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买房者崩溃了:正在加速上涨的上海房价!

本轮全国房价上涨,深圳是带头大哥。跟在深圳屁股后面的,就是上海。过去几年,香港、深圳、上海,这三座中国的国际大都市,在金融中心、资本中心、创新中心的江湖地位方面,明争暗斗。

从2015年这个短期时点来看,因为种种原因,香港疲态尽现,于是股价与房价也走熊了;近邻的深圳,却生龙活虎,房价疯涨,与深圳河对岸形成老气横秋,形成鲜明对比;上海则稳步向前,十三五规划中提出,确保如期基本建成"四个中心"和社会主义现代化国际大都市,而且新提出:形成具有全球影响力的科技创新中心基本框架。也即“五个中心”:经济中心、金融中心、航运中心、贸易中心、科创中心。

房价变化,在很大程度上反映了城市地位的变化。接下来,通过四张图,看看上海楼市与房价变化。

第一张图:上海商品住宅年度成交均价及同比增幅变化

买房者崩溃了:正在加速上涨的上海房价!

2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米,同比上涨17.6%。从近十年房价变化趋势看,上海房价一直处于上涨状态,从2006年的9472元/平方米,攀升至2015年的32001元/平方米,涨幅近338%。

这也就意味着,在上海,没必要短线抄房,长线持有房产,不折腾,才是上策!房价平淡的年份,只有2011年和2012年。2016年房价必定继续上涨,上涨一成,不成问题。但2017年会否上涨,要打个问号?

第二张图:上海土地成交均价及年度增速变化

买房者崩溃了:正在加速上涨的上海房价!

上海地价从2006年的2124元/平方米,上涨到2015年的8499元/平方米,增长了正好3倍,略低于房价的累计涨幅。但近三年涨幅远大于房价。比如,2015年上海土地成交均价为8499元/平方米,同增长53.4%,这一涨幅,远大于17.6%的房价涨幅。

因此,购房者不要抱怨上海房价太贵,更应抱怨上海地价太贵,更更应抱怨大家为什么都扎堆来上海呢?再一想:你不是也想来上海吗?

第三张图:上海二手房价格指数的月度走势

买房者崩溃了:正在加速上涨的上海房价!

每一轮房价上涨,一般可分为三个阶段:企稳小涨,加速大涨,减速上涨。比如这轮上涨,2014年10月是最低点(也是老杨出手买房的当月),其后至2015年上半年,呈小涨态势。下半年呈加速涨的态势。老杨预计2016年三季度或前后,步入减速上涨阶段。

在房价加速涨的阶段,买房者会有一种感受:痛苦!比如,近日一位上海粉丝这样咨询我:杨老师,我买房买奔溃了,付了三次意向金,一次房东跳价100万(拷,100万呀!),一次被人抢走了,一次房东不卖了。春节后,我都不知道该不该买了。

第四张图:上海商品住宅库存月度变化及存销比走势

买房者崩溃了:正在加速上涨的上海房价!

与多数商品价格形成机制相似,房价主要由供求关系决定。

截止2015年年底,上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米,同比2014年12月的历史高点,下降19%。不过仍偏高一点,还没回到2013年水平:低于1000万平米。估计2016年二季度就能降到1000万平米以下。

2015年12月份,上海市新建纯商品住宅存销比为8.3,也即8个多月就能把现有库存消化掉,相比2014年9月的18个月,已经大幅下降。

按近几年的情况,上海住宅存销比一旦降至14个月以下,房价就会上涨。反之,一旦超过14个月,就容易下跌。当前,已降至8个月左右,已经回到2013年低点,房价只能加速上涨。


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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