历史上，2007、2009、2010年，在部分城市，都曾是房产投资需求繁荣的年份。向前追溯的更早些，2003、2004年温州炒房团就曾经声名赫赫，我记得一度曾有报道说：千亿炒房热钱围攻上海滩！

随着2010年房地产调控不断升级，限购限贷等严厉的行政管制手段不断出台，2011年开始投资投机需求开始大范围撤退，尤其是部分温州炒房团被死死的套在了自己的老窝儿！

于是，人们不禁要问：什么原因导致投资投机需求，在2015年重现江湖？

我总结为三点：钱多、坑多、人不傻！

首先，钱多！

众所周知，2014年11月以来，我国连续多次降息降准，实行宽松的货币政策。有多宽松？没有2009年宽松，但比其他时间都要宽松。

三组数据为证：一是利率降至历史低位。经过六次降息之后，当前我国基准利率只有1.5%，五年期以上基准贷款利率只有4.9%，皆创历史最低值。实际社会利率水平也处于偏低位，比如银行拆借利率在2%左右，略高于2009年至2010年水平，处于2011年以来最低位。

二是货币供应放量。今年2月末，广义货币（M2）余额同比增长13.3%，比去年同期高0.8个百分点；狭义货币（M1）余额同比增长17.4%，比去年同期高11.8个百分点。说明货币供应出现放量。虽然M2和M1增速，仍远低于货币大放水的2009年。值得关注的是，代表资金活跃度的M1，从去年三季度开始增幅持续扩大，去年四季度开始超过M2增幅，这说明定期存款正在加速活期化，并流出银行，急于寻找出路。

三是资金规模明显超出实体经济需要。GDP增幅反映经济，主要是实体经济的规模扩张，经济要发展，就需要合理规模的新增货币供应。因此，拿M2增幅减去GDP增幅的余值，代表多出实体经济所需的资金量。而这一指标，2015年四季度达到近7%，明显高于2000年以来3%的均值，而且创了2010年以来的新高。2016年一季度仍保持超6%。多出来的大量资金，需要寻找出路。

其次，坑多！

对于普通投资者来说，过去几年中国的投资陷阱太多太多，而且近两年进入风险曝露期。

比如，2011年以来各地民间高利贷泡沫接连破灭，民众损失惨重；再如，2015年以来，泛亚、E租宝、中晋系、金鹿财行等诸多大中型理财公司或P2P机构，皆出现兑付难的困局，无数散户投资者的家庭财富成炮灰；另如，中国股市在经历2015年上半年疯牛行情之后，下半年持续下跌，而且出现了股灾1.0、2.0、3.0版，一大批小鲜肉被埋葬，大量老腊肉也被套。

放眼望去，真的是到处遍布投资“大坑、中坑、小坑”。掉进大坑，摔断腰，可能终生残疾；掉进中坑，摔断腿，可能中年返贫；掉进小坑，鼻青脸肿，必定心情抑郁。

去哪里投资？如何跑赢通胀？去年以来，这一问题，使越来越多的中国中产家庭和富裕阶层，感到困惑、焦灼和无奈。

最后，人不傻 ！

过去多年的历史与经验表明，与投资股票、高利贷、P2P、黄金等诸多领域而掉进“坑”里的人们相比，投资房产的人们，还不算傻。即便是房价存在着短周期波动，也有下跌的时候，但如果以五年、十年的跨度来看一宗房产投资，则多数投资的收益率是正的，且高于其他投资产品。

正是因为存在上述三个因素，或者说是客观现实，在过去一年，以及当前，少数地区的投资性购房比例明显上升。比如深圳高达五成左右，东莞与中山的少数片区超过五成，环北京的燕郊、大厂、香河、固安的部分楼盘达六七成，上海和苏州达三成左右。

也正是因为存在上述三个因素，当3月下旬上海与深圳限购升级之后，部分需求加速被挤压至周边不限购城市；在苏州和南京政策有所收紧之后，依然出现猛烈的地王潮。从经济发展和楼市健康角度来看，投资房产不宜提倡，过高的投资投机性购房比例，会推高房价，滋生泡沫。

但上述三个因素的存在，以及投资房产现象的重新出现，不仅是一个经济现象，也是一种社会现象。我们需要认真的剖析现象背景后的内因，找出长期解决之道，而不是仅仅拿出“限购限贷”的行政大棒，猛抡一圈。如果不解决根本性的问题，则光靠抡大棒，既无显著效果，又徒增管理成本。

2015年12月的中央经济工作会议提出：要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这也就意味着，以租金为目的，追求长线收益的个人投资性购房，具有存在的合理性。

而那些以短线升值为目的投机者，才应是政策重点抑制对象。不一定要限制他们购房，可以通过税收手段大幅提高他们的短线交易成本。你可以炒房，但获利的大头，需要上缴国库。而你却承担了更大的亏损风险。如此，自然能压住炒房之风。

杨红旭刊发于新京报

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