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杨红旭:中国楼市惊现“旱涝”双灾!

近期,有两类房地产方面的新闻报道比较热,一是房地产政策频出,比如首套房贷首付比例降至二成,再如契税与二手房营业税优惠等。二是少数城市房价加速上涨,深圳自不必说,上海、北京、南京、苏州也无法淡定了。

比如,有则新闻:上海虹口区一新盘近日推出的352套总价上千万的新房,一天内就被抢光,销售额高达36亿元。而更多的消息来自于上海二手房市场,房东跳价、毁约现象层出不穷。如果说一线城市房价强势,人们已经见怪不怪,那么作为二线城市的南京、苏州部分板块房价一年大涨五六成,当地人可就看不懂了。

在笔者看来,中国楼市正在上演罕见天文异象:多地大旱,急需落雨;而少数地区正在遭遇水灾。更奇特的是,政府在旱区采取了人工降温措施,但雨却落到涝区。

众所周知,去年11月以来中央提出要打一场房地

产去库存的歼灭战,而库存压力较大的地区,也正是天气干燥、土地干裂的地区,最严重的是“三北”:东北、华北和西北;其次是西南和中部。

而房屋库存压力较小的地区,主要分布在东部地区的长三角、珠三角,这里气候温润,在这两个板块的核心城市,则大雨不止,初现涝灾,以深圳为核心,包括邻近的东莞、珠海、惠州、中山等市的部分地区;以上海为中心,包括苏州和南京。

杨红旭:中国楼市惊现“旱涝”双灾!

值得关注的是,政府对此采取了差异化的调控政策,分类指导,因城施策。从2014年二季度开始,在多数城市取消限购限贷限外的时候,很多政策文本中,明确不包括一线城市。部分房贷和税收优惠新政,也不包括一线城市。

但是,持续两年、频频放松政策之后,“三北”和西南地区、三四线城市的库存压力仍然很大,市场依然供大于求,多数城市房价仍然阴跌,广大中小房企仍在苦苦挣扎,甚至老板跑路现象仍在持续。真可谓:政府积极实施人工降雨,但是“干打雷,不下雨”。

而楼市土壤肥沃的上述几个东部城市,却大雨瓢泼。统计局70城房价指数表明:2015年12月同比一年之前,深圳房价大涨近47.5%、上海上涨18.2%,排名前两位;而包头和银川皆下跌3.7%,排名最后。

另外,需要提示一点:房价指数的波幅小于实际市价。从笔者了解的情况来看,相比一年之前,深圳房价平均上涨八成左右,而且是全市普涨;上海主城区上涨四成左右,但郊区,尤其是远郊只上涨一成左右。而包头和银川的很多楼盘仍在继续降价促销,而且成交量并未放大。

西边打雷东边雨,道是无情却有情。从楼市基本面分析,楼市旱灾地区,经济不振(尤其是东北和山西),人口流出,土地不稀缺,住宅库存大,供大于求,房价连续几年不涨。楼市涝灾地区,则正相反,经济稳健、人口流入,土地稀缺,库存较小,供不应求,房价上涨明显。

杨红旭:中国楼市惊现“旱涝”双灾!

虽然涝区的利好政策并不多,但存在三种“下雨机制”。

其一,连续降息降准,宽松的货币政策并不分地区,资金逐利,如水流动,在楼市领域,全国资金更愿意流进一线城市,而非三四线地区。

其二,在当前经济与楼市形势下,房价小涨,可以靠自住需求。但若想如深圳那样大涨,主要还得靠投资需求,或者自住与投资兼顾的复合需求,只有非自住需求,才会加大资金杠杆,才会刚刚500万买进,转手就以550万挂牌出售。而三北地区、三四线城市,投资需求很少。

其三,在少数强势城市,在房价加速上涨的过程中,如同不断加热的一锅油。此时货币面和政策面一旦有什么新的宽松政策出来,比如降息、比如减税,如同一滴水掉进锅里,立即油花四溅。即便是新政不包括一线城市,也会激起市场情绪的浪花。这是一种典型的资产价格上涨过程中的“正反馈”与“自我激励”机制。

易居房地产研究院副院长杨红旭发表于新京报,更多独家文章请关注微信公众号:杨红旭楼市研究

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