每周聊房事 2018第11期 

时间段：2018年8月12至18日

透析一个热点：美国割羊毛，新兴经济体金融动荡......

7.31会议，要求“坚决遏制房价上涨”，这也意味着很多城市的房价还不听话，该打屁股。

那么，自2016年9.30调控（圈住16城）以来，哪些城市调控效果较好？

比如，这三位就很不错：

去年，北京大跌了。

今年，厦门“被崩盘”了。

去年到今年， 环京（廊坊）跌四成后，仍躺在ICU。

但是，最佳表现奖，老杨要颁给：上海！

上午，国家统计局，公布了房地产领域最重要的数据：70城房价指数。

这一组数据，是相关部门评定各地房地产调控效果、稳定房价政绩的最重要的指标。

今天公布的是7月份的数据，让老杨吓了一跳！

首先，从总体来看，70城新房价格，环比涨幅为1.2%，相比上月的1.1%，再度扩大。

很多人觉得，1.2%不算什么事呀。但这是环比，如果年化，也即上涨15%！

房价涨15%，高不高？ 当然高了！因为今年二季......

在房地产研究的过程中，老杨经常会发现数据异动，主要分类两种情况：

一是数据失真，比如部分城市新房限价之后，新房价格就属于异动了。

二是数据逆周期方向，比如一组月度数据，处于下行通道，突然某一个，或几个月份，数据反弹，但周期还没走完，这就属于异动了。

今天，结合国家统计局公布的7月新房销售数据，做一次实战分析。

统计局数据表明：1-7月份，商品房销售面积89990万平方米......

昨天傍晚开始，先是上海地产圈，后传递到上海地产圈，很多人，为了一个消息而高潮：

这个消息，被很多专家、自媒体、中介，解读为：央行放水，房贷放水，开始救市！

老杨认为：这完全是一种错误的解读！

解读者，或者傻，或者坏！

但巨量吃瓜群众，哪里知道真相？

于是，担心房价再度大涨，慌神了！

网友咨询：杨老师，前年底开始关注您微博，这么多大V中最敬佩您。 近来心烦意燥，后悔去年没有出手长沙，以至刚需小白失去房票，我是现在开始买社保，等2年后上车还是等限购放松再上车？2年时间不短，不知道政策如何变化，以及后面价格涨幅，有没有必要为房而去买长沙社保？还有限购大概会哪年取消？老家衡阳乡下，典型4线城市，衡阳市前年底均价5000左右，今年房价涨到6000-7000多，可以入手吗？实在忍不住，生怕一点点首付被稀释。3年内会在深圳上班，不着急住，孩子已在深圳上学，以后房子买哪就在哪生活。我们是普通百姓，不符合人才新政，以前没关注房子，刚关注就限购。又或者中山能否入手，首付不是很多，哪......

近期，易居研究院发布了由老杨指导、研究员沈昕执笔的《金融环境与房地产研究》报告。从中，可知更能反映全国货币政策转化为流动性变化，以及房地产金融环境的近况。摘出三图，分享给大家。

近二三个月，关于货币政策转向、重新大放水，放水之后房价还将继续大涨的的说法广为流传。

但从7.31政治局会议关于货币的论述来看，没有出现明显的转向，更没有大放水的倾向。

1、M2-GDP-CPI连续3个季度为负

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一、7月成交量环比下降3%

7月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交约6.3万套，环比下降3%，同比增长21%。2018年1-7月，10城二手房累计成交约41.7万套，同比下降14%，降幅较1-6月份收窄5个百分点。

从10城二手房年初累计成交套数的同比增幅走势来看，2013年3月份该曲线达到2012年以来的高点后便进入快速下行通道，但2013年全年仍维持在正增长水平。......

近两天，关于厦门房价崩盘的新闻甚多。

我查了一下，主要内容来自于自媒体：樱桃大房子，老杨认识的一位房地产老记。住在深圳，近几年写了很多的房地产文章。截段内容如下：

NO.1

厦门房价，崩盘了吗

......

