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针对农民的“房贷新政”:“农民安家贷”来了!

2月19日,农业银行网站发布了一条新闻:近日,农业银行推出“农民安家贷”产品,该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品,致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求。

老杨一看,就明白:鼓励农民进城购房,终于出台最有力的政策了。虽然这不是政府出台的政策,只是一家银行站出来说话,但显而易见,正是在官方的指导与授意之下,农业银行才出台的这一重要政策!

针对农民的“房贷新政”:“农民安家贷”来了!

自2015年11月中央提出房地产去库存以后,各级政府、相关部门都在想方设法。12月的中央经济工作会议提出:化解房地产库存,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

显而易见,农民工市民化和农民进城购房,已经被列为去库存的重要路径了,尤其是三四线城市的库存。于是,近二三个月很多省级与市级政府,响应中央号召,纷纷出台相关政策,比如对农民购房进行补贴。

但是,懂行的人都知道:要想刺激购房需求,金融支持是第一位的,只有房贷出利好,才能有力促进购房。回顾本轮全国楼市回暖,最大推动力正来自于房贷放松,比如9.30政策、3.30政策、房贷首付降至二成、公积金贷款大降门槛等,一针又一针的扎下去,大城市的房价只能起飞!

要想农民购房,必须在信贷支持上出新政。这点官方心里很清楚。官方智囊和技术型官员,水平可不算低!

于是,今年2月2日,在国务院出台的重大政策:《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中,明确要求:调整完善差别化住房信贷政策,发展个人住房贷款保险业务,提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平。

中央的要求已经如此明确,相关部门自然要行动。但经过多次新政之后,当前针对所有民众(城镇居民与农民)的购房贷款政策,已经相当宽松了。作为服务“三农”的国有大型商业银行,由农业银行出面,单独出台针对农民的、额外的、更优惠的房贷政策,也就水到渠成、合情合理。谁叫你是“农业”银行呢?

针对农民的“房贷新政”:“农民安家贷”来了!

接下来,老杨分析一下“农民安家贷”的四点内容吧:

1、优化准入门槛,制定符合农民特点的评分准入标准,解决农民融资难问题;

杨评:以前,个人房贷主要针对城镇居民,对此银行有一套成熟的评价体系的审核标准。而农民的工作、收入、信用等情况不易评定。必须搞一套有针对性的评分评价标准与体系,才能大规模、大范围的开展放贷业务。

2、简化收入认定,允许收入证明书,或收入声明加银行收入流水,或政策性融资担保机构增信证明等形式,破解农民收入证明难问题;

杨评:城镇居民购房,需要单位出具的收入证明,但农民是个体户,没有单位,即便打工,也多是中短期限的工作;另外,生活中,农民更多用现金,不像城镇居民那样容易拉银行流水。

因此,给农民放贷,最大的难点就是如何确认他们有还款能力。银行对城镇居民的要求是,月按揭额不能超过月收入的一半。农民怎么评定?

另外,政策性融资担保机构增信证明很有必要,否则未来农业银行要承担农民违约的风险,这一风险可能远大于城镇居民。那么,政策性融资担保机构的设立就很关键,这得考验政府的智慧了。比如,美国联邦住房管理局、退伍军人事务部、房地美、房利美都曾为部分房贷提供担保。否则,银行机构又岂敢以低于20%的首付,向中低收入家庭、退伍军人等提供房贷?

3、降低贷款成本,对首付款比例达到30%及以上的贷款,实行优惠利率,并鼓励分行因地制宜,提供利率优惠,解决农民融资贵问题;

杨评:降低贷款门槛是支持,但更重要的支持是利率优惠,未来还要观察,给农民的贷款利率能有多大折扣。当前大城市的首套房贷利率折扣多为八五折至九折。注意:首付30%以上实行优惠。因为,首付比例越高,银行就越安全,银行必须防范农民断供的风险呀。

4、提供灵活还款方式,针对农民收入的季节性特点,除按月外,增加按季、半年及按年等还款方式,对提前还款免收违约金,缓解农民还款压力。

杨评:农民收入不稳定,时间节点也不均衡,所以按季、半年、年度还款,更加灵活。

针对农民的“房贷新政”:“农民安家贷”来了!

最后,老杨还想对农民朋友们建议一句:如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的购房能力,利用贷款购房,则利国利己。但如果不想自住,而只是觉得有政策性贷款,不贷款白不贷,则贷款购房并非上策,因为:1、中小城镇的房产增值性差。2、万一未来收入低于预期,还不上贷款也很麻烦。


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附件:农行新闻稿:

     近日,农业银行推出“农民安家贷”产品,该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品,致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求。

  当前,经济减速换挡,房地产市场进入周期性调整,部分三四线城市楼市销售不畅,库存量高企。另一方面,随着城镇化进程的稳步推进,农民出于结婚、养老及子女教育等原因,在城镇尤其是中小城市和县域购房的需求不断增长。但受购房能力不足、与一般房贷条件不匹配等制约,多数家庭未实现“安家梦”。因此,创新推出农民专属的个人住房贷款产品,加大对农民进城购房的信贷支持力度,有效提高农民购房能力,扩大住房消费需求,显得尤为迫切。

  作为服务“三农”的国有大型商业银行,农业银行适时对农民群体推出“农民安家贷”,积极支持农民进城购房贷款需求。该产品通过一系列优化措施,为农民提供便利服务,减轻农民负担。一是优化准入门槛,制定符合农民特点的评分准入标准,解决农民融资难问题;二是简化收入认定,允许收入证明书,或收入声明加银行收入流水,或政策性融资担保机构增信证明等形式,破解农民收入证明难问题;三是降低贷款成本,对首付款比例达到30%及以上的贷款,实行优惠利率,并鼓励分行因地制宜,提供利率优惠,解决农民融资贵问题;四是提供灵活还款方式,针对农民收入的季节性特点,除按月外,增加按季、半年及按年等还款方式,对提前还款免收违约金,缓解农民还款压力。

  农业银行将始终以服务“三农”为己任,继续发挥城乡联动的比较优势,大力支持农民进城购房贷款需求,持续优化业务流程,提升办贷效率,增强客户体验,为农民提供优质的住房金融服务,让农民得到实质的优惠和便利。

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