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杨红旭:推倒住宅小区围墙的十只“拦路虎”!

假如有一天,小区没了围墙,没了门卫,没了路边车位,没了物业公司,没了业委会,没了
会所,没了小花园,没了小滑梯,你会有何感受?
 

住在里面的人不舒服,住在外面的人很舒服!人与人的感受不同,因为人在这个社会上,总在扮演不同的角色,其中业主和非业主,就是两种角色。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。

《意见》很长,包括这段规定:我国城市规划追求规模,不能有效节约面积,因此提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

这个新闻出来之后,立即在全社会炸了锅,新小区不建围墙,老小区将逐步破墙,这将对现有的小区生活,造成巨大的影响。想象一下,十年、二十年之后,小区全都开放的情景,是不是感到有些不可思议?

从昨晚到今天,很多人发表了评论,也有很多文章分析此事,老杨也聊聊自己的看法吧。总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。新建小区不封闭,稍容易些。但已有住宅小区和单位大院要打开,比较难!

要想走通这条路,必须把下面十只“拦路虎”,一个一个的干掉。

1、法律障碍,如何突破?

中国正在致力成为法制国家。未来新出让的宅地,政府在出让的时候,完全可以设定前置条件,开发建设成为开放式小区,则购房者的权益当中,也就不含相关公共面积了。

但是,已建成的商品住宅小区,属于全体业主的私有财产,包括公摊面积的道路、会所等,受2007年出台的《物权法》保护。没有义务对外开放。而现在要破除这些小区的围墙,那么,应首先谋求,从法律上站得住脚!

2、业主权益,如何补偿?

正如上述,已建成的商品住宅小区,属于业主私有财产。但退一步讲,按法律规定,在特定情况下,政府也有权力干预私有财产,比如为了修地铁,有权拆迁相关房屋。

《物权法》第四十二条:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

这也就意味着:如果政府一口咬定,破除已建小区的围墙,属于“公共利益的需要”,那么也就不算违法行为了。果真这么干,则接着又会产生另外一个问题,物权法还规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。

那么,该如何对业主进行补偿?标准如何设定?众所周知,拆迁私人房屋,补偿标准远高于市场价,所以在中国有类土财主叫“动拆迁户”,还有类潜在的大土财主叫“钉子户”。但是,那是个人为了私人权益拼搏的结果。为了一个小区的集体权益,业主们还会为了更高的拆迁费,而集体拼搏吗?也不好说噢。

3、居民安保问题,如何解决?

安保问题,是业主们最关心的问题。现有小区,有保安,有围墙,而且中高档小区的围墙上面,还设有铁丝网、电网(平时不知是否真有电,呵呵)。自然大大降低了居民被盗的可能性。

以后没了围墙,小偷可能大大的方便了。其实,就中国当前的国情,即便是有围墙、有保安的小区,底层和顶层的居民,也会装防盗网。那些小区档次低或没有保安的小区,则可能从

一楼至顶楼,家家都装防盗窗,家家都像鸟笼。

完全可以想象,随着以后小区都没了围墙,中国防盗窗行业将迎来爆发式增长。同时,这也加大了派出所民警的压力,估计片警人数也将迎来爆发式增长。

杨红旭:推倒住宅小区围墙的十只“拦路虎”!

不过,小区保安的数量,有可能不降反增,尤其是中高档、豪宅小区,每个楼幢,都得配一名保安,当前国内少数高档小区中,就是这样,不仅有小区公共保安,还有楼幢保安。国外高档公寓,也多如此。前段时间,我看一部20世纪的法国老电影,女主角就是巴黎某高档公寓楼幢看门人。

4、停车乱来,如何防范?

