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由股市推演楼市:2017中国楼市可能降温!

2016年,才刚刚一个多月,但全球楼市哀鸿遍野,中国股市也跌破2850,继续寻底。那么,股市走熊对楼市有何关系?


回顾2015年,老杨多次撰文分析二者关系。这里把2015年6月,正是拐点前后,那时为中国证券报写的一篇文章。发表于6月17日(见下图),实际上撰写于一周之前,审稿与等版面,花了一周左右。而本轮股市见顶,现在回顾清楚可见:2015年6月12日的5178点,可当时还是挺难预测的。


从楼市角度看,我当时在文中预测:本轮房价上涨至少可持续至2016年年中。至于2017年,房市可能追随股市,再度进入调整阶段。


我的这类文章,重在逻辑。下面,将当时的这篇文章转载一下,有兴趣的朋友可细读一下。


由股市推演楼市:2017中国楼市可能降温!


股市和楼市,似乎怨家路窄,近期成为很多国人的热门话题。对于股市,基本上是全国性话题。而对于楼市,一线城市骚动不安,二线城市正在跟进,三四线仍然非话题。


其实,2014年7月直至2015年一季度,楼市根本挤不进中国人的主流话题圈,大家只对股市热乎。


但是,2015年4月份以来,随着深圳房价一跃而起,随着一线城市地王频现,随着上海、北京、广州房价涨起,随着二线城市住宅成交量暴增,甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江,也惊现复苏迹象,越来越多的人讨论房价,甚至有人开始卖股买房。


在很多人眼中,常将股市和楼市对立起来,将二者形成为简单的“翘翘板”关系。其实,二者的关系比较复杂。在此,笔者简要的进行剖析。


首先,从市场运行方向看,股市和楼市基本同向。国内外历史上,能找到很多案例。就拿近几年国内来说吧。2007年股市火爆,并创历史新高,同期楼市也非常红火。2008年股市下跌,仅用了一年时间,便由6124点,下跌至1664点;同期楼市也持续降温。


2009年股市楼市同步回暖。2012年至2013年楼市回暖,股市在2012年底和2013年初有所表现。2014年7月开始股市走牛,2014年10月大城市住宅成交量开始反弹。由此可见,二者并非“翘翘板”的关系。


主因在于,货币政策和流动性,是驱动股市和楼市变化的同一核心因素。站在风口,猪都会飞。钱多了,什么都会涨。尤其是作为资产品的股票和房产,更容易受货币宽松而上涨,反而因银根紧缩而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年,皆是货币宽松期间,股价和房价易涨;2008年、2011年、2014年上半年,皆是货币偏松期间,股价和房价易跌。


其次,从市场运行节奏看,股价先变化,房价后变化。股票为标准的资产品,以投资投机需求为主;房产为准资产品,在不同时期存在不同程度的投资投机需求,但总体以自住消费需求为主,尤其是近三四年投资投机需求大幅减少。


面对同样的货币宽松环境,股市比楼市更敏感,反应更快,不管是上涨还是下跌,总是比楼市快一步。比如,2008年10月股价见底,2009年3月房价才见底。2009年7月股价见顶(反弹顶),房价直至2011年才降温。就这轮上涨来看,股价于2014年7月见底,而房价直至2015年4月才见底(70城房价指数)。

由股市推演楼市:2017中国楼市可能降温!

(看图:在那个时点之前一个月左右(记不清了),凑巧与著名股评家水皮,在上海朱家角聊过一次股市与楼市,当时我聊的观点,也是本文中的观点)


再次,深究二者相互关系,存在三个阶段。在一轮完整的上行和下行周期中,股市和楼市的粗略关系,上文已述,可归纳为:同向、不同步。如果进一步细究二者相互影响的具体情况,又可划分为以下三个阶段。


第一阶段,股市强,利空楼市。在每一轮市场上行期,股市先反弹,会越来越多的吸引投资者的目光,在越来越明显的赚钱效应下,会有部分人暂缓购房,先把资金投入股市中,甚至极端者会抵押房产或出售房产,筹资炒股。


这一阶段,股市走强是利空楼市的,主要是分流了楼市资金。观察本轮行情,2014年7月至2015年3月,大致属于第一阶段。股评家“卖房炒股”的建议,频见报端。而这一时期,全国楼市正处于低迷期。


第二阶段,楼市回暖,股市继续上涨。在货币宽松驱动,以及其他因素影响下,楼市也渐渐复苏,其中部分大城市率先回暖,越来越多的感受到房价开始止跌上涨,又到较好购房季。


此时,股市经历半年或一年上涨之后,已攀升到一定高度,已进入牛市的中场或下半场,部分股民防范风险意识渐渐增强,其中有些人落袋为安,抛售股票,转而购房。比如当前阶段,一线城市部分高端住宅楼盘热销,就包含有高资产股市大户,开始入市购房,多属改善性居住需求。


与此同时,也有少数激进投资者,或者小鲜肉股民,受身边亲友炒股赚钱效应影响,不畏股市高位,仍在向前冲,热衷于在泡沫中游泳,其中会有人将楼市资金转入股市。


于是,这一阶段,股市和楼市你来我往,互有损益,相互影响呈中性。观察本轮行情,2015年3月以来至今(备注:撰稿时为2015年6月),属于第二阶段。


第三阶段,股市见顶,利好楼市。中国股市,素来牛短熊长,散户主导的非理性投机行为,会使股市在不太长的时间内达到较高位置,猛跑则透支体力。股市见顶之后,甚至在接近见顶之时,越来越多的股民开始离开股市,其中部分人将资金转入楼市,或者为了自住而购房,或者为了投资而买房购铺。


由于楼市变化滞后于股市,当股市见顶后,楼市还将继续繁荣一段时间,此时股市资金转入楼市,当然会助涨房价。


股市顶部和底部皆难预测。观察本轮行情,这里权且大概目测,可能在2016年上半年见顶,假如年内就冲过6124点,也可能四季度就会见顶。见顶后即进入第三阶段。


鉴于影响房价短期走向因素很多,股市的影响权重较小。这里仅从这一因素推测,侧面观察,则本轮房价上涨至少可持续至2016年年中。至于2017年,房市可能追随股市,再度进入调整阶段。


本文2015年6月杨红旭发表于中国证券报,更多文章,请关注微信公众号:杨红旭楼市研究


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