2014年至2015年，我国房地产政策风向只有一个：吹暖风。而步入2016年，尤其是两会以来，全国房地产政策面消息很多，而且风向比较乱。

多数地方政府（省级与市级），政策仍然宽松，暖风继续吹，刺激力度继续加码。但个别房价偏热城市的政策面，却开始吹凉风，甚至酝酿吹冷风。

在此，老杨为大家分析七个方面的政策动向吧。

一、营改增：对二手房交易的影响，基本呈中性！

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。近日，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。

 这一政策，引起了广大民众的恐慌，很多人误解为：对所有二手房交易，都要按11%征增值税，那么对于那些购买比较早、增值幅度巨大的房产，以后要被征很多税。

 比如10多年前50万买的房子，现在可能涨至500万，那么所征增值税为：450万*11%=约50万元（暂不考虑抵扣部分）。另外，部分不良中介，频发信息给客户，说5月1日要征重税，赶快交易吧。

 其实，李总理已经指出：新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

 就二手房交易环节而言，当前营业税满两年免征，那么营改增之后，增值税也极有可能同样执行满两年免征。这一环节的税负，大概率不会增加。尤其是对于不满两年且升值较小的房子，税负将会减少。普通民众，完全没必要恐慌性交易。针对二手房交易的增值税具体政策，近期相关部门就会公布！

这让我想到了2013年3月1日，当时“新国五条”宣布，要从严征收二手房交易的个人所得税，即按差额的20%增收，结果引发全国性恐慌性交易，全国各地交易中心挤满了“赶末班车”的人，结果后来只有北京执行了。现在回看，真是个笑话！当然，北京民众笑不出来。

如今的二手房环节的增值税，其功能与个人所得税，完全一致，非常重叠，实在是重复征税！如按老杨建议：在二手房交易环节，自动取消营业税，但不要新征增值税！

二、住建部：“两会”时表示，稳定一二线城市房价！

住建部在两会新闻发布会上说：三四线城市的价格现在大体上是回落的，现在我们的一项重要任务，是稳定一线城市和部分二线城市的房价。春节后一线城市房价发生了很大变化，上涨过快。一线城市都主动履行了调控的主体责任，采取了很多措施和办法：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。

国家管理部门说得很明白：一线和部分二线城市房价偏热了，所以将稳定他们的房价，更为“一项重要任务”。当前，房地产调控的方针是因城施策，调控房价的主要责任在于地方政府。去年以来，这些个别城市的地方政府已陆续表态，或已采取了部分措施。

但至今年为止，老杨认为这些城市的所谓措施，还多停留在“主动发声，引导舆论”的层面，而抑制需求方面的新政策（这是导致房价短期变化的重要外部变量），并未看到。不过，按当前房价形势的演变，个别城市势必将“实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策”。

三、苏州：真没想到，苏州抢了个大风头！

3月18日，苏州市政府召开常务会议，审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》。核心措施有两点：

其一，加强商品住宅项目预售许可管理，市区（不含吴江区）30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。 

其二，加强商品住宅价格监管，市区（不含吴江区）新批准商品住宅项目预售许可时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

在老杨看来，这两招，并不新鲜，在2010年至2013年严厉调控时期，很多城市都是这么干的。但在2014年之后，绝大部分城市，都松绑了。干预商品房定价，属于行政管制，是比较低级的调控手段，但在房价高涨面前，却又是能见效的手段。这就是所谓的“简单粗暴”吧。

从政策作用机制分析，这一措施主要打压开发商，开发商会比较难受。但这并非直接抑制购房需求，如果需求依然旺盛，则开发商可以通过收取“认筹费、喝茶费”等名目，变相向购房者多收钱。不过，这样的新政，将影响到购房者的心理预期，所以将产生间接性、暂时性抑制需求的效果。而是否能够导致房价就此进入下跌通道，我看可能性并不大。

去年以来，苏州工业园区房价暴涨一倍左右，与深圳部分区域差不多，全市其他市区板块后来也上涨了五成左右。短期内房价涨幅确实过大，但仍没超过深圳。甚至还略低于上海。应与南京差不多。此次，苏州率先跳出来出新政，说明官方急于表明立场。

四、北京：我们房价上涨合理！

北京市常务副市长李士祥在博鳌亚州论坛上接受上海证券报记者采访时表示，北京一直在控制房价过快上涨，房价上涨在合理区间内，今年年初以来上涨幅度为11.3%，“不是最高的”。其实，这是重申了他在前段时间两会上的观点。

本轮房价上涨，北京房价上涨滞后于深圳和上海，当前正在加速涨，但去年涨幅确实不大。所以，北京官方心情有点小酸爽，出新政的压力，暂时不大噢。

五、广州：分区减税、郊区放松限购，没戏！

广州房价相当温和，去年基本上没怎么涨，今年一季度有所起色。所以，广州官方根本就不用表决心。反而还想放松政策。

过去一时段，出了两个尴尬事。一件事，2月三部委新政减契税和营业税后，广州突然搞“按区征税”：只要在某个区没有房，就算首套房，享受契税优惠。这是赤裸裸的跟三部委新政对着干！后来，灰头土脸了收回了。

