去年下半年以来，我国房地产市场出现了史上无前例的现象：板块轮动！如何看待这一现象？其幕后推手又是谁？

首先，看下板块轮动的表现。其一，2015年二季度深圳房价起飞，三季度上海房价发力，四季度北京加速涨，今年一季度广州上涨。

其二，2015年一线房价上涨，同时带动苏州和南京房价大涨。进入2016年，更多二线城市房价上涨，合肥和厦门表现最抢眼，另外天津、武汉、郑州、南昌、杭州等也开始上涨。

其三，2015年下半年，一线城市房价上涨之后，周边城镇房价跟涨。比如深圳周边的东莞、珠海、中山、惠州等；上海周边的昆山、太仓；北京周边的燕郊、大厂、香河等。尤其是，今年3月25日沪深限购升级之后，他们周边地区房价加速上涨。

探究房地产板块轮动的驱动因素，可以总结为几个方面，本文主要论述其中一个关键点：货币宽松与流动性过剩。

经济学有一个重要观点：价格是一种货币现象。货币发行量的大小、增速的快慢，决定了价格的涨跌与波动幅度。其中资产价格的表现更为显著。而房价作为一种准资产价格，也体现的比较明显。

两类指标，可以说明资金松紧程度。第一类指标，是货币供应增速。今年3月末，我国广义货币(M2)余额同比增长13.4%，增速分别比上月末和去年同期高0.1个和1.8个百分点；狭义货币(M1)余额同比增长22.1%，增速分别比上月末和去年同期高4.7个和19.2个百分点。

尤其是M1，代表着资金“活化”程度，突出反映了企业和居民投资热情的变化。值得关注的是，过去半年M1增幅加速扩大，创了近五年新高；同时，M1增幅超过了M2增幅，这是2011年以来的新现象。

第二类指标是资金价格。官方的基准利率，可以大致代表资金价格水平。但还有其他指标更能准确的反映社会资金价格。比如，银行拆借利率。3月全国银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为2.09%，与上月持平，比去年同期低1.6个百分点。处于过去五年以来的偏低位，说明资金面宽松，借贷成本较低。

对货币供应与资金价格进行综合评判，可以得出一个结论：当前我国资金宽松程度，仍低于“大放水”的2009年和2010年，但已高于过去五年。这也正是2014年11月以来多次降息降准的结果。

在如此宽松的货币环境与资金充裕的背景下，股市仍处熊市、理财公司大量倒闭，居民有钱没处投！于是我们看到，近期农产品价格与猪肉价格，快速上涨。连熊了多年的商品期货也走出一波急促的疯牛行情。

在老百姓眼中风险最小的“房产”，理所当然的成为部分人资产配置的方向。于是，我们发现，去年以来，一线城市和少数二线城市和大都市周边中小城市，出现了大量投资性购房需求。

于是，中国楼市中首次出现了类似股市中的板块轮动现象：你方唱罢我登机，东方不亮西方亮；沪深调控升级，周边需求涌现。

笔者认为：只要资金过剩的局面没有改变，则楼市轮动还将继续向二三线城市推进。这将有利于全国去库存。

杨红旭发于新京报

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