当然，这也可能是官方有意为之。因为，新政执行没有设定缓冲期，只能让部分开发商、中介提前做安排加快签约。否则，将有一大批缴了意向金或定金的购房者，突然之间失去购房资格或者购房能力，徒增交易纠纷。

2016年3月25日上午，上海官方公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。新政的关键内容，其实就两条。

第一条，外地人缴纳个人所得税或社会保险的年限，由累计缴纳2年，调整为连续缴纳满5年。

经此升级，上海限外地人的年限，达到北京水平。如果考虑到上海继续对外地单身实行限购，则当前上海的限购严厉程度，超过北京，成为全国第一！

这也就意味着，一批外地人顿时丧失了购房资格，还要再等几年，才能重获购房资格，另外一批人，顿感长夜漫漫。对这些外地年轻人而言，如此严厉的限购令，可以说相当惨酷，这是一种沉重的精神打击！

估计，将有越来越多的年轻人，因此而离开上海，去其他“友好”城市工作和生活。对于上海周边城市，如杭州、昆山、宁波等地的楼市，反倒是一种小小的利好嘛。上海的常住人口，还会继2015年之后，2016年还将降一点？

第二条，二套普通房贷首付不低于5成，二套非普通房贷首付不低于7成。

这一条也挺严厉。按原先的政策，在一线城市，第一套房贷还清，再买第二套普通房，可享受首套房贷优惠，也即首付3成；第一套房贷未还清，再买第二套普通房，首付4成。如果第二套属于非普通房，则仍按7成执行。

不过，近两年在执行过程中，即便二套属于非普通房，首付也没严格按7成执行，多为4成或5成，不同商业银行实际操作标准有差异。

如今，上海严格对待二套房贷，实行“认房”标准，即不管第一套房贷是否还清，第二套都从严执行，为普通房为5成，非普通房为7成。这将抑制部分改善需求，主要是高端改善需求。而对于置换型（先卖后买，仍只有一套房）需求，基本没什么影响。

不过，未来几个月，上海应会聪明的出台另外一个对冲性政策：调整普通住房标准。去年以来，上海主城区房价平均上涨超五成，按当前房价水平调整普通房标准，就会让更多的房子符合普通房标准，从而可以享受到首付五成的待遇。这样就会减少新政对于改善需求的误伤。

从性质上讲，上海新政是2014年以来最严厉的房地产调控政策。却并不是第一个收紧政策的城市。第一个城市是苏州，3月18日，苏州市政府通过《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，但苏州新政的要点是加强商品住宅项目预售许可管理和商品住宅价格监管，政府做做样子的成分更大些。而上海却是率先对需求侧动刀子，颇有“挥刀自宫”的勇气和魄力！

那么，既然上海新政如此严厉，市场将做何反应？其一，未来二三个月，上海住宅成交量将有所萎缩，明显低于今年3月。

主要原因：一方面，部分人没资格购第一套房了，部分人暂没能力购第二套房了；另一方面，有资格和有能力的人，也出现观望情绪，担心房价下跌。

这是不是意味着上海房价自此步入下跌通道？不一定！请懂行的朋友，回顾回想一下2014年4月国十条、2013年2月国五条出台后的市场变化吧。上海房价实质性的步入下跌通道，还需要具备两个条件：全国货币收紧，全国楼市降温。

另外一个问题，上海勇敢的站了出来，大义灭亲，挥刀自宫之后，哪些城市会跟进？

首当其冲，是深圳。近几天，深圳领导必然如坐针毡！他们原来磨磨唧唧的不想出台严厉政策，但没想到房价涨幅第二的上海这么大刀阔爷的干了，作为房价涨幅第一的深圳，还能坐得住吗？脸上还能挂得住吗？

因此，很快就能看到，深圳出政策，将对外地人限购，由一年升级为三年左右。房贷也会收紧。

至于大哥北京，暂无新政，因为他们市长说了，我们房价涨幅不是最高，房价上涨在合理区间内。

至于小弟广州，楼市刚有些好转，房价还没怎么涨呢，调控暂时跟他没关系。

至于另外几个房价大涨城市，苏州已经出政策，南京之前也出了一个不痛不痒的文件。

至于其他二三线城市，基本没人跟进了，他们还都忙着去库存呢。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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