老杨一看，就明白：鼓励农民进城购房，终于出台最有力的政策了。虽然这不是政府出台的政策，只是一家银行站出来说话，但显而易见，正是在官方的指导与授意之下，农业银行才出台的这一重要政策！

自2015年11月中央提出房地产去库存以后，各级政府、相关部门都在想方设法。12月的中央经济工作会议提出：化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

显而易见，农民工市民化和农民进城购房，已经被列为去库存的重要路径了，尤其是三四线城市的库存。于是，近二三个月很多省级与市级政府，响应中央号召，纷纷出台相关政策，比如对农民购房进行补贴。

但是，懂行的人都知道：要想刺激购房需求，金融支持是第一位的，只有房贷出利好，才能有力促进购房。回顾本轮全国楼市回暖，最大推动力正来自于房贷放松，比如9.30政策､3.30政策、房贷首付降至二成、公积金贷款大降门槛等，一针又一针的扎下去，大城市的房价只能起飞！

要想农民购房，必须在信贷支持上出新政。这点官方心里很清楚。官方智囊和技术型官员，水平可不算低！

于是，今年2月2日，在国务院出台的重大政策：《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中，明确要求：调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平。

中央的要求已经如此明确，相关部门自然要行动。但经过多次新政之后，当前针对所有民众（城镇居民与农民）的购房贷款政策，已经相当宽松了。作为服务“三农”的国有大型商业银行，由农业银行出面，单独出台针对农民的、额外的、更优惠的房贷政策，也就水到渠成、合情合理。谁叫你是“农业”银行呢？

接下来，老杨分析一下“农民安家贷”的四点内容吧：

1､优化准入门槛，制定符合农民特点的评分准入标准，解决农民融资难问题；

杨评：以前，个人房贷主要针对城镇居民，对此银行有一套成熟的评价体系的审核标准。而农民的工作、收入、信用等情况不易评定。必须搞一套有针对性的评分评价标准与体系，才能大规模、大范围的开展放贷业务。

2、简化收入认定，允许收入证明书，或收入声明加银行收入流水，或政策性融资担保机构增信证明等形式，破解农民收入证明难问题；

杨评：城镇居民购房，需要单位出具的收入证明，但农民是个体户，没有单位，即便打工，也多是中短期限的工作；另外，生活中，农民更多用现金，不像城镇居民那样容易拉银行流水。

因此，给农民放贷，最大的难点就是如何确认他们有还款能力。银行对城镇居民的要求是，月按揭额不能超过月收入的一半。农民怎么评定？

另外，政策性融资担保机构增信证明很有必要，否则未来农业银行要承担农民违约的风险，这一风险可能远大于城镇居民。那么，政策性融资担保机构的设立就很关键，这得考验政府的智慧了。比如，美国联邦住房管理局、退伍军人事务部、房地美、房利美都曾为部分房贷提供担保。否则，银行机构又岂敢以低于20%的首付，向中低收入家庭、退伍军人等提供房贷？

3､降低贷款成本，对首付款比例达到30%及以上的贷款，实行优惠利率，并鼓励分行因地制宜，提供利率优惠，解决农民融资贵问题；

杨评：降低贷款门槛是支持，但更重要的支持是利率优惠，未来还要观察，给农民的贷款利率能有多大折扣。当前大城市的首套房贷利率折扣多为八五折至九折。注意：首付30%以上实行优惠。因为，首付比例越高，银行就越安全，银行必须防范农民断供的风险呀。

4､提供灵活还款方式，针对农民收入的季节性特点，除按月外，增加按季、半年及按年等还款方式，对提前还款免收违约金，缓解农民还款压力。

杨评：农民收入不稳定，时间节点也不均衡，所以按季、半年、年度还款，更加灵活。

最后，老杨还想对农民朋友们建议一句：如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的购房能力，利用贷款购房，则利国利己。但如果不想自住，而只是觉得有政策性贷款，不贷款白不贷，则贷款购房并非上策，因为：1､中小城镇的房产增值性差。2､万一未来收入低于预期，还不上贷款也很麻烦。

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附件：农行新闻稿：

     近日，农业银行推出“农民安家贷”产品，该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求。

　　当前，经济减速换挡，房地产市场进入周期性调整，部分三四线城市楼市销售不畅，库存量高企。另一方面，随着城镇化进程的稳步推进，农民出于结婚、养老及子女教育等原因，在城镇尤其是中小城市和县域购房的需求不断增长。但受购房能力不足、与一般房贷条件不匹配等制约，多数家庭未实现“安家梦”。因此，创新推出农民专属的个人住房贷款产品，加大对农民进城购房的信贷支持力度，有效提高农民购房能力，扩大住房消费需求，显得尤为迫切。

　　作为服务“三农”的国有大型商业银行，农业银行适时对农民群体推出“农民安家贷”，积极支持农民进城购房贷款需求。该产品通过一系列优化措施，为农民提供便利服务，减轻农民负担。一是优化准入门槛，制定符合农民特点的评分准入标准，解决农民融资难问题；二是简化收入认定，允许收入证明书，或收入声明加银行收入流水，或政策性融资担保机构增信证明等形式，破解农民收入证明难问题；三是降低贷款成本，对首付款比例达到30%及以上的贷款，实行优惠利率，并鼓励分行因地制宜，提供利率优惠，解决农民融资贵问题；四是提供灵活还款方式，针对农民收入的季节性特点，除按月外，增加按季、半年及按年等还款方式，对提前还款免收违约金，缓解农民还款压力。

　　农业银行将始终以服务“三农”为己任，继续发挥城乡联动的比较优势，大力支持农民进城购房贷款需求，持续优化业务流程，提升办贷效率，增强客户体验，为农民提供优质的住房金融服务，让农民得到实质的优惠和便利。