财新传媒
位置:博客 > 杨红旭 > 马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!

马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!

过去两三个月,关于香港楼市的坏消息颇多。最新的坏消息是:春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区的住宅用地,楼面价仅为19880港元/平方米。与2015年9月出让的同一地段的地块相比,楼面价大幅下跌了近7成。不仅土地的成交价格过低,香港的土地市场自去年11月至今,已出现两幅住宅土地的流拍。
 

这块地,之所以楼面价出奇的低,原因之一是:此地块存在不确定的风险。但主因应该是:开发商看空后市,拿地非常谨慎。2015年11月以来两宅地流拍,已说明问题。近两年,大陆三四线城市常见土地流拍,主因同样是楼市低迷。

而在以往多数年份,作为全球楼市中最牛叉、土地最稀缺的香港,居然也会接连出现土地流拍,可想而知,李嘉诚们对香港楼市未来几年的走势,该有多悲观! 

其实,我比李嘉诚们更悲观:香港楼市正在经历一场大悲剧:房价泡沫破灭!而这一悲剧的发生,是不以人的意志为转移的,港府也没有神力扭转。只因为:这是由房地产周期的强大市场力量所主导的。

关于香港楼市的周期性波动,我在2013年写的《楼市探秘》一书中,曾有详细分析。同时,书中也分析了美国、日本、泰国、韩国、台湾等多个国家或地区的楼市泡沫与房地产周期。有兴趣,可去网上买本翻翻。

马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!

2014年9月,我还曾在中国证券报发表文章《香港新一轮楼市泡沫已经生成》,并被新华网引用(见下图)
马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!  

为了让大家更细致的了解香港楼市的周期性波动的历史,把上述文章摘录两段如下:

第六轮上涨:1985年-1997年。港币随美元一同贬值,银行放松了按揭贷款条件,利率水平降低,甚至出现了负利率,刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中,曾在1994年出现一年左右的短暂下跌,但长期持续大涨,终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年,香港私人住宅价格指数暴增七倍,房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年,亚洲金融危机爆发,东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点,其后快速下滑。1998年暴跌,1999-2003年跌幅收窄,但下跌持续5年,跌幅超六成,是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时,香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产,“百万负翁”不算稀罕。

第七轮上涨:2004年至今。2004年香港楼市开始复苏,同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期,这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年,政府基础设施投入多,城市交通大改善,加上内地开放对香港自由行,香港商业景气度明显提升,工作机会增加,居民收入持续提高。2008年之后,香港住宅供应量偏低。金融海啸后,全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港,港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增。另外,内地投资客大量涌入,也成为推高香港房价的重要力量。

由上述历史可知,香港楼市一个周期的时间,呈延长态势,比如第六个周期,从1985年涨至1097年,上涨13年;1998至2003年下跌6年;完整的上行和下行周期,共计历时约19年。

而第七个周期,从2004年上涨至2015年,历时12年,与第六轮上涨时长相近。这也就意味着,本轮香港楼市的大牛市,从市场内部的周期性运行规律来看,也到了该结束的时候了!

马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!

中原地产的数据表明,当前香港房价已比2015年9月下跌了9.5%。而香港官方的数据表明,私人住宅价格指数,2015年9月达到最高值306,其后持续回落。

而另外一个官方房价指标:较受欢迎屋苑售价指数,已于2015年8月达到高点的261.5,其后连续下跌,12月为240.8(今年1月尚未公布),已经较高点下跌近8%。如果以当前价格看,预计已下跌10%左右!

由下图可知:香港的四类物业:住宅、写字楼、商铺、厂房,价格皆于2015年9月前后见顶,其后持续下跌。四者历史走势基本同步。当前房价跌幅,已超2013年下半年那次,接近2008年下半年那次。

由于这是一次18年左右的长周期、大周期的波动,完全可以预测:2016年其累计跌幅将超过2008年下半年!如果按一个完整周期18年推算,则本轮香港楼市将下跌至2021年左右,才会见底。
马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演! 相比香港楼市18年左右的大周期,大陆房地产市场化时间尚短,还没有经历过完整的、特征鲜明的大周期、长周期波动。而从房地产短周期来看,2003年以来,已经历了四个短周期,每个短周期上行和下行共计3年左右,预计未来周期时长也将有所拉长。

放眼全球,发达国家的房地产周期,一般长于发展中国家,这与经济和房地产市场的发展程度、经济制度等有关。

不妨看下美国的房地产周期

在国内诸多房地产老板,还搞不清楚什么是房地产周期,或者还没足够重视房地产周期性波动对于房企经营重要性的时候,近几年国内房企中的大黑马旭辉,早就开始运用房地产周期规律,来指导自己的运营节奏了,一路飞扬,大步向千亿房企进军!

