近期经过各种周折，看到了老杨的微博和微信。相见恨晚已经被大家说烂了，不过眼前一亮倒是真的。

以前在电视上也见过老杨，但是没有收入研究过他的观点，所以看过就忘记了。老杨有一篇文章说计划成立“购房研练社”，心中大喜，一直在寻找上海的组织，一定要认真参与，争取早日加入。

房产的投资，需要各种知识的累积，更需要自身的刻苦学习和反复研究。不然他人的一句“看涨”和“看跌”对你没有任何意义。两个字的后面，包涵的东西太多太多。

一、房产现状

我是上海本地人，家住浦东，一个普通双职工家庭的孩子，父母皆为普通工人。2000年前后，家里的老宅拆迁，根据当时的政策，按照人头一人24个平方。我家4口人，分了96个平方的房子，多余的老宅面积政府一个平方补偿几百块吧，反正就是基本属于白送给国家。

拆迁分的房子都是老式的公房，一梯四户的多层。整个村子里的人基本都分在一起，走出门，还是见到的原来那些邻居。那时候，爸爸算是见过一些世面的人，感觉动迁房子环境太差，房型又差。

因此，卖了96平方的动迁房，还补贴了几万元钱，在家里附近的交通主干道旁边，置换了一套98平米小高层的商品房。

由于父母都是农村出生，感觉有了儿子必须要有房子，这样将来才能娶得到老婆。在这样的观念的影响下，上面说的这套98平米的商品房就定位成了将来我的婚房，并且父母和孩子分开住。因此，动迁了之后，家里还另外买了一套66平米的一室户作为父母的居所。

这两套房子都在2004年时候办好了产权证，都有我的名字，但是因为在2011年限购前，所以算作父母的房产。我结婚了以后，成立新家庭，还会有购房的名额。

二、投资萌芽

我这个人比较晚熟，30岁以前基本都在玩，啥也不懂，啥也不管。所以，虽然农村家庭出生，有着有钱就要买房子的潜意识，但是由于晚熟，购房的大好时期被我荒废掉了。

直到2011年结婚后，才开始有积蓄，慢慢有了理财的观念，也知道只有买房子才能保值。但是不知道应该买什么房子，对房产投资里面的各种道道，完全不了解。

三、首次投资

1、二手房交易费心费力

2013年上半年开始看房，由于家里资金非常有限，可以拿出的现金120万上下。当时想的是这些钱需要保值，没有想到后面房产还会大涨，因为自己心思没花在这个上面，没有深入研究过。

因此，由于资金有限，当时也没有多贷款买房的意识，所以主要看了家里周围的一些老公房，还有一些松江的房产（老婆是松江人，比较了解那里的房子），这些房子都在较成熟的板块，配套也都比较成熟，虽然不靠近地铁，但是公交比较方便，还算是有流动性的资产。

最后，家里附近有一套老公房比较满意，4楼小两室，160万。但是最后房东表示现在不卖了，等等再说，只能作罢。

松江的也有一套较为满意的房产，也是4楼小两室，最后房东要价155万（这个价格超过市场价大概5万左右），我们出价152万，房东一点价都不肯让，最后赌气，不要了。现在想想，哎，为了3万，损失至少30万啊。

2、转向一手房，悲剧的开始

以上两套满意的都飞了，而且由于看房比较累，所以萌生了买二手房太麻烦，一手房可以考虑考虑这样的想法。但是在2013年中的时候，我的那些预算，想要买新房，那肯定是偏远地段了。但是当时我不懂啊，想着只要是房子都涨价，买哪都一样。

就此，为本次投资的失败，买下了伏笔。

3、失败案例

接下来那就继续再看咯，从网上看看新房吧。选了一个预算区间，临港新城的外围，有一套房子。单价只要1万元，2010年竣工的楼盘。3-4层的小复式，175平方，4室2厅2卫，还送顶楼约50平方以上的大露台。

当时一看自己就喜欢了，立马开车前往（开了约1个小时）。看了以后感觉很好，房子好，空气好，环境好。还有自贸区的概念，又是上海极力打造，也是上海最后一块未开发的土地，反正啥都好。

但是，房产投资最重要的、也是致命的因素都被我忽略：

1、交通不方便。离市区太远，大约60公里，当时还没有地铁，到市区的公交也没有。

2、配套不完善。虽然周围都已经基本建设完毕，小学，幼儿园、菜场、超市都有。但是人烟稀少，让我想到了加拿大，哈哈。

3、房型太大，总价高。由于处在偏远地区，外来人口极少，房产都是当地农民消费，农民能力有限，没实力买你这个大户型。

现在看来，其实当时还是有一些明显的线索，可以说明这房没有投资价值的。

1、小区内有一些联排别墅，长满了杂草，无人问津，可见该楼盘的人气。后来，这些联排开发商索性封盘不卖了。

2、小区内和我相同的一些户型，卖了很久，大概有2年时候，才基本卖完。而且都是投资客居多，本地人买来自主的比较少。

目前该房产铁将军把门。因为没人愿意租毛坯房。我自己本身也是本着有机会就要脱手的想法，也不愿意再花钱进行装修后出租。

有人说，屌丝买房，自己会爱上自己的房子，怎么看都顺眼，我就是这样的。其实在专业投资者看来，这样的房子，多花一秒钟都是浪费，再便宜也不会多看一眼。

四、将来打算

1、失败房产的处理

1）附近新开楼盘

该套房产附近还有不少新楼正在进行开发和出售，新房单价也有了上涨，一般的两室户，90平米左右的，单价1.5万上下。

2）商业配套

该套房产附近，走路约10分钟，2015年年底，新开了一个品牌商业广场（有影院和酒店），是当地的商业地标，是5公里内本地人可进行休闲娱乐的唯一场所。人气相对较足。以前开的商业基本都招不到商户，都是开盘就空关的状态。

等2016年底或2017年年初，希望该商业广场能带动周围人气，促进周边房产的销售。等有人愿意接盘之后，本着出售为第一要务的原则，市场价或略低于市场价出售。

以上对该房产的处理，只是自己的初步想法，恳请了解上海房产投资的前辈指点。一直在寻找房产投资指路明灯，还会继续找下去，直到找到为止。

2、反省

最近一直反省，2013年多好的抄底机会，自己也有了投资房产的想法，但是为何最后落到现在割肉都没人要的境地。如购买其他任何值得投资的标的，现在已是20%-30%的涨幅，并且每个月稳赚租金。

就这样吧。多说无益，其中各种，只有自己知道。至于将来的投资计划，最近一直在学习，另外行文和大家探讨。

杨评：这位网友，犯了两个比较初级的错误：其一，为了贪求便宜而跑到远郊买房，这是年轻人常犯的错误。

其二，被较好的区域环境，以及小区和房子本身的某些优点所迷惑，而忽略了房地产价值的本质。妖精很漂亮，但仍是妖。这一点不分年轻人还是年老人，都会常犯错。

另外，还有一个不正确的观念：二手房交易麻烦，所以不如买一手房。在购房预算较少的情况下，如果你一定要买新房，只能跑到郊区，甚至是远郊。其实，买二手房没那么麻烦，投资房产必须克服畏惧麻烦的心理障碍，要擅于与中介打交道，要积累一些细节方面的技巧。比如，如果非常看好某套房，就应在初次与房东见面时，准备好定金，当场下定，不给房东回家商量与反悔时间。

不过，这位网友有一点超过绝大部分人：不怕失败，敢于正视，勇于反思。很多人，投资失败之后，只会唉声叹气，从不做反省、总结、学习，下次很可能再度失败。

本文由粉丝写稿，杨红旭编辑与点评

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