财新传媒
2017年11月18日 15:22

20城房价下跌 北京继续领跌

20城房价下跌 北京继续领跌

今天,国统局公布了70城房价数据。

刚有记者采访我:10月新房环比上涨的城市有50个,比9月多6个。调控并没放松,但房价环比涨的城市数量反而增加了,为什么?

其实,老杨之前已多次提及过,由于部分城市实行新盘限价,导致新房价格存在一定程度的失真,也致使70城新房价指数,涨跌的城市数量,近几个月有些反复,看不出规律。

此时,需要我们重点关注二手房价格,虽然个别城市的涨跌表现,偶尔也有反复,但总体上比新房价格靠谱。

10月相比9月,70城中,房价环比下跌的城市数量为20个,下跌数量比上个月增加了7个。总体看,近几年月,下跌城市数量持续增加,明确的反映出全国主要城市楼市降温的总趋势。

......

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2017年11月10日 15:06

探秘 | 三大都市圈,房价下跌顺序

老杨最喜欢探秘,探究楼市变化的奥秘。

有时候,躺在床上,睡不着,脑子里面过一过全国与各地市场运行的历史与现况,规律与特征,思考一下未来走势。是件相当有趣之事。

当前,全国房价分化严重,少数城市房价开始下跌,而部分城市还在上涨。真可谓:乱花渐欲迷人眼,安能辨他是雌雄?

这里,老杨想聊聊三大都市圈与城市群的差异。

以北京为中心的京津冀,以上海为中心的长三角,以深广为中心的珠三角。

上个月,易居研究院发布了一份报告,其中涉及到这三个都市圈与城市群的一组二手房价格数据。

以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准,截至2017年8月,计算这期间的房价累计增幅。

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2017年11月03日 16:01

楼市新动向:限价房闭环,转售无利可图

近日,天津市国土房管局制定出台了《关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》。

明确规定:购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,回购价格为原购房款与同期定期存款利息之和,最高不得超过回购前3个月内同区域普通商品房项目平均销售价格的80%,回购房屋根据届时情况面向住房保障家庭出租、出售。

同学们,请注意:这是一个非常重磅的住房供给侧领域的大动作!

发出两个信号:1、可售型保障房闭环运行!2、转售无利可图!

对此,老杨简做剖析。

一、关于闭环运行。

过去20年,我国保障房分为两类:一是租赁房,先是廉租房,后是公租房......

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2017年11月02日 18:03

全国个人购房杠杆率,连降3个季度!

近日,易居房地产研究院公布了一份《3季度全国居民购房杠杆研究》报告。以下是报告的简要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。 
 
自2016年底以来,“去杠杆”及“抑制资产泡沫”等词汇越来越多地出现在了中央会议及媒体上,在房地产去库存的背景下,部分热点城市楼市的火爆,无疑引发了社会及业内对于房地产泡沫的担忧。
 
今年9月初,有媒体报道称,购房者又一次找到了新途径,通过银行消费贷套出资金,用于购房首期款,轻松突破楼市调控政策,类似“首付贷”再出江湖。与此同时,北京银监局、人民银行营业管......
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2017年10月25日 17:17

一线楼市,史无前例的调整压力!

一句”京沪永远涨“,流行很多年……

然而,人无千日好,花无百日红。纵是京沪深,房价也会跌。

当前,在一二线城市当中,北京领跌全国。

传统意义上的金九银十,今年在热点城市不复存在。一线城市的表现尤其差。

根据易居研究院的监测数据,以9月上半月和10月上半月的成交量总和,来代表9、10月份的成交成色。

2010年以来,楼市有短周期波动的特征,所以每年的9、10月份的成交量起起落落,但今年的成色尤其差!

上述是新房,有些朋友会反对,认为成交量主要是政府限制预售与网签。老杨认为确有此因素存在,但主因应是需求面萎缩。

比如,拿上海二手房成交面积为例,......

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2017年10月23日 15:35

房价下跌城市增多,入冬步步逼近!

房价下跌城市增多,入冬步步逼近!

今天,国家统计局公布了9月份的70城房价指数。


70城当中,房价上涨的仍占多数,但从房价涨幅来看,仍朝着降温方向,慢慢演变。


从新房总体走势看,70城新房价格环比增幅,9月继续收窄,只有0.19%(8月为 0.24%),创2016年以来新低,一步步向零逼近。而零,就是入冬的界线。


同比增幅,加速收窄中……


新房价格,在部分城市被行政管制所干扰。还是以二手房价格走势为主要参考坐标。


9月相比8月,环比下跌城市为13个,持平为6个。下跌与持平城市数量,相比8月增加3个城市。


房价下跌幅度排名:北京继续居第一......

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2017年10月18日 12:56

最高指示透露:未来五年放弃炒房吧

全球瞩目的大会,今天正式召开,大会报告也公布了。

关于房地产的最高指标,怎么看?会有新的调控政策出台吗?房价怎么走?

且听,老杨细细分析……

这是一次顶顶重要的会议,客观上要求经济社会各个方面,包括房地产政策与市场,都保持基本平稳,不能出现什么具有重大社会影响的妖蛾子。

在这个方面,天朝控制力一直是很强的,这次也是如此。

大家所关心的是会后,但历史经验表现,在同一领导继续下一个五年的情况下,大政方针不会发生明显变化。

若想知道会后,就得了解会前。

一、关于会前。

最近一次高层表态,是2017年7月中央政治局会议提出:要稳定房地产市