在上海生活了十几年，杭州估计也去了十几次吧。以前感触并不深，今年清明节小长假，开车在杭州玩了三天，颇有感触。节后已过一周，磨磨唧唧的才写完这篇文章。仅从一个地产研究者的视角，聊下杭州的城市规划与发展方向吧。

上有天堂，下有苏杭。进入当代之后，人们对于苏州园林的感触，越来越少，现在很多高档小区的园林设计已达到相当高度。而人们对于西湖的钟情，却并未减几分。

杭州作为七大古都，东南名郡，自古即大都会。当前全市常住人口900多万，其中城镇人口近700万。下辖九区、两县、两市，其中市中心区为六区：上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区，其面积总和600多平方公里。而另外两个郊区萧山和余杭，面积皆超1000平方公里，至于新升级为区的富阳区，距市区太远，几乎无关系。

历史上，杭州的城市重心，经历了从良渚文化到西湖时代、再到钱江时代，其中历史上多数时间都是围着西湖发展的。所以，提起杭州，必言西湖，这座城市就是“三面云山一面城”。

但是，进入当代社会，尤其是改革开放之后，随着杭州经济、产业、人口的急剧扩展，原来的城市格局已无法适应。就像一个快速长个子的少女，还穿着一件七八岁时的衣服，当然难受。

这座城市该怎么发展？2001年7月1日，随着杭州大剧院在钱塘江畔钱江新城未来的核心区破土动工，标志着钱江新城开始兴建。而此之前的钱塘江边，没有马路，田地里道路泥泞。

经过十几年的开发建设，钱江新城已基本建成，成为新的中央商务区，杭州城市重心正在向东向江边转移。杭州进入了钱江时代。萧山、余杭撤市设区，也为杭州城市发展拉开了大框架。

上述是杭州城市基本情况，接下来，聊聊我开车的几点感受。

其一，西湖周边人流大、狠堵车、停车难。

清明时节雨纷纷，即便如此，西湖依然游人如织。我之前去西湖及周边，多是打车或别人开车送我，这次则是自己开车。首次切身体会到行车难与停车难。

在西湖东侧，也即“三面云山一面城”的所谓“城”那一侧，找地方吃饭、找地方停车，发现非常艰难，大街小巷全停满了车。其中很多路边停车并无划线车位，属于违规停车。是否会被警察贴单，全靠人品了。最终，我在离西湖岸边三个街区的地方，找到合规路边车位，第一个小时10元，第二个小时起12元。时间越长，单价反倒越高，是否有点奇葩？

2､西溪湿地前面的主干道天目山路，严重堵车。

下午五点钟，从西溪湿地出来，开车向市区方向走了一段，结果遭遇长达几公里的严重堵车。而这里只能算近郊了。怎么会如此堵车？

这让我想起大概四五年前，有次给绿城集团上完课之后（在杭州西郊），他们派车送我去杭州火车站，也是走的天目山路，同样是一路堵车，差点没赶上回上海的那班火车。

3、杭州绕城高速，同样堵车。

去杭州时，从上海走沪杭高速，接近杭州绕城高速的入口，就开始堵车，没办法，爬行至德胜路高架后转走高架。

回上海时，从西溪湿地附近上绕城高速，同样比较堵，而且居然单向只有两车道，作为1.5线城市的杭州，绕城高速的车道未免太少！到了北环路段，车道方才增加。

4、滨江区有点像浦东。

钱江新城，是杭州新的CBD，这次开车没有经过那边，所以没拍照片。以前去过几次。由于是新开发的商务区，所以情形有点像当前浦东小陆家嘴区域，只是档次与繁华程度低两档而已。

而江对岸的滨江区，更像十几年前浦东陆家嘴金融贸易区（小陆家嘴只是其中一小部分），很多板块正在经历大开发、大建设，比如奥体中心板块，而滨江区政府驻地板块，则已经比较成熟，其楼宇、街区、交通、人流与车流、街道的尺度，更似浦东新区。

5、杭州是座精致的城市，绿化做得很到位。

绿城是中国房地产开发企业当中的一个重要流派：精致派。宋卫平对于小区、建筑、绿化等产品层面，有一种情怀，有一种艺术家式的追求。好产品，在绿城。此话绝非虚妄。

一方水土养一方人。同样，是杭州这座精致的城市，养育了绿城这个追求精致产品的开发商。杭州的精致，是多种因素叠加的结果，比如气候、山水、文化、帝都等等。

走在杭州的大街小巷，都能感受到这座城市的精致，西湖只是其中最耀眼的明珠。仅拿一张图说事，这张马路的两侧及中间的绿化，就能说明问题。

老杨虽然不懂城市绿化，但据粗浅观察：仅就马路中间绿化而言，可分为四个层次：最LOW的层次，无中间绿化带；略好些的，有绿化带，但只有树、或只有灌木；较高好层次，既有树、又有灌木；最高层次，有树、灌木、有草饰边。就如图中所示。在这样的马路上，开车也赏心悦目。

最后，老杨对于杭州城市发展与格局，提点粗浅建议。

之所以自称“粗浅”，因为老杨没学过城市规划，只能凭感觉。不过，老杨研究房地产十几年，对于中国这些大城市的空间格局、板块发展与房地产开发和房价变化，倒真是有蛮多的观察和思考。

