过去一段时间，我曾去几个二三线城市出差，把我所了解的一些情况，与大家分享一下。

北方典型城市，包头：最糟的是新房成交下滑！

由下图可知：2015年，包头的商品房库存，已较2014年下降一成，这是好现象。但更大的困难是，2015年商品房成交量同比2014年下滑一成多，而2015年多数一二线城市的成交量都是正增长。需求不振，这一点更麻烦！

因此，2015年的新房去化周期（存销比），反倒比2014年增长一个月，高达21个月。这么高的去化周期，房价是涨不动的。因此，当前包头多数楼盘仍在降价促销。

包头与呼和浩特，是内蒙古的两个区域核心城市。但城区人口也只有二三百万，属于比较弱的二线城市，甚至也可划入三线城市。人口增长缓慢，大街上人少车少。

呼和浩特楼市的情况，与包头一样糟。业内人士跟我讲，当前包头大概有400多个楼盘，但同时仍有施工和销售活动的，只有40多个。而多数楼盘都已处于停工、半停工、停售等状态。过去二三年，倒闭的、跑路的、自杀的地产老板，已不算新闻了。

去年我曾去过呼和浩特，二环线内外，有很多高层楼盘在建（如下图），或者停工中。

比包头和呼和浩特，更苦逼的是鄂尔多斯！业内朋友跟我说，鄂尔多斯的康巴什新区，很多项目停工了，已建成的楼盘，空置现象仍很严重。这一点，前几年有很多媒体报道过，至今并无明显改善。

内蒙古的三大城市，楼市全都冷嗖嗖。主要原因：1、近几年资源价格持续大跌，开发商资金断链；当地企业效益变差，购房者需求萎缩。2､人口增长慢，需求不振。3､地方政府前几年供地量太大。

再把视野扩大些，就会发现，东北、西北、华北北部，基本都如此。东北近几年持续走弱，经济与人口是关键。而前几年比较稳健的几个西北省会城市，如乌、西、银、兰，近两年也撑不住了。

西南典型城市，重庆：土地供应“不节欲”！

近几年，重庆房价比较弱，但需求仍保持平稳，绝对成交量排名全国前列。2015年新房成交2200多万平米，仅次于成都。但与包头相似，重庆成交量相比2014年略降了一点。价格总体基本平稳。

从70个大中城市房价指数来看，重庆房价只在2007年下半年和2008年上半年跑赢过70城大盘指数（当时也曾有外地人，包括上海人，去重庆投资房产），其他时间基本同步。过去一年及当前，略弱于70城指数（见下图）。

当地业内人士跟我说，重庆楼市的问题，不在于需求端，需求面保持平稳，绝对量仍然很大；主要问题在于供应端，地方政府卖地太积极，每年都要推出很多地，导致新房市场供求关系的天平，总是倾向于供大于求。

从政府角度来看，除了获得巨额财政收入，另外似乎还赚得“社会舆论分”：房价平稳，房价收入比低，老百姓买房门槛低，有利于民生。据说，大学生毕业两三年就能靠自己的工资收入买房供按揭（首付需要家里支持一点）。

但对于开发商而言，却有些煎熬，部分项目能跑量，但赚钱相当不容易，不得不拼产品。因此，重庆住宅小区的产品质量，在西部地区并不差，高品质小区挺多，老百姓买房也很挑剔。

同时，对于那些有房族而言，尤其是有二套及以上的家庭，近几年房价涨幅明显小于一线和部分二线城市，从资产增值角度考虑，未免有点郁闷。

其实，重庆楼市的情况，也代表了西南地区的多数城市。成都楼市比较重庆略强些。但贵阳、昆明比重庆略弱些。至于下面的三四城市，则多数市场更冷更糟。比如，重庆下面县城里的一个开发商粉丝，多次向我反映其公司的困难与工作之煎熬。

东部典型城市，昆山：苦日子快到头了！

昆山，虽然贵为全国经济百强县之首，但2011年以来，与全国多数三四线城市一样，其楼市低迷，成交量下滑，房价死活涨不动。

而让当地房企生气的是：东边距离上海那么近，居然没沾上光，最近上海的花桥，近几年也没什么表现。东边的苏州工业园区，2015年房价一飞冲天，可昆山房价仍是春心不动。

昆山的问题，其实也是东部经济发达的三四线城市的共有问题。比如另外几个相邻的百强县，常熟、江阴、张家港、宜兴，亦如此。

除了土地供应量大这条与中西部相同的原因之外，昆山还有两条不同的原因：

其一，早在2005至2010年，这些城市的房价，就曾快速上涨过，而中西部的很多落后地区的三四线城市，多是2009至2011年才明显上涨的。早上涨的，早回落。这也算是楼市的一条规律了。

其二，2011年以来，中国经济降速，由高速增长渐渐转入中速增长，这其中涉及到产业转型与产业转移，转型主要表现在中低层次加工制造业，快速走下坡路；转移主要是指工厂由东部向中西部转移。转型和转移，相互叠加，深度影响了昆山这类东部百强县的经济与产业，同时也压制了楼市需求。

但是，我对昆山楼市，以及相似的东部百强县的走势，相比中西部的三四线和部分弱二线，要稍稍乐观一些。因为经过四五年调整之后，库存去化到一定程度之后，市场将出现程度不一的复苏，其中部分城市在2016年应能看到反弹。

其实，2015年下半年，昆山楼市已略有表现了，尤其是城西板块房价出现上涨，而且新出让的土地也被开发商积极抢夺。因此，不必过于悲观了。

最后，看下地方政策，2016注定又是个热闹年！

中央已提出化解房地产库存，而住建部提出“分城施策”，地方政府是调控的“责任主体”，所以在部委层面还没出台政策之前，很多库存压力大的地方已急着行动起来了。仅例举三个2016年已出新政的省份。

其一，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

其二，近日内蒙古提出将采取六大措施消化房地产库存：一是加大棚改货币化安置力度，货币化安置比例达到50％以上。二是加大户籍制度改革和居住证制度落地，完善财政转移支付同转移人口市民化、城镇化建设用地同转移人口落户数量挂钩机制。三是针对农牧民购房的优惠举措，开展土地、草场、林地承包经营权及宅基地抵押担保，鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。四是探索共有产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存。五是推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。六是取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。

其三，福建省住房城乡建设工作会议要求：在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

可以推测：2016年的上半年，多数省份，以及更多的城市，都会陆续出台类似的政策，尤其是库存压力较大的省份和城市。这将有助于这些地区消化一部分库存。但中央部委将会出台什么政策，仍值得我们关注和期待。毕竟，光靠地方政府的折腾，能量相当有限！ 若想不被炸掉（任志强观点），只能加大政策支持力度了。

【 杨红旭论楼市 】系头条号签约作者

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