另外，过去几个月，各路学者专家研究机构纷纷测算全国房地产库存总规模，在老杨看来，多数测算数据都高估了！把中国房地产库存想像的太糟糕！

本文，结合一季度房地产数据，来分析一下库存形势吧。

国家统计局数据表明，截至3月末，全国商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。

注意，库存罕见的出现了下滑！当然，也不要过份乐观，因为去年5月，也曾出现过小幅减少，后来继续增长。不过，从商品房待售面积的结构来看，住宅去库存情况略好于商办。去年曾有几个月份，住宅库存就曾下滑过。比如，2015年9月，住宅待售面积减少387万平方米。而这次，今年3月末减少了652万平方米！下降规模创过去五年最大值！

住宅待售面积减少，主要与房屋销售提速有关。1-3月份，全国商品房销售面积同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%！

更深入一层分析。再来看下全国商品房销售增幅与待售面积增幅的关系。

3月末，全国商品住宅待售面积同比增长7.4%；1-3月份，商品住宅销售面积同比增长35.6%。由下图可知，商品住宅销售面积增幅曲线上穿待售面积增幅曲线。这说明一点：去库存速度明显加快。此时，可以来一句：“还是党的政策好”（掌声响起）。

最后，再来用另一组数据来观察事实。根据易居房地产研究院的持续跟踪，全国50个典型城市的住宅库存（注意，这里包括期房和现房，而上述国家统计局的待售面积只括现房），早在2014年四季度，一二三线城市的库存，都已见到顶部。其后，振荡下滑，其中一线城市库存已经偏少，所以房价暴涨。

当然，我们的50城当中不包括四五线城市与镇，估计这些中小城镇的库存面积还可能处于高位，也可能还没见到顶部。

最后，综合国家统计局口径的全国商品住宅待售面积和易居研究院口径的50城商品住宅存货，老杨基本判定：2015年是一线和部分二线城市去库存元年，2016年是部分二线城市和三线城市去库存元年，2017年可能是四五线城镇去库存元年！

全国房地产去库存，正在路上，道路不算太平坦，也说不上有多坎坷！

正如汪国真的那句诗：既然选择了远方，便只顾风雨兼程！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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