昨天，国土部长官说：房价一定能稳住！老杨觉得，这话有点托大了。而且，国土部管的是土地，一线和少数二线城市地价涨幅，远比房价涨幅大，地价都稳不住，何谈稳房价？

而且，从决定房价走势的管理部门的权限大小来看，国土部权限小于住建部，住建部小于财税，财税小于央监。正好，今天央行长官周小川和潘功胜在记者会上聊了挺多房地产。老杨简要解读如下：

一、关于调控

1､央行：从总量政策和宏观审慎政策来讲，全国的房地产市场形势概括起来说是：总量过剩、区域分化、容量过多。7.2亿平米的库存，比2014年增长了15%，70%分布在三四线城市。所以，房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况，对于住房信贷政策来说，必须与全国房地产的形势相匹配。

杨评：全国库存仍然很大，尤其是三四线城市仍在过苦逼日子。因此，2016年房贷政策还须继续宽松，甚至还可能加码宽松。只要占库存七成的三四线没有站起来，房贷政策就不会收紧！

2、央行：一二线城市价格上涨比较猛，人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下，要更好地发挥城市一级政府对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供有关政策的指导。另外，商业银行要作出自己的判断，不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险，同时要使政策适应不同地方的变化，来考虑住房信贷的可行性和所面临的风险，对他们进行评估。

去年所进行的住房信贷政策调整上，基本上体现了这样几个原则：一是因地施策，包括北京、上海这几个一线城市，去年在调整的时候都是按照原有的政策，必须执行原有的政策。二是市场自律，商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。

杨评：实行的是差异化的房贷政策，一线仍有较多限制，但其实在部分环节也与全国其他城市一起放松了。商业银行有较大的自主权，其实大家会感受到：不同银行，不同城市的分行，在房贷方面政策松紧不一。大家购房时，应多比较几家银行，找优惠度最大的办贷款。

二、关于整顿首付贷

央行：一是房地产开发企业、房产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

我们会与相关部门，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房产中介机构、开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

杨评：央行态度明确，而且很快将采取行动，深圳、上海等金融管理部门正在进行这方面的摸底调查（见下图）。如果相关企业与机构没有资质，则属违法行为，将是严查对象。如果有资质，则会被规范运作。这一整顿行动，将在一定程度上抑制一线及少数二线城市炒房需求，会为市场泼点冷水，但老杨预计影响不大，持续时间不太长，在全国房贷政策总体宽松的情况下，今年房价仍将顽强向上。

三、关于房贷质量

央行：现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%，不良贷款比例是0.38%，整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右，个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。

目前首付比的情况来看，现在即便按照调整以后的20%最低的首付比，和国际上横向比较来说，仍然是比较审慎的标准。在实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房实际首付比在40%以上

杨评：房贷质量很好！与整个银行业的较高不良贷款率，形成鲜明反差。2014年以来，我国不良贷款率急升，而个人房贷仍优质。三四线城市虽然库存压力大，但房价下跌空间不大，很多人认为这是楼市泡沫，但老杨坚决反对：如果房价跌不动，即便库存大些，也不能定性为泡沫。所有的资产泡沫，一定是价格先暴涨，再大跌。而当前中国三四线楼市的形态并非如此！

从首付比例来看，当前我国房贷首付均值仍在四成左右，仍远高于欧美国家的二成左右。如果能有效治理首付贷，则我国房贷政策仍有进一步宽松的空间，比如将所有首套贷（包括非普通房）都降至二成，所有三套贷都降至三成。从央行表态来看，他们仍有下调首付比例的意愿，时刻准备着：听党话！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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