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今年1月17日,老杨发表文章,针对深圳房价本轮超理性暴涨,建立了一套四级预警系统,并首次将深圳房价下跌预警定性为:黄色预警。当时曾被媒体广为关注。(点看文章:http://weibo.com/p/1001603932082727427042?mod=zwenzhang

 

杨红旭:深圳房价下跌预警升级为:橙色预警!

 

如今,根据最新的政策与市场动态,老杨声明:正式将深圳房价跌预警级别,由黄色预警升级为橙色预警!

这里,重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义:

四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨30%,但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

杨红旭:深圳房价下跌预警升级为:橙色预警!

为什么此时决定升级预警等级?三大理由如下:

其一,政策收紧,这是市场转向的重要外部力量。

3月25日上午,上海大幅收紧政策,抑制需求;当晚,深圳也跟着出台政策,虽然力度没有上海大,房贷只是略有收紧,但对外地人限购年限由1年变为3年,对于深圳这一外来人居多,养房票、交易房票成风的特殊城市,这一政策将显著抑制投资投机需求。

另外,在此之前一段时间,先是打击“首付贷”,后是禁止“众筹炒房”,在信贷和融资方面,已经形成高压态势,这对于炒房成疯的深圳而言,所受打压程度,对于市场的负面影响,远大于其他城市。

去年下半年至今年一季度,深圳投资投机性购房需求高达五成左右,而上海只有一至二成。因此,虽然此番深圳新政不如上海严厉,但未来几个月,深圳楼市需求被抑制的程度,可能会超过上海。

其二,房价环比涨幅见顶超2个季度,上涨势头越来越缓,达到黄色预警标准。

看两个数据。一是70城房价指数,2月份深圳环比涨幅仍排全国第一,但3.6%的涨幅已较2015年6月时的峰值,收窄一半,未来几个月将继续收窄,估计3月份的数据(4月18日公布)就会被上海超越!

杨红旭:深圳房价下跌预警升级为:橙色预警!

第二个数据,是安居客上的深圳二手房价走势(下图)。可知过去一年深圳房价经历了三个阶段:去年二季度暴涨,三季度盘整,四季度后半段至今再度上涨。但3月涨势已略有减缓。

杨红旭:深圳房价下跌预警升级为:橙色预警!

按股票波浪理论,一轮上升周期中,有所谓的“五浪理论”,如果套用在本轮深圳房价上,则去年二季度为1浪上涨,去年三季度为2浪回调,11月开始为3浪大涨,如今又步入4浪回调,其后是否还有5浪冲顶,不得而知。按照当前的政策与市场形势,我预计出现5浪的概率只有三成左右。

 

其三,成交量萎缩,局部出现投资者抛货现象。

从市场实际交易层面来看,今年春节过后,深圳的新房和二手房成交量皆呈萎缩态势。

从新房来看,成交量下滑也与推盘量偏小有关,但主因仍是购房需求降温。上周我去佛山参加业内活动,听来自深圳的开发商说,他们一个楼盘近期开盘,解筹率只有六成,而如果同样的定价放在去年12月份开盘,则一定是“日光盘”。

二手房市场的缩量,其原因如同秃子头上的狮子:购房者出手意愿急降!从实际交易行为来看,当前已经局部出现炒房者出货的现象,按房产中介的说法:部分区域的挂牌价的确比2月份低大约2%—3%。

而几天前,有一篇新闻稿被广泛传播:《深圳楼市投资客降200万抛售》。我虽然谨慎看空深圳,但对于这样的文章,也不会全信,写这样文章的记者,一般是为了抢眼球,所以夸大了事实。当前深圳楼市处于僵持期,不可能大面积出现明显调低价格抛售。但问题的关键是:未来两个月,小幅降价出货的案例,将会越来越多。

如果两三个月后,当前的政策利空没有被有效消化,也无外在利好政策(如降息)之类的刺激,市场缺乏反弹能量,盘整就无法结束。

这一点,需要两三个月后再观察、再作定性分析。届时,也关系到老杨是否会将深圳房价下跌的预警级别升至最高级别:红色预警。

最后,提醒一下广大网友。

房价下跌预警升级为橙色,并不代表深圳房价已经下跌,而是指代未来几个月:深圳房价表现在统计数据上,涨幅继续收窄(一般会滞后两个月);房价表现在实际成交案例中,则出现降价成交的案例将有所增多。

基本这种市场形势的判断,老杨这套预警系统发出的指令是:投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

对于深圳的刚需者,老杨无建议。举个例子:如果你买了房子,就能娶到漂亮老婆,快乐幸福如神仙,那么你还会很在意未来一两年房价下跌二成左右吗?

因此,作为想要买第一套房的刚需者,不必过于在意房价短期波动,全国各地皆如此。有需求就购房,幸福快乐比什么都重要!

将来,等你有能力购第二套房、第三套房、跨地区购房之时,再来关心:房地产短周期、板块轮动、购房三维理论等。

[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

咨询与交流,想要成为VIP粉,可加老杨微信:ysunwoods

 
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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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