作为国内最懂房地产周期波动的老板,旭辉董事长林中,2013时就曾送我一本书:《房地产周期百年史1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》,作者霍默·霍伊特通过翔实的数据,清晰的勾勒出芝加哥的地价波动周期。

我从网上找了如下两张图,可以看出美国全国的房地产周期轮回。

二战以前,美国房地产行业的周期为18年。1836-1925年间,美国房地产行业每隔18年(或接近18年)经历一次危机,土地和房屋建筑的价格的变化趋势表现最明显。

二战之后,美国房地产周期时长或长或短,打破了之前18年一个周期的稳定规律。但最新的一轮完整周期,重新出现18年的规律。

马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!

马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!从我们易居研究院跟踪的数据来看:下图是美国房价指数变化图,从上一轮的低谷点的1991年开始至今,美国房价涨到2006年见顶,持续上涨了约14年,之后下跌了近5年,于2011年底2012年初见底。从谷值到谷值,共计18年左右。按此规律,则美国房价将会振荡上行,从2012年以来,已上涨4年,预计2025年左右见顶。
马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!  

当然,每轮周期的演变方式,都不一样。其中影响房地产周期变化的因素,既有相同的因素,比如货币政策,也有不同的因素,比如金融危机。多元化的因素影响,复杂的内部联系,共同推动着房地产市场波浪式前进,螺旋式上升。这也符合唯物主义辨证法。

最后,话题再回到香港

香港金管局总裁陈德森2月15日表示,香港金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。其实,在老杨看来,根本不需要更多时间了,现在就能断定香港楼市已进入下行周期。

除了上述的房价分析之外,不妨再放一张图,看下香港的住宅成交量的变化。2013年之后,从香港私人住宅月度成交量就已大幅萎缩了。2015年11月只有2826套,创了2002年以来最低值!而此时房价刚开始小跌。香港中原地产数据,2016年1月份私人住宅买卖合约登记约有1820宗,这是首次跌破2000宗水平,创25年历史新低。市场的量价规律是:量缩在前,价跌在后!马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演! 

本文,主要是从房地产周期的角度,同时也是从技术分析角度,分析了香港楼市的现状及走势。

如果从基本面分析,则经济面、金融面、货币面、股市面,当前皆不景气,尤其是香港股市,自去年4月见顶后,如今已下跌三成多!步入熊市。按历史规律,股市先下跌,楼市后下跌,这一铁律正在发威!

基本面的诸多险状,以前曾撰文分析过,这里不再展开。

本文结尾处,想到两个大人物,两位华人首富,八卦一下,为看累了朋友们提提神,哈哈。马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!

2014年2月,有媒体报道,华人首富李嘉诚日前再度出售位于香港的豪宅,是近期以来他第2度出售豪宅区域项目。市场人士认为,房地产商可能预估房价即将到顶,所以加快抛售。

2015年8月,媒体报道,位于香港山顶白加道22号的豪宅转手。面积总计9891平方呎(约1099平方米),每平方米逾136万港元(约112万元人民币),这个价格创下了全球单价第二高纪录,同时创下了香港单价最贵豪宅纪录。

豪宅的前主人是曾被称为小超人李泽楷的“太傅”、李嘉诚的“军师”,在电讯盈科任前副主席的袁天凡和其妻子——被称为“恒生一姐”的李慧敏,2000年以1.635亿元港元买下,15年间房产升值超过13亿港元。袁天凡被公认为是李嘉诚最信任的军师级大神。而据新闻这幢豪宅的买家是马云。

这宗惊天价格的大交易,当时曾被媒体广为报道,所以至今我还记得这事。从网上百度了一下,截取两则新闻如下。马云哭VS嘉诚笑?香港楼市18年一个轮回,新的悲剧在上演!两位皆为华人首富、亚洲首富(另与王健林轮流坐庄),钱多得没地方放,买幢豪宅与卖幢豪宅,对自己的财富与财务来说,几乎不构成任何影响。

但是,咱把别的因素都放在一旁,单单就从香港楼市周期的视角来看,很不幸:马云正好买在了上轮房价的最高点,精确到月份!正好是2015年8月,是1997年四季度以来,近20年来,在香港购房的最差时间点!

而李嘉诚,确实言行一致:不赚最后一个铜板。在房价见顶之前一年半,2014年2月抛售房产!

人生如戏,戏如人生。想不到,房地产研究,也能如此有趣。

呵呵。看完本文,大家有何感想?

【 杨红旭论楼市 】系头条号签约作者

更多文章请加微信公众号:杨红旭楼市研究

推荐 0