谁?肥仔!肥仔!


除了上面的横向对比外,我们再通过下图,看看肥仔当前房价的火爆程度,处于历史上的什么水平。


拿合肥的房价同比增幅,与全国70城总体增幅比较可知:合肥房价与70城同步变化,涨跌幅基本相近,然而本轮房价上涨过程中,尤其是今年以来,合肥的房价猛拉,一方面创了历史最高涨幅,另一方面大幅偏离了70城涨幅。因此,老杨只能定性:肥仔,你玩得太疯了!衣服都飞破了,快回家,打屁股!

杨红旭:当前全国最变态的楼市是谁?肥仔!肥仔!


变态之二:政府猴急,乱刀砍向开商!


今年以来,随着合肥房价暴涨,地方政府坐不住了。开始调控!不过,他们调控的手段可谓“简单粗暴”:严控开发商新盘预售价格。地方政府的脑袋里,似乎总装着一个根深蒂固的观念:房价涨得快,都怪开发商心太黑、太暴利!同样,今年以来苏州和南京也有类似政策出台。


其实,开发商只是市场供应侧,而房价短期上涨,主要来自于需求侧势力太强大!从中长期看,稳定房价既要增加供应、又要调控需求。但从短期来看,抑制房价的重点应是:抑制需求!而非抓着开发商不放。


变态之三:库存告急,一个房号卖百万!


政府一心想要摁着开发商的头皮,让他们低价卖房,但问题的关键是开发商手中货少,不愁卖不掉。与苏州和南京有所不同的是,过去二三年,合肥的新房库存一直偏低,去化周期一直低于8个月。从根子上分析,这也与合肥政府过去几年供地太少有关!


于是,在政府严控预售价之后,开发商不干了,奶奶的,明明可以涨价卖房,凭什么不让我涨?你不让我涨,那我就捂盘,那我就将房子与车位捆绑销售,大幅提高车位价格。


紧接着,政府又出政策,限制售房捆绑车位,车位必须竣工后方能销售。开发商又不干了,继续捂盘,奶奶的,那我就通过中介卖房号,一个房号几十万,据说现在热门楼盘的房号已涨到一百万左右。


羊毛不会出在猪身上!于是,近两三个月,合肥全城闹房荒!想买新房?哥们,你有钱办不到!到处都是托关系、排长队、买房号,才有小小的可能买到合肥的新房!尼玛,这还是市场经济吗?!


杨红旭:当前全国最变态的楼市是谁?肥仔!肥仔!


变态之四:地王张狂,哪管能否赚钱,抢到再说!


当前大中型房企,都急着想在合肥补库存,所以近段时间合肥每出让一块宅地,必定抢破头。甚至少数企业已经不考虑未来能否赚到钱,面粉价远高于面包价,先抢下地块再说!


地王频出,同样让官方很头大。但毕竟为地方政府带来了丰厚的土地出让金,因此地方长官担心并快乐着!


有消息称,原定于5月27日下午的合肥土地拍卖,延期至5月30日,并将同时在7个地方同时开拍此7处地皮。网友@财合肥的点评是:政府心态,先给你们几家几天时间互相通个气,我这边限购限贷政策已经拟好,你们再玩火不给我面子让我不能收场,六一直接来个让你们痛快的。


最后,我们来猜一猜,合肥会否真限购?


从上述消息,以及老杨与合肥业内人士交流中,大概可知:政府已将限购作为储备政策,但还要观察一下是否有必要祭出!


听听官方的口吻吧。5月中旬,有媒体报导:合肥市委书记吴存荣在最近三天内两次开会说到合肥房地产调控与监管。一向低调的合肥房管局领导也发声:“政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度,如果价格一直控制不下来,会加大政策力度进行调控。” 


也就是说,按当前楼市火爆的氛围,以及开发商“屡教不改”的“坏蛋样”,合肥官方是很可能会实施限购的。


不过,在此,有必要重申一下老杨上周在评论苏州限购传言时的观点::四大公子(包括合肥)既然2014年纷纷取消了限购,重新实施的做法不妥!国家已多次暗示:限购属于“过时政策”,属于行政管制政策。能少用就少用,能不用就不用。


此政策有像“贞洁牌坊”,一旦树立,很难推倒。四个一线城市一直没推倒,所以升级也无妨,另外还将限购作为调控人口的手段。而其他城市,都不宜重新启动购限!


四大公子所在城市,可以更多的使用金融信贷手段抑制房价,比如重新限贷,三套以上不贷,非本地居民只能贷款购一套房,二套房贷首付提高,贷款利率提升等等。还可收紧税收政策,比如对于二手房交易严格按差额的20%征个人所得税。


办法有很多,大可不必重新实施限购。当然,如果气极败坏的合肥官方,执意要重启限购,那么合肥楼市将在未来一年快速降温。无论开发商,还是个人投资房产者,决定你们命运的时候,快到了!



[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

【微信公众号:杨红旭楼市研究]



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