对于这一政策，大家只知道房贷政策进一步放松了，却不知当前房贷政策处于历史上的什么宽松程度，也不清楚接下去是否还有放松空间。接下来，笔者梳理一下历史脉络，并预测一下房贷政策趋势。

首先，说明一点。历史上，我国曾对个人房贷利率有过很多规定，但近几年来，随着我国利率市场化改革的加速推进，中央已不对商业银行的房贷利率做新的硬性规定了，尤其是对合理的自住需求，主要是由商业银行根据自身情况进行调节和定价。

于是，中央对于个贷房贷政策管控，主要通过房贷首付比例来达成。在房贷风险可控的前提下，商业银行不太在意首付比例高一点，还是低一点。他们更在意制定合理的房贷利率，谋求更多的利润。

因此，接下来回顾一下我国商业性房贷首付比例变化的历史。

1998年出台的《个人住房贷款管理办法》规定：支持城镇居民购买自用普通住房，无住房补贴的首付30％（有房贴的首付更低）。

2003年“121号文”规定：第一套自住住房仍执行20％的规定，第二套及以上应适当提高比例。

2006年的“国六条细则”规定：首套房贷首付比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的首付款比例20%。

2007年的“二套房贷新政”规定：二套及以上住房，首付比例不得低于40%。 

2008年，国际金融危机爆发后，10月央行推出新政：最低首付款比例调整为20%。

2010年4月的“国十条”：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。

2010年9月的房贷新政：所有房贷首付比例都调整至30%及以上。

2011年1月的“新国八条”：二套房贷首付不低于60%。

2013年2月的“国五条细则”：对房价上涨过快的城市，进一步提高二套首付款比例，个别城市将首付提至七成。

2014年9月的“9.30新政”：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

2015年3月“3.30新政”：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，再买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%。

2015年9月房贷新政：在不实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的商业房贷，最低首付款比例调整为不低于25%。

回顾建国以来的个人房贷历史，共计经历过13次商业性个人房贷首付的比例的调整，本次就是第13次。

纵观整个商业性房贷演变历史，房贷首付比例最低的时间段是2008年四季度至2009年，当时在“四万亿”与信贷大放水的救经济与救楼市背景下，房贷政策最为宽松，首套全部为二成，多数二套房也可二成。

当前首套普通商品住宅首付比例最低可为二成，非普通商品住宅按规定仍为最低三成。整体看，当前首套房贷的宽松度，略紧于2006年之前。

而二套房贷政策严重分化，首套房贷结清、再购二套普通房可享受首套房贷优惠，首套房贷未结清、再购二套普通房首付为三成，购第二套非普通房按规定首付仍为六成！但当前实际执行中，多数商业银行其实没严格按原有规定，程度不一的进行宽松化处理。

根据历史演变化情况，以及未来几年稳楼市、去库存的压力，笔者认为首套房商业贷的首付，二成就是大底，鉴于我国的金融监管体系和严格程度，不会比二成更低了。未来，首付降低的空间，主要在于首套房中的非普通房（由三成降至二成），以及二套房中非普通房（由六成降至三成）。

未来一两年，应能看到第14次房贷首付调整：继续下调首付比例。

杨红旭发表于新京报，更多独家文章，请关注微信公众号：杨红旭楼市研究