这在中国房地产历史上，可谓非常罕见。于是，全社会的眼光，聚焦于房地产，似乎房地产成了国民经济最大的困难户！

其实，也没那么严重，至少相比产能严重过剩的煤炭行业、钢铁行业，还要好很多。

一提到房地产库存，学者们常引用全国商品房待售面积，截至2015年11月，这一数据为近7亿平方米。其实，这个数据只是已经竣工的现房数据，并不包括预售中的期房。而且，这其中包括了全国所有城市，其中三四五线城市库存压力山大，但一二线城市没那么差。

其实，还有两组更靠谱的数据，表明：2015年库存量首次下滑，最糟糕的时点可能已经过去。

易居房地产研究院跟踪了全国35个典型城市的数据，包括四个一线城市、部分二线和部分三线城市，较好的兼顾了一二三线城市的样本分布， 只是不含四五线中小城市镇。

住宅库存的增长，还是减少，主要取决于供应和成交的动态变化，比如本年度的供应量大于成交量，则年底时，库存量必定增长。

下图，是35城新建商品住宅年度供应与成交面积的比较。

自2010年至2014年，每年的新房供应量都大于成交量，所以导致每年的商品住宅库存量都在增长。但到了2015年，却首次出现成交量反超供应量的重大转变！这也就意味着，2015年库存量首次减少！

由于2015年全国开发企业购地量大幅下滑，房屋新开工量也是下滑，所以2016年新房供应量继续缩量，而楼市却继续回暖，成交量还将继续超过供应量！

我们易居研究院还跟踪了35城库存（见下图）。截至2015年12月底，35个城市新建商品住宅库存总量为2.6亿平方米，同比一年前，减少4.4%。

回顾2011年以来，35城的库存呈振荡上行态势，其中曾经在2012年和2013年某些时段，库存有所下滑，主要是当时楼市复苏，房子卖得快过供应。2014年全国楼市低迷后，库存继续大增。

然而，值得关注的是，随着2014年多数城市放松限购、限贷，中央出台“9.30”新政，库存在2014年三季度见顶，四季度开始下滑，并振荡式下行至今。这是2010年以来，库存下行时间最长、幅度最大的一次。

于是，反映在年度数据上，2015年就成为近六年35城库下降的第一年。也可以说：2015年是全国多数城市去库存元年！国家队一出手，便首战告捷。

而且，随着中央高度重视化解房地产库存，还将有新的利好政策出台。2016年，多数二三线城市的库存将继续下滑，全国房地产市场库存压力也将减小。

由此，也可以明白一点：中央既然敢于大张旗鼓的提出化解房地产库存，促进房地产健康稳定发展，一定是有信心、有手段，降低库存！

库存歼灭战，对于一线城市，根本不算事儿，反倒是当前房子不够卖，急需补库存；对于多数二线城市，也并不算什么难事儿；但对于三四线城市，估计没有两三年，难以见到实质效果。

对此，虽有政策利好，但三四线城市的中小开发商，仍不宜盲目乐观，如果资金实力撑不了两三年，2016年还是应适当降价销售。春天固然美丽，但必须先熬过冬天。

【 杨红旭论楼市 】系头条号签约作者

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