当前,我国的汽车数量,呈爆炸式增长。不必看一二线城市,也不必说三四线城市,连县城、镇、乡下,都已经满大街是小车。那么,怎么停车?其实多数小区,晚上道路上停满了车,仅能容一辆车单行、遇到对面来车,就发愁如何避车!很多大城市的市中心,车子不仅占满小区内部,连小区外面的道路也停满了,北京尤其是如此。

因此,我担心的一点是,一旦小区围墙打开,在市区,尤其是市中心地区,势必造成停车的混乱场景,不分小区,没有保安指挥。算了,想想都头大。而那些高档小区就更惨了,原本都有地下车库,地面停车较少,而一旦打开围墙,地面道路晚上必定停满车。

5、苦逼的富人,只能移民了吗?

打开小区围墙,最受伤的一群人:富人;次受伤的一群人:中产。而对于中低收入群体,中低档次小区,没有明显负面影响,反而有正面影响。

豪宅小区、高档小区,非常注重小区环境、安全性、私密性。围墙一打开,不就全完蛋了吗?不信,你把大陆最贵的公寓豪宅小区,上海陆家嘴的汤臣一品的围墙打开试试。

当然,纽约也有很多高档公寓,而且近几年一直在建“细高个”的公寓豪宅。但说老实话,更多的纽约富人,不是住在公寓中,而是住在郊区别墅,长岛都听说过吧。

而我国,早在2003年,就出台政策,严禁出让“别墅用地”;2010年又出台政策,严禁出让“容积率低于1的宅地”。好吧,谁能告诉我:以后中国的富人,还能安心、舒心的住在哪里?老杨并非嫌贫爱富,没有富人的国家,是没有前途的,连邓爷爷都说:让一部分先富起来!

6、宅地出让方式,如何调整?

不再建设封闭住宅小区,那么未来的宅地出让,必定会调整方式。比如,土地出让的地块规模,将会大幅的变小,以往几十万平米、上百万平米,甚至上千万平米的大盘,将再也看不到了。

宅地出让的最小单位,将以幢为主,规划红线将缩减至一幢楼的周边。由此可见,地方政府的土地部门,以后要大量增加人手了。而开发商们,也会相当头痛。尤其是习惯了做大盘的开发商,如碧桂园。当然,还有做高档盘的开发商,如星河湾。还有港商,噢,想起来,李嘉诚早就开始撤退了。

7、房产税立法,可能再添麻烦!

房地产税立法正在推进,当然,由于中央急于去库存,这事得缓一缓了。那么,小区开放与房产税有何关系?关系可大了!

作为城市运转的重要“细胞”,小区是个自治体,为政府解决了很多麻烦。未来将小区开放,则小区自治体的社会管理功能收缩,地方政府必须“补位”,比如治安、保洁等。

小区衰落,社区(街区)崛起。小区靠小区居民的物业费运转,那社区靠什么费运转?发达国家为什么能够形成美好的开放式社区?为什么能够形成合理的贫富分区?

原因有很多,其中之一,与物业税(房产税)有关。也就是高档社区的居民,向政府交纳比较高的物业税,从而使地方政府(基层政府),有较多的钱,为这个社区提供高水平的学区、安保、保洁等。与之相反,低档社区居民,所缴物业税较少,享受的公共服务也少。

小区消失之后,中国居民的小区物业费少交或不交了,但社区费(物业税、房产税)谁来缴?怎么缴?难道会像当前正在进行房产税试点的上海与重庆:规定所收的房产税用于住房保障?联洋与碧云(上海)的业主们,是不是正浑身冒冷汗呢,呵呵。

8、汽车扰民,怎么办?

小区打开之后,几乎每幢楼,都会邻近至少一条马路,而且小马路数量暴增。但中国的亿万司机们,很多仍未养成遵守交通规则的习惯,或者说社会公德水平有待提高。

比如乱摁喇叭现象,必定会扰民。另外,很多司机开车不规范,不愿让行人先过路口(跟欧美大不相同!),小区打开之后,居民区中步行、过路口的老人、小孩子的人身安全,不能不让人担心。

9、贫富杂处,如何协调?

