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深圳房价失守,广州仍需补涨!

近期,我所观察的深圳楼市,在4月降温之后,5月继续降温,尤其是房屋成交量持续萎缩,二手房房东们,越来越没耐心了,开始有房东宁可降价二成左右,也要寻求出货。 


比如,近几天,多位深圳网友,给我发来他们观察到的数据与市场现象。如下三条:


杨红旭:深圳房价失守,广州仍需补涨!



杨红旭:深圳房价失守,广州仍需补涨!


 杨红旭:深圳房价失守,广州仍需补涨!  

其实,今年5月上旬,老杨发布深圳房价下跌红色预警之后(点看:深圳房价下跌预警升级为最高级:红色预警!),也就意味着,老杨对于下半年深圳房价反弹,已不抱什么希望了。深圳房价3月见顶,今年震荡式小跌,明年将加大跌幅。 


北上广深这四个一线城市,可称为中国楼市的四大天王,他们的房价走势存在明显差异。


国家统计局数据显示,2016年4月份相比一年前,70个城市中,深圳在同比增幅排行第一,高达63%,其次是上海34%,北京20%,广州17%。


看下表可知,南京、厦门、合肥的房价涨幅也很靠前,比京广还要强势! 同样是广东“二虎”,但深圳房价涨幅居然是广州的三四倍!那么,如今当深圳房价开始振荡下跌之际,广州是否反而上涨? 


答案是:YES! 


过去两个月,老杨提出了一个创新概念:房地产板块轮动。不仅是全国范围内正在轮动,而且即便是四个一线城市内部,也出现了板块轮动! 


深圳最早于2015年二季度,房价暴涨;上海于2015年三季度,房价大涨;北京于2015年四季度,房价起飞;广州于今年一季度,房价提速。


导致房价上涨与轮动的因素很多,归根结底,最终由供求关系决定房价短期变化。


那么,我们观察一下四个城市新房存销比,也即去化周期。易居研究院的数据表明:


2016年4月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.3、6.6、 9.6和7.9个月。


杨红旭:深圳房价失守,广州仍需补涨! 

从静态来看,上海和深圳的去化周期较短,所以房价涨幅较大,而京广去化周期较长,所以房价涨幅较小。 


从动态来看,更能说明问题。


从2015年一季度开始,深圳的去化周期就已大幅下滑至8个月以下,于是二季度房价率先起飞。但从2015年三季度开始,深圳的去化周期不再继续降低,于是房价上攻势头慢慢减弱。而近两个月,去化周期反而增长,于是房价停止上涨。 


到了2015年四季度,上海的去化周期快速缩短,于是上海房价开始暴涨,直至今年3.25政策出台。近两个月,沪深楼市降温,去化周期也预计见底了,房价再度大涨的可能性不大了。 


而反观北京和广州的去化周期,明显高于沪深,而且还没回到上一轮楼市繁荣期的最低点,因此这两个城市的房价暂时仍有上涨的能量,尤其是广州的补涨需求较为明显!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

杨红旭:深圳房价失守,广州仍需补涨!



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