一季度我国GDP同比增长6.7%，比去年四季度低了一个百分点，创下近28个季度以来中国经济最低的季度增长。但略好于市场预期，但仍是全国GDP增速最快的国家之一（与印度同辉）。

按照国家统计局发言人盛来运的说法，一季度国民经济开局良好，一些主要指标出现积极变化，稳中有进态势持续；但也必须看到，中国正处在转型升级、动能转换的关键阶段，结构调整阵痛仍在持续，下行压力不容忽视。 

接下来，根据易居房地产研究院相关数据，分析一下我国经济形势。 

从GDP季度增速来看，过去十几年，最高增速出现在2007年2季度，接近15%。其后下滑，尤其是在2008年国际金融危机冲击下，急跌5个季度，最低点出现在2009年1季度，为6.1%。 

2008年四季度，国家推出了著名的“四万亿经济刺激计划”，外加2009年近10万亿信贷，大水漫灌之下，硬生生的将GDP拉了起来，形成史所罕见的“V”形反转。

但是，2010年2季度，政策刺激的药劲减弱，GDP增速放缓。而从2011年2季度开始，又出现一轮偏快的下滑，6个季度后，才于2012年3季度企稳。2013年振荡。2014年开始持续的慢慢下滑，真正的属于“慢刀子割肉”。 

而这种情况，相比2008年的快刀子下落，更让企业感到煎熬。今年一季度GDP降至6.7%，企业破产与员工下岗出现加速，除了民营企业之外，煤炭钢铁这样的“去产能”国企大户，也普遍出现减人减薪现象。

在我的房地产短周期理论中，将驱动短期房价变化的因素归纳为四个：经济、政策、资金、存货。

其中经济面，主要指代GDP季度增速。在2008年和2011年GDP季度增幅快速下滑的过程中，都对楼市产生了明显的负面影响。 

但是，在2012年之后的低位盘整和2014年以来的慢刀子割肉的阶段，GDP降速，对楼市的负面影响并不大。

而此过程中，那些以经济低迷为理由，盲目看空中国楼市的学家学者，多数皆遭受了房价上涨的“蹂躏”！更悲哎的是，他们至今仍没搞清楚：为什么这个理由与逻辑，是错误的？

请继续迷茫吧，老杨心里清楚得狠呀。

不过我们必须明白一点：“经济差所以楼市必差”，这个逻辑放在短期可能会遭到挫折，但放在中长期却有合理性。

在慢刀子割肉达到一定程度之后，流血过多，也会在某个时点，在其他条件具备是时，对楼市的负面影响，将集中释放出来。我站在当前，似乎已看到了那个时点，就在不远也不近之处。 

接下来，我们再来看看一季度拉动经济的“三架马车”的情况吧。

1、固定资产投资。一季度，固定资产投资同比增长10.7%，增速比上年全年加快0.7个百分点，比今年1-2月份加快0.5个百分点。国有控股投资增长23.3%，占整个固定资产投资比重达到34%；民间投资增长5.7%，增速比上年全年回落4.3个百分点。呈现较为明显的国进民退态势。 

2、社会消费品零售总额。一季度社会消费品零售总额同比增长10.3%，增速比上年全年回落0.4个百分点，比今年1-2月份加快0.1个百分点，处于震荡态势。一季度，全国网上零售额同比增长27.8%。 

3、出口。一季度，进出口总额同比下降5.9%，跌幅比上年全年收窄1.1个百分点。其中，出口下降4.2%；进口下降8.2%。进出口相抵，顺差8102亿元。 综上所述，可见经济增速下滑，是全面下滑的，三架马车也与GDP同步下滑，其中出口表现最差，已滑入负增长区间。且三者之间，相互联系与牵制。

过去多年，尤其是2001年加入WTO之后，我国经济高增长的主要源动力有两个，一是出口，二投资。 

出口繁荣，带动了制造业，进一步带动了工业投资和部分基建投资。而如今，出口这个源头衰落了，引发了后面一连串的负面传导与影响。 

另一个源动力是投资。投资当中主要包括基建、工业、房地产开发。工业投资主要受出口牵制。基建投资与城镇化发展关系较大。房地产开发投资则与楼市发展阶段和居民居住水平相关。 

值得关注的是，三架马车中，今年一季度，只有投资增由出现反弹，而其中主要是房地产投资出现明显反弹，由去年全年的1%，反弹至6%。这也意味着：房地产仍然是支柱产业。

2014年以来，经过持续、多频的房地产政策放松与刺激，2015年房市复苏了，2016年地市也正在复苏，房屋新开工也逆转为正增长了，于是房地产开发投资重新趋于活跃！

如果不懂经济与房地产的关系，如果不懂2016年去库存的重要性，以及房地产开发增速必须反弹的这个逻辑，那么，你也就看不懂2015年至2016年的政策与房价！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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