记得大概十年前,曾有一阵子社会上热议“该不该贫富分区”。任志强当时提出:“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房”,好像是话题的源头。冯仑表示,曾经有房地产商尝试过富人和穷人“混搭”的模式,“但还没有成功的案例”。

看欧美国家,富人区和穷人区的形成,比如曼哈顿有著名的富人区,也有哈林区那样的穷人区,既是城市发展的历史必然,又是市场化选择的结果。

而当前的中国城市与住区现状,情况比欧美要复杂得多。整片新开发的城区,比如新城新区,或市区某个大板块,容易形成档次相近的很多小区,从而形成一个居民层次接近的大社区。比如上海的古北社区、联洋社区、碧云社区、新江湾城等,都是偏高档的社区。

 

但在上海主城区以内,还存在着:一边是中低档次的工人新村、老公房小区,另一边却是近几年开发的高档小区(高地价必然导致高档楼盘),而这些工人新村、老公房小区,暂时不符合旧城改造和拆迁的标准(上海为二级以下旧里)。其他大城市,也多存在这一现象。

那么,如果这些低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区,一旦全都将小区围墙打开,其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题,如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制,则必然导致这些片区中的高收入群体,慢慢撤离出去,他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。

10、一刀切合适吗,如何把握推进节奏?

最后一只拦路虎,谈谈新政实施的方式与节奏。政策规定:“原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。

显而易见,针对新建小区和已有小区,政策采取和分类指导,区别对待,这是合理的。但对于新建小区,“原则上不再建设封闭住宅小区”,则有些一刀切的味道。也即对于全国各地小区,以后只要是新建的,没有特殊原因,都得建成开放小区。

老杨觉得,开放式小区,对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说,都是个全新的事物,一下子全都要这么干,理念、技术、观念,哪能一下子全都转变到位?这难度,也未免太大了吧。合理的做法应是:先小范围试点,积累经验后慢慢铺开。

对于已建成的小区和大院,逐步打开,就相对前者合理一些。但也要分类指导、先后有别。老杨建议:破墙理应“先公”“后私”。机关、事业等公共单位大院,要率先破墙,等积累一定经验之后,再进行居民小区(涉及民众私有财产)的试点,慢慢展开。

最后,重申一下老杨观点,总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。上述十只拦路虎,必须一个一个的干掉,如果没有武二郎的能耐,这个决策的英明程度,就得大打折扣,难以走到道路的成功终点!

万事开头难,国内已有开发商和政府在尝试吃螃蟹了。比如北京沿海赛洛城小区(见下图),再如上海万科在上海浦东的万科翡翠公园。去年9月成提出“大成都建小街区”的概念。今年1月,四川省提出:新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。

杨红旭:推倒住宅小区围墙的十只“拦路虎”!

写到最后,老杨想起一件小事。当老杨还是小小杨的时候(小学),80年代中期,我们村里要“冲路”,也就是村长想多捞些政绩,在全县(也可能是全乡,记不清了)率先改革:把原生态的村庄中占位混乱的房子,按正南正北几条街、正东正西几条街,进行道路规划和宅基地,凡是围墙、院子或房屋阻挡了规划路的,全都要拆掉。

挡着路的人家,当然不乐意被拆迁了,那时好像也没什么拆迁费。很不幸,我家院子也是拆迁对象。至今还记得,有一天,一群肌肉发达的拆迁队(本村伙同外村的一帮地皮赖蛋)终于来到我们家,在墙外抡起家伙扒墙,我大哥和老爹怒火冲天的阻挡,卵用无。最后一段墙被拆了,临墙的几株好看的月季和结果总是很少的萄葡架,完蛋了。后来,被截断后的门楼,当然也没用了,我们自己拆了。再后来,记不清了,几年后又换了新宅基地,建了新房。

童年,好长一段时间,曾为这事很生气。但事后很多年,我们村一直是县里的文明村,房屋布局整齐,道路直且宽,确实造福了村民。下图是08年回老家,在新院子里的照片。

杨红旭:推倒住宅小区围墙的十只“拦路虎”!

新事物的出现和发展,总是建立在摧残旧事物的基础之上。很多时候,时间会改变人们的观念。

但愿,此次国家推广街区制,能以尽量小的社会代价,换来尽量大的民众福祉。20-30年后,再来看效果吧。

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