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杨红旭:楼市还有“降税大招”!就看他们敢不敢用?

2月19日,三部委公布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。不禁让业内外感叹:08年的救市狂潮,又扑过来了。

 

众所周知,刺激楼市的政策“工具箱”中,工具相当得多。但有两个工具最重要,可能有些普通民众不太清楚:一个是房贷,一个是税收。

 

而本轮救市,开启于2014年3月两会,其后,多次拿出房贷工具舞剑。

 

据老杨的记性(每个政策出台时都曾研究和分析):2014年9.30新政、2015年3.30新政、2015年8月公积金新政、2015年9月商业房贷新政、2016年2月2日商业房贷新政,已经折腾五次了。

 

若回顾建国以来,则共计经历过13次商业性个人房贷首付的比例的调整,本次就是第13次。

 

而作为另一大工具的税收,却只动了两次:2015年3.30新政、2016年2月19日新政。


房贷和税收的优惠政策,对于购房者都是真金白银的受益。不过,在楼市火爆的城市,税负很容易被转嫁,节省的税,可能因卖方提价,而无法让买方直接受益。但不管如何,国家少收税,必定让交易双方总体受益。

 


过去十年,一般而言,每个新政出台,我都会及时的写篇文章分析和点评,而这个三部委减税政策发布时,上周五下午,我刚到成都蓝光地产的办公室没多久,一堆电话采访,傍晚讲课交流、晚上吃饭喝酒,回到酒店身边也没电脑,所以就错过写长文分析的最佳时间窗口。



但我相信,一大波新闻报导过后,很多人还是不太清楚契税和营业税的来龙去脉。上周六晚上写了篇关于农行“农民安居贷”的文章,周日下午写了篇20多年房地产调控史,晚上又写了这篇回顾和梳理契税与营业税变迁史的文章,还留个尾巴。结果周日晚上又有文件出来,小区要开放,周一又写了篇长文。于是只能在周二,接着写完此文。


有时候不禁自我感叹,我花在房地产研究上的时间可真够多。过去十几年的每个重大房地产政策,我多仔细研读过,绝大多数都写过专门的分析文章。闭上眼睛,一条条政策,就像电影一样流过。多数只能记得主要内容,需要时会到我新浪博客首页的左侧栏去找出政策原文。


接下来,把契税和二手房营业税的来龙去脉理一理。

 

时间

                  契税政策演变史




1997年

《中华人民共和国契税暂行条例》:转移土地、房屋权属,承受的单位和个人缴纳契税。包括:1、国有土地使用权出让;2、土地使用权转让(不包括农村集体土地承包经营权的转移),包括出售、赠与和交换;3、房屋买卖;4、房屋赠与;5、房屋交换。契税税率为3-5%。



1999年

《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》:为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。


2008年12月

131号文:首次购买90平方米及以下普通住房,税率下调到1%。(另外,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税)



2010年9月

对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税;购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。



2016年2月

对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

 

小结:由上表可知,契税经历了五次变化,经过最新的这次变化之后,首套房与二套当中的90平米以下的税率,为历史最低,也即优惠程度处于历史最高水平。二套当中90平米以上的,非普通住宅部分,已处于历史最低,而普通住宅部分,略低于1999年至2008年。


时间

               二手房营业税政策演变史


1993年

《中华人民共和国营业税暂行条例》:提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。房屋税率为5%。



1999年

关于调整房地产市场若干税收政策的通知:为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场,对个人购买并居住超过1年的普通住宅免征;不足1年的普通住宅,按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税。


2005年5月

新国八条:不足2年的住房,全额征收营业税;普通住房超过2年,免征;非普通住房超过2年,按差额征税。


2006年5月

国六条细则:不足5年,全额征收营业税;普通住房超过5年免征营业税;非普通住房超过5年,差额征收营业税。

2008年12月

131号文:普通住房超过2年免征;普通住房不足2年差额征收。暂定实行一年。


2009年12月

新政策:不足5年的非普通住房全额征收;超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房,差额征收;超过5年普通住房免征。

2015年3月

3.30新政:不足2年,全额征收;2年以上的非普通住房差额征收;2年以上(含2年)的普通住房免征。

2016年2月

三部委新政:不足2年,全额征收;2年以上,免征。

 

小结:由上表可知,二手房营业税经历了八次变化,变化次数如此之多,可见我国房地产政策变化过于频繁,与成熟市场的管理水平,还有很大提升空间!

 

经过最新这次新政之后,当前政策宽松程度,超过2008年,仅仅低于1999年至2005年。

 

最后,预测一下未来一两年房地产税收政策的走向。

 

其一,三四线城市去库存不可能一蹴而就,可能持续三年至五年。于是至少未来一两年,全国的房地产政策总体宽松格局不变。其中,作为重要工具的税收政策,也会保持宽松,并有进一步优惠的空间。

 

其二,关于契税。总体来看,当前宽松程度超过2008年救市,未来税率继续下降的空间不大了。再降就接近于免税了。不过,由于大力支持农民进城购房,在这个环节仍存在一定优惠空间。

 

其三,关于二手房营业税。总体来看,当前宽松程度超过2008年救市,未来进一步优惠的空间也不大了,但是,由于这一税种最常拿出来用作调控工具,所以未来一两年,进一步优惠至:满1年免税,也是有可能的。

 

另外,当前政府正在推进营改增,房地产业还未完成,主要是针对企业。按照财税改革的方针,个人营业税也应取消。因为二手房交易的营业税、个人所得税、土地增值税(2008年暂停至今),有重复征税之嫌。万税之国,必须简税!

 

还有,营业税暂行条例于1993年出台,那时我国还没全面房改,绝大部分城镇居民住的房子还是公房,而如今中国城镇住房私有率达9成,二手房交易绝大部分都是商品房。时代大变、行业巨变,原来的税法已不适合现状。

 

笔者建议:应取消二手房交易环节的营业税和土地增值税,只保留个人所得税即可,可以考虑按照差额的20%严格征收。

 

其四,关于房地产税立法。房地产去库存,已成为制约中国经济平稳健康发展的重要因素,所有新增的税种,都会暂时不考虑。否则,必将不利于合理的购房需求的释放。因此,房地产税立法将推迟到2018年之后,属于下一届人大的任务,而非本届人大的努力目标了。

 

其五,关于个人房贷利息抵个税。这一政策,属于刺激楼市需求的真正“大招”、“猛招”,历史上个别城市曾实行过,比如1998年至2003年上海就曾尝试过,效果显著,老杨还曾受益3年。而且发达国家也多有此政策。


未来一两年,我国有两种路径可以选择:一种是通过个税综合改革,个人房贷利息作为免税项;另一种直接作为房地产调控政策,先行差别化实施,比如先针对首套住宅(也可包括改善性二套)的房贷利息,直接抵扣个税,采取类似历史上上海的做法。

 

上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表于上海观察,更多内容可关注微信公众号:杨红旭楼市研究

附件:

关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

财税[2016]23号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局),西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局、建设局:

 

根据国务院有关部署,现就调整房地产交易环节契税、营业优惠政策通知如下:

一、关于契税政策

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

 

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

 

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

 

(三)纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

 

按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

 

(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

二、关于营业税政策

 

个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

 

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

 

三、关于实施范围

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

 

上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。

本通知自2016年2月22日起执行。

财政部   国家税务总局  住房城乡建设部

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