第一，保护西湖、保护龙井、保护西溪。

当年没听梁思成教授的话，那么棒的北平老城给毁了。南京、西安，也只是保住了几段旧城墙；洛阳、开封都城多埋在地下了，就不说了；扬州有意识的保护老城、控制建高，有一定成效；最佳实践，只有苏州，姑苏老城保护得比较到位，申遗成功。

年代久远，作为帝都的杭州古城基本没留下什么东西。但西湖、龙井（周边山地）、西溪，这三件自然与人文宝贝儿，比较好的留存下来。

怎么保护？疏散产业、商业、人流、车流。

当前现实情况是，从如下地图就可看出：除了西湖东面的老城市区外，西湖北面、西溪东面和北面，路网稠密、人口众多。这些板块的本地居民，上班或生活时的交通路线，很可能会经过西湖、西溪、龙井区域。

另外，政府还在西溪西面规划和导入科技城等产业，也在大量增加人口。西湖和龙井原本就不利于交通，如此就造导致整个区域交流不畅。尤其是西湖周边，你根本没办法舒服的绕着西湖散步，大大降低了全国人民、海外友人对西湖盛景的体验！

老杨建议：1、西溪、龙井西部，不要新增加任何产业组团，科技城放在西边，根本就是一个巨大的错误！西溪、龙井其北部和南部，比如北面正在经历大开发的三墩镇，南面的双浦镇、转塘，可以减少产业布局和开发建设量。

2、当前城市发展已经比较成熟的西湖的东侧的上城区，和西湖北侧的西湖区，要严格控制开发建设新的商业设施，严禁增加新的产业布局，减少住宅与商办楼的开发量。长期目标是，减少这两个区域的居民数量。同时，减少由其他城区导入的商业消费人群。

小长假期间，我路过西湖东侧街区时，看到很多商场、商业街区，新建的也不少。这里原本是杭州的商业中心，暂时也难以控制，但能不能不要新建商业设施了？大量杭州本地居民涌到这个板块消费，当然会增加西湖东侧人流与车流量了。这完全是一种错误的思路！

政府应着力在远离西湖的东部和南部地区，规划和建设新的中心商圈，分流上城区老商圈的人流车流压力。

杭州市政府必须明白一点：西湖、龙井、西溪，不仅是杭州的、浙江的，也是全国人民的，世界人民的！

居住在这三处景点周边的本地居民，要做出一些牺牲（要设计政策进行补偿）。或者说，政府要严控新增居民。要让更多非杭州本地居民，更好的欣赏、体验这三处瑰宝。同时，也为杭州的旅游业带来更多收益、为本地人创造更多的就业岗位。

第二、城市向南向东发展。

作为1.5线城市的杭州，还得继续发展，经济、产业、人口还得扩展，那么城市建设还得继续推进。如果按老杨的建议，严格限制西湖龙井西溪西面的发展、适度控制北面和南面的发展，那么城市发展主攻方向，只能是向南向东。

向南发展，历经十几年后，钱江新城一期基本建设完毕，没有更多空间开发了。只能跨过钱塘江，向滨江区、萧山区发展。也就是政府规划的江南副城。向东发展，也即以高铁站为中心，向周边、向东发展。另外钱江新城二期开发也是重点之一。规划中的下沙副城是长远重点。

前段时间，国务院审批通过了杭州最新的城市总体规划，老杨摘出两张图如下。

老杨的意见是：重中之重，未来五至十年，杭州应倾全力发展江南副城，让钱塘江像黄浦江一样，两岸皆繁华。重中之轻，发展城东新区和下沙副城。

我想反对的是：不能强化西北部的三个组团，应该弱化东北部的产业、人口和城建，把西北部的人口，适度的向南向东疏散。而北部的临平副城，不应作为重点进行发展。

萧山区和余杭区，占地面积皆远大于其他市区，是未来城市发展的重要阵地。但我想说的是：从杭州城市发展方向来看，萧山远比余杭重要！不要在余杭身上浪费太多精力。萧山区中，除了作为江南副城的钱江世纪城板块应大力发展之外，城厢镇滨江板块，也应好好筹划一下，作为长期发展的方向。

下图是总体规划中的交通网。我首先要反对的是：在西北部大修骨干网，这完全搞错方向了！如果不断向西北部导入产业和人口，修再多路，都无法缓解西湖、西溪周边的交流拥堵。政府要做的首先是“釜底抽薪”，而不是“扬汤止沸”。最应该大力发展滨江和萧山区的交通，以及城东和下沙！

苏州保护古城的重要经验：先是向东向西发展，东边大兴工业园区，西边设立高新园区。后来城市框架进一步拉大，除了原来的东西向发展，还南拓吴江吴中，北面发展相城，于是至今变成四面八方扩张。在发展经济的同时，较好的保护了姑苏古城。

与苏州相比，鉴于西湖、龙井、西溪的区位、面积，杭州城市只能向南向东发展。要更大力度的拓展，拿出开发浦东新区的魄力，大力发展钱塘江南岸地区；尽快向东发展，将原来集中于上城和下城的城市商务商业居住功能，向东部的江干区转移！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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