关于上海，有两则广为转载的报道，非常让人情绪失控。

一则新闻，是春节之后，楼市大爆炸，一个房价一天内跳价70万，上涨16%。这则新闻，记者相要表达的是上海楼市急剧升温，一房难求。

另外一则新闻，是3.25新政之后，上海一套别墅报价下跌160万元，比原报价下跌14%。这则新闻，记者相要表达的是上海楼市急剧降温，卖房困难！

与此同时，还有更多的新闻，通过数据以证明上海和深圳楼市大降温。

比如，深圳新房成交量已经连续5周下滑。“网上房地产”统计数据显示，在“沪九条”出台后的第一周，申城二手房的成交量环比下跌了近5成。

如果仅从上述新闻报导和数据来看，沪深二市的楼市显著降温了，房价也有所下跌，调控可谓手起刀落，效果可谓“立竿见影”！

但其实，市场运行机制，远比人们想像的复杂！

我不认为上海房价已经拉开下跌的序幕，步入下跌通道了。至于深圳，情况要比上海更弱一些，主要是去年以来他的房价涨幅明显大于上海，市场内部调整的压力大于上海。

关于深沪及南京、苏州、合肥、昆山、燕郊、东莞等地的房价走势，有空我再细述。这里主要分析一下政策变化。

3.25沪深出新政之后，南京、苏州（提前几天已开炮）、江苏、合肥、武汉、廊坊等城市也陆续跟进出台了一些新政，只不过没那么严厉。当前实行“因城施策”，房价高涨的城市，皆有调控的压力。

但大家需要明白一点：各地“各怀鬼胎”，一方面都希望房地产拉动经济增长，另一方面也不愿房价涨得太快，二者之间的平衡，就成为一件复杂而纠结之事。

沪深是领头羊。如今两位大哥出手了，自宫了，而且短期内已现楼市降温。那么，这两位大哥，暂时就不必进一步自残了。

那么，那些小弟们一看大哥在流血，针对高房价的社会舆论压力也有所缓和，他们也就不必、不敢继续出台更严厉的调控政策了。

于是，3.25沪深新政所引发的第一波楼市政策紧缩潮，基本过去了。

因此，就短期而言，沪深楼市的明显降温，最大的受益者是房价刚开始加速涨的那些兄弟城市，他们暂时可以缓解一下紧张的神经了。

接下去，需要继续观察市场变化，如果更多城市的房价加速上涨，同时沪深楼市略作调整便重新上涨，则必定迎来第二波调控潮。

老杨认为，一定会有，等着瞧吧。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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