另一件事，广东省出了一个“去库存三年计划”，其中明确要求广州调整部分行政区的限购政策，也就是说广州某些区（比如远郊的花都、番禺、南沙）可以取消限购。显而易见，这个政策又是“不合时宜”，结果至今广州都没敢动。

六、深圳：光表态，不干活！

本轮房价上涨，深圳最疯狂，投资投机大量涌现，也是首付贷的重要据点。但奇葩的是，深圳市长和书记，多次表态要抑制高房价，但就是不出招！之前传言“3月1日对外地人缴金由一年增至三年”也被证伪。至于加大保障房供应，轨交修到外市去，并不能抑制投资需求。

惟一一个动作，是4月1日开始，将二手房评估价提高50%，这个措施含有例行调整的成分，但毕竟将提高二手房交易的税负，所以也算是为市场泼了点凉水吧。

老杨觉得：深圳对外地人的限购太宽松，估计将会升级，缴金年限将由一年增至三年左右。
 

七、上海：暴风雨就要来了！

老实说，去年下半年以来，上海官方表示要抑制高房价的次数最多、态度最坚定。前段时间，出台了一个增加中小大型住宅供应比例的文件。

关键是近日，上海调控升级的消息满天飞。主要传言内容是：4月1日开始外地人在上海买房需缴满5年社保（当前2年），二套普通房贷款首付升至五成，二套非普通房贷首付升至七成。

我记得，去年的3月，也曾有关于上海限购政策的传言，与当前不同的是，当时是放松：2015年3月14日，有消息传上海2015年4月1日将执行限购放宽，内容如下：外地人单身允许在上海购买1套住房，外地人已婚状态可以购买2套（取消税单和社保限制，直接购买），本地人单身购买2套，本地人已婚可以购买3套，上述均以家庭为单位。

结果，上述消息被证伪！后来，上海领导也曾坦诚，即便是在楼市降温期，上海也仍然严格坚持了限购政策。老杨也深有感触，上海的限购，那是死死的严。房产中介做假都很难！

那么，这次会否同样是“愚人节游戏”？我看，这次是动真格的！本周五极有可能会审议并出台新政。

主要理由：这轮上海房价涨幅之大，确实已超2013年、2009年，与2007年差不多，市区很多板块房价上涨七成左右！上海官方，看似比深圳更实在一些。既然本轮房价涨幅“老大”的深圳不愿率先行动，那么只能“老二”上阵了！

从新政内容来看，限购升级，几乎成定局。2011年1月，上海对外地人的限购条件是：“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”；2013年11月的“沪七条”中，升级为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

考虑到当前北京对外地人限购的年限最长为5年，而且规定必须是连续5年缴纳社保或纳税记录的证明。估计这次上海限购将升级，严厉程度可能略低于北京，北京才是老大嘛，呵呵。预计上海将把外地人年限，进一步升级为：“能提供自购房之日起算的前5年内在本市累计缴纳4年以上”。

关于二套房贷首付提高，老杨感觉可能性不大。2013年11月的“沪七条”中要求：二套房贷首付比例从不得低于60%，提高至不得低于70%及以上。

2014年以来，虽然房贷政策持续放松，但不管是“9.30新政”，还是“3.30新政”，对于二套房中的非普通房的贷款首付，都没有放松。也就是说，如果严格细究政策演变，则上海的二套房中的非普通房，其贷款首付政策仍是2013年11月的口径：七成！至于商业银行的实际执行，则确有放松。

至于二套房中的普通房，按当前政策，则一线城市的口径是：第一套还清贷的，再购第二套普通房，按首套房政策；第一套没还清贷款，再购第二套普通房，则按四成首付。

如此细究，则上述传言中的“二套非普通房首付提至七成”，在政策制定层面，其实存在重大错误！因为，原本就是如此，何须再出新政？至于传言中的“二套普通房贷首付提至五成”，则不构成政策冲突。

在老杨看来，房贷政策，主要是央行和银监会说了算，地方政府权力并不大。另外，即便是央行和银监会，也只是制定一个低限，比如首套房贷不低于二成。而在执行过程中，商业银行会有较大的自主调节空间，不同的商业银行，不同地区的商业银行，所执行政策，存在一定的差异。

最后，老杨关于上海新政的判断是：限购升级可能性极大！而房贷首付提高，可能性较小。房贷收紧，只须上海央行和银监部门，对于上海地区的商业银行进行“窗口指导”即可，指导他们在操作中适度收紧，而暂时没必要在文件中体现！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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