今日，股市大跌！

昨天的政治局会议，部署了下半年经济工作，提出要做好六个稳：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

但股市的反映，却透露出在外部诸多压力之下，投资者担心下半年的经济走势。

地产股暴跌！主流地产股皆跌超4%，其中新城、荣盛、保利下跌超6%。港股中的地产股，跌幅更大。

如下图，荣盛发展，股价已回到三年前。

2018年3月时，老杨曾想一篇关于杭州的楼市分析。

结果，后来杭州实行摇号，反而助涨了市场情绪。

老杨一看这架式，不敢写了。杭楼，太强势了呀。

要写专城分析，只有写写市场转向，才有意义嘛。

今天，老杨终于再次鼓起勇气，坚定的向杭州楼市发布：红色预警！

杭州二手房价格，即将迎来下跌拐点！

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近期，易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中，可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化，借此观察不同类别城市房价泡沫有否及大小变化。

根据房价收入比偏离度、当年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况，将80个大中城市大致分为四类：

第一类城市，房价收入比偏离度同比上升，且涨幅进一步扩大。

约4成城市属于这一类别，基本是东北二线城市和中西部二三线城市。从偏离度水平来看，又可以进一步分为偏离度水平较高城市（偏离度高于近8年中位值水平，以蓝色气泡表......

网友咨询：环京地区现在适合投资么？杨老师您好！本人吉林人，石家庄户口，北京上班，还没买房，现在有30万左右的资金，准备买一套投资房，主要是考虑中短期的投资行为。；一，环京地区，也不知道环京地区现在合不合适投资（看了一处在永清县城内的楼盘《德丰海棠园》，小开发商，一万一左右，能3成首付，2020年初下房）；二，石家庄，二环里的老破小，一万九左右，或者石家庄市其余地段；三，长春市内，均价一万；现在有了解这三个地区的房价，请老师帮助分析一下，有哪个城市地区适合我现在上车，哪处的房产更加具有投资潜力，该何时购买。

当前，总体上看，投资时机不好。但环......

近期，易居研究院发布了一份由智库总监严跃撰写的《100城住宅价格报告》。老杨摘出两图，做些短周期方面的比较性分析。

本轮行情浪滔天，秒杀上一轮

易居院跟踪了全国100个城市的新建商品住宅成交均价，基本可以代表全国主要城市房价变化。

这里，老杨只想探究一下房价涨幅，这是短周期运行的重要指标。

本轮短周期，100城房价同比增幅上行，始于2015年下半年，201......

近段时间，多地出现新售楼盘业主维权事件，主要是关于建筑质量，其中部分与装修房有关。

NO1   

2006年3月，老杨转型做房地产宏观研究，其中以市场研究为主攻方向。做市场研究工作，必须得预测市场，否则对于市场参与者而言，没有任何指导意义与实战价值。

不觉已满12载，在过去4300多个平凡的日子里，老杨夜以继日、持之以恒的苦练体能、磨练技能、淬炼智能，历经大大小小几百次市场预测之战。胜则总结、败则反思，不骄不躁，不断提高。

近期，功......

近期，易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中，可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化，借此观察不同类别城市房价泡沫有否及大小变化。

房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计局，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。家庭可支配收入数据来自于统计局。我们将城镇家庭户均面积设为100平方米。

6月，北京二手房网签成交量，环比5月下跌12%。而链家成交量，则下跌22%。

这是否意味着，今年3－6月的二手房反弹，至此结束？

老杨估计，关注北京楼市的朋友们，会形成严重的分歧：有些人信心仍然强大，有些人预期已经转弱。

老杨非常关注北京楼市，尤其去年3.17新政后，北京二手房市经历了一轮明显下跌。在全国一二线城市中跌幅最大。

当然，部分新盘也有下跌，比如近期通州（近廊坊）的某新盘，新开盘的价格相比去年大跌三成，老业主到售楼......

早在2013年，老杨出版的《楼市探秘》一书中，曾经细致的分析了衡量房价泡沫的四个指标：房价收入比、租金收益率、房屋空置率、住房饱和度。

房价收入比和租金收益率，易居院有常规报告进行跟踪研究；房屋空置率需要国家建立统计体系（美国很完善），当前空白；住房饱和度，通过房屋普查才能搞清楚，当前空白，但根据2010年的人口普查数据（附带有人口调查）也能大致了解。

近日，易居院发布了《50城租金收益率研究报告》，摘出三组数据，与大家分享如下。

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