前几天，同时有几个粉丝，发我下图，问这一情况是否属实，中国次贷危机是否正在酝酿？

这个网上段子，流传甚广：“夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房子市价700万，我让她把房子1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，刚好可用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”

针对这一现象，我的观点如下：

其一，从技术上看，操作难度很大，但仍有可能性。当前很多地方的房地产交易中心，为了避免交易双方逃税，会在内部数据库系统中设定某一小区房价的最低成交单价。比如设定的单价是每平米3万元，就无法以2.8万元成交。但官方并无设定最高价，市场价700万的房子，以1000万元成交，交易中心不会阻拦你。

而银行呢？只能说，有一定可能性。商业银行审核一宗房贷，一般会让估价公司，出一份估价报告，但一般而言，这个估计公司与银行信贷员关系很好，存在利益交换也不是什么罕见事，一般比市场价多评高一成或二成，不是什么大问题。但将700万评至1000万，则存在很大难度，但也不是没有可能性。

还有，银行审核房贷也会防范关联交易的风险，比如家人之间的房屋买卖，夫妻离婚后，之间买卖房屋，不正常，银行审核一般不会通过。

从外部环境看，当前国家鼓励银行发放个人房贷，银行的贷款额度相当宽松，而很多商业银行当前缺少优质的放贷渠道，于是也乐意宽松化审批房贷。

其二，从收益上看，具有可行性。当前，我们贷款利率处于建国以来的最低水平，五年期以上贷款利率只有4.9%，同时个人房贷非常优惠，在一线城市，首套房贷利率可打85左右，也即利率只有4.2%。拿着如此低利率的资金，很容易找到更高收益率的投资渠道，比如有些大型企业内部员工集资的收益率就能达到8-12%。如果拿着这700万继续买房，可能收益率更高。

其三，从个人信用与道德层面看，不宜推崇。资本是逐利的。马克思的名言“资本来到世间，从头到脚，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西”。这一名言的脚注是：一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。

夫妻之间假离婚、互相买卖，存在道德风险。万一离了婚，或交易之后，另一方不愿复婚，或另有他念，则这个婚姻与家庭也就完蛋了，而且还会引发财产纠纷。另外，如果房价大跌，拒还房贷，则就在银行体系内留下信用污点；随着我国个人信用体系的完善，这种信用污点还会殃及个人在其他领域的活动。

上述这一做法，虽然具有些许的可操作性，但我相信只是某些好事者在炫耀技巧，真正实践的人，恐怕极少。

不过，在房价疯涨的城市，个人贷款的杠杆率已经偏高。最典型的是深圳。人民银行深圳中心支行统计显示，2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，同比增长29.2%。深圳按揭平均比例最高，2015年12月份达到65%，与70%的最高贷款成数限制相差仅5%，远高于北上广三市。由此可见，深圳投资投机性购房比重，全国最高！

实际上，这仍被低估了。因为，有些投资投机者还会借债，用于付首付款。而各种各样的金融机构，会以各种名义向购房者发放用于首付款的借贷款，也即“首付贷”。这也就意味着，人民银行深圳支行统计显示所谓的平均首付比例35%，实际上由购房者自有资金所付的平均首付比例，可能只占30%，或25%左右，其中少数人可能只有10%，甚至零首付。

这种情况，确实有点类似次贷危机爆发之前的美国。一位原来在美国“房利美”任职的归国博士朋友告诉我，危机爆发之前，美国一般的个人房贷首付比例为二成。但实际上，很多金融机构为了抢生意，纷纷为购房者提供“首付贷”。如此，则最终很多购房者只需付一成以下的首付，甚至零首付。

而2007年美国房价下跌之后，很多房产沦为负资产（房价低于贷款余额），于是业主放弃还按揭，银行不良贷款率飚升，出现银行倒闭潮，并通过次级债，以及其他复杂的房贷金融衍生品，将危机传递到全球金融体系。

而当前深圳的情况，已经有点类似2007年之前的美国房贷，但总体仍没那么危险。在一线城市和少数二线城市房价非理性繁荣、狂热性上涨面前，以道德说教，劝戒投资者、炒房者，是没有意义、没有作用的。

关键在于，政府管理部门和商业银行要不能放任个人投资投机者盲目而激进的扩大杠杆。

对于监管部门来说，一方面，要防范少数城市房价下跌之后所隐藏的按揭违约风险；另一方面，不能任由当前房价继续非理性大涨，否则将导致越来越多的自住者买不起房，同时也不利于资金支持实体经济。

对于商业银行而言，更应防范风险。2014年以来，我国商业银行的资产质量持续恶化。近期银监会发布的2015年第四季度主要监管指标数据显示，截至2015年底，商业银行业全行业不良贷款余额升至12744亿元，较2014年底大增51.2%；不良贷款率1.67%，较2014年底上升0.42个百分点，连续第10个季度环比上升。

从不良贷款集中分布的行业来看，制造业和批发零售业产生的不良资产较多，房地产业不算重灾区，但三四线城市房地产贷款质量欠佳。而个人房贷总体优良。因此近日央行行长周小川表示，很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%~ 50%，中国只有百分之十几，比例较低。

还深圳为例，2015年12月，深圳房地产贷款不良率为0.22%，同比下降0.05个百分点；个人住房贷款不良率为0.20%，同比下降0.06个百分点。

不过，防范金融风险，重在提前防止，而非亡羊补牢！2007年之前，美国房贷不良率也非常低，谁能料到后来的次贷危机有那么严重？而且进一步升级为国际金融危机，连中国经济和楼市也遭遇冲击！

总之，银监部门和商业银行，必须对当前少数房价暴涨的城市，给予足够的重视和警醒，并应逐步收紧房贷政策，尤其是要严查个人购房首付资金来源的真实性，适度提高房贷申请门槛，针对部分投资投机性购房需求提高首付比例，提高贷款利率水平，以抑制非理性购房需求，积极有为的防范或抑制房价泡沫。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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