近日，三部委出台新政，减免二手房交易的契税、营业税。另外，农业银行也史无前例的推出了“农民安家贷”产品，大力支持农民兄弟，利用贷款去城里买房！

这引起了全社会的强烈关注，政策不断，房价是要加速上涨的节奏呀。大家搞不清楚，到底还有多少政策还将出台，似乎国家政策仓库中，有数不尽的宝藏，正在及将要一件一件的抬出来。

上届政府时，曾经连续十年，不断的抑制楼市需求，打压房价（除08年四季度和09年）。但问题是，房价却一直上涨，除了08年因国际金融危机而曾短暂下跌。

而近两三年，新一届政府改变了以前的调控方式，取消了限购限贷限价等行政干预，转而不断放松政策，刺激楼市需求。但问题是，三四线城市房价却涨不动了，库存依然压力山大！

老杨认为，我们必须搞清楚，当前的房地产政策，处于什么阶段？

可以用从长期、中期、短期这三个视角，进行观察和总结：

其一，从长期来看，在我《楼市探秘》一书中，曾画了一个图。截至当时写书的2013年，经历了五轮调控。大家不要认为所有的房地产调控，都是打压型的，调控可以是打压，也可以是刺激，就像空调，可以制冷，也可以制热。

2014年以来，我国房地产调控进入第六轮，属于扩张型，也即放松政策，刺激市场需求。至此，20多年来，经历了三次紧缩、三次扩张。

其二，从中期来看，也就是2014年新一轮扩张周期以来，共经历了救市五步走，这是我去年四季度以来讲课时，常用了一张PPT。

其中第五步，是去年11月习李提出化解房地产库存，其后12月的中央经济工作会议，进一步进行部署，其后多部委及地方政府，陆续出台具体政策。这其中的措施，是我当时的预测，近两个月，正在一步步兑现，包括近日出台的三部委减税政策。

其三，从近期来看，第五步，还没走完，预计延续至二季度，就差不多走完了，部委层面的政策空间已不大，主要是地方政府继续出台政策，尤其是农民进城购房，是去库存的重头戏，将由各地政府主导，负主要责任。其后，估计还有第六步，以后再议。

另外，2014年以来这轮扩张型房地产调控，救市政策频出，到底能延续多久，政策还有多少，也与经济面有关，中国经济稳增长需要房地产继续发挥支柱作用。经济企稳后，对楼市的依赖会略有降低。

老杨预计，这轮扩张型调控，至少还将持续二三年。不过，由于深圳、上海等一线城市房价涨幅偏大，未来半年至一年，预计个别城市将收缩政策，但这并不影响全国政策总体宽松的大局。

毕竟，三四线城市去库存的国家级重要任务，不可能在2016年一年内搞定，预计需要3-5年，才有实质性改善。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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