对此，苏州市市长、财政局局长，应感到分外惊喜：真是想不到呀，3月份我们刚刚出台了稳定房价的“苏十条”，没想到此番土地出让如此火爆。总而言之，这是一次隆重的、热烈的、顺利的、英明的、空前的、圆满的、成功的、伟大的……土地拍卖会（掌声）。

对此，有参与拍地的几家开发商朋友，向我吐槽：这简直不是人干的事，这是疯子们参与的海天盛筵，富二代、官二代、嫩模明星、皮条客们，在一起唱歌、喝酒、嗑药、浪舞、摇头、嘿咻、搞基。

对于那些没有抢到的地偏理性的开发商而言，这两天的拍卖会，彻底摧毁了他们从业几年、十几年、二十几年的房地产开发的经验与逻辑，以及价值观！他们集体晕菜了！

对于那些抢到的开发商，他们现场拿地时实实在在的感受了精神与情绪的高潮。而这几天，磕药的药劲儿过去后，他们先是感到迷茫，而后是心惊，继之将开始长达几年的“亚历山大”……

这13块地当中，大部分都是所在板块的单价地王，大部分都是属于“面粉贵过面包”，甚至有个别地王，面粉明显贵过面包！这也就意味着，这些地块要想实现合理利润，则未来一两年，也就是当土地变成房子出售之时，这些板块的房价至少应该在当前基础上，根据板块与地价的差异，再上涨或三成、或五成、或一倍！

那么，未来一两年，苏州房价是否真的能再涨五成左右？根据老杨的房地产短周期理论和房地产板块轮动学说，这纯属是一种奢望，美梦成真的概率低于一成！

2015年以来的苏州房价的暴涨，有两重原因：一是，全国政策面暖风频吹，全国楼市复苏，尤其是沪深等个别城市房价率先上涨，继而带动了少数核心二线城市，这属于房地产短周期规律。

二是，之前苏州房价四五年都没怎么上涨，而苏州的经济、收入、人口，尤其是住宅去化周期，总体比较良性，因此房价有补涨需求。这属于房地产板块轮动范畴。

但房价上涨一年左右之后，工业园区房价已上涨一倍，甚至更多，其他主城区的房价也上涨了五至八成不等。对于苏州这样的二线城市，短期内出现如此大的涨幅，也就意味着超额完成了“补涨”，而且已经开始“透支”未来几年的上涨空间！

从下图中可知，2011年至2015年的上半年，苏州新建商品住宅的成交均价一直保持小幅波动，维持在1.2万元每平米的水平。其后开始急剧上涨，今年2月和3月涨幅尤其之大。已经类似深圳。

当然，2015年以来，住宅成交量持续攀升，去年四季度至今，成交量已经“爆表”！这也说明成交之活跃，其实过去半年，苏州下属的县市居民，以及外地人，大量涌入苏州投资房产。其投资投机比例应低于深圳，但很可能已经超过上海，上海限购严格，而苏州不限购。

投资投机需求大增，是催生资产泡沫的重要条件，虽然当前苏州房价不算什么大泡沫。但就短期，甚至中期而言，需要坐下或卧倒，休息！

在这种情况之前，市场本身具有收缩、回调的内在需要。但是否回调还要看外部条件是否具备。

今年3月，苏州率全国之先，比沪深二市还要早一段时间，出台了紧缩型的“楼十条”，从而为楼市降温创造了重要条件之一。其后，苏州楼市确实初露调整迹象。

然而，4月上旬这13幅土地的集中推出，而且开发商抢地成疯，严重干扰了苏州楼市回调的进程！市场预期再度抬头，看涨房价的情绪急剧拉升！房价的非理性繁荣得以延续！

特别需要反思的有两点：

第一，为什么这么多开发商丧失理性？原因当然很多很复杂，比如：1、开发商急需补货，否则无米下锅，上市房企则更是对投资者有业绩增速方面的承诺。2、大企业在核心城市竞争激烈，你不敢拿，别人就会拿走。3、因为感到当前苏州房价热，所以未来一两年还会继续热。4、万一暂被套住，像以前那样熬一年，楼市就会再次回暖，还是能赚到的。5、赌一把！所以说，拿了地的开发商，其实也很无奈，说起来都是泪呀。

第二，为什么当地政府在这个时点集中推宅地？如果当地政府只考虑卖地收益最大化，则完全可以在出台“楼十条”之前推地，那样开发商热情可能会更高，当然那样地方政府也就黑心黑到底了。不过，话又说回来，如果苏州当局真的希望楼市尽快降温，此时就不应该集中推宅地，因为开发商那颗激动的心还在快速跳动，嗷嗷待哺，再晚半年推优质宅地，肯定就不会如此被抢了。

那么，接下去，苏州房地产市场会如何演绎？必定是一场大戏！必定是妖气十足！必定有开发商快感之后是痛苦！

先说一个微观案例吧。其实过去多年，苏州市场土地供应量并不算少，这与二线当中的供地抠门的合肥和厦门，大不相同。几年之前，有家房企在市场偏高位置，在苏州拿了一块较大规模的偏高价格的土地，2014年全国楼市低迷，这些企业资金开始趋于紧张，这块地开发成为房子，也难以实现盈利。于是，经历非常痛苦的内心煎熬之后，这家开发商在2015年上半年，无奈将这块地退给政府。

而一年之后的今天，按4月这轮地王潮的地价水平，这块地的价格，是去年退地价格的三四倍！！！苍天哪，有没有搞错！

不止一次，听过我讲课的人嘲讽我：老杨讲楼市，就像在讲股市。但对于上述这个案例，难道你不觉得开发商拿地，相比炒股，更刺激、更精彩、更悲惨吗？？？

打内心里讲，就当前和以后中国房地产市场的形势，作为一个开发商，如果你不懂踩房地产短周期的节奏拿地与卖房，如果你也不懂不同城市市场轮动的规律，其实你已经OUT了。

作为一个开发商老板，或者决策者，如果你的思维，仍停留在房地产黄金十年背景下——“抢到地就能赚到钱”，以及习大大强力反腐之前的房地产营商环境——“搞定官员就能赚钱”。那你以后，真是很难赚到钱了。

至于央企的日子，要比民企好过一点。但也只是程度上的差异，而无本质上的区别。而且，随着时间的推移，央企屁股下的安全垫，也将越来越薄……

最后，预言一句吧：请上述13块土地获得者当中的多数开发商，做好思想准备，未来一两三年，原本温婉、现已狰狞的苏州楼市，将成为一台绞肉机！或许，一年半载之后，你将泪流满面的恳求政府允许退地。但，记住，退地不丢人，在过去十年的中国楼市史上，退地案例一大堆！

最后，老杨还想乌鸦嘴一下：过去几个月，深圳的全国单价地王、上海的某某、某某高价地、南京的某某地王，你们的前景堪忧！

在多数时间，在多数地点，中国楼市或如媚娘，或似邻妹。但你必须清楚：在少数时间，在少数地点，中国楼市也有蛇蝎一面。无论开发商，还是购房者（尤其是投资者），都应明白这一点！

上述或明或暗被点名的业界朋友们，就当老杨胡说八道，晚上不必失眠……

好吧，终于过罢嘴瘾了……

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小提醒：4月23日（周六）下午，老杨将在北京举办购房技巧内训会，报名可加微信：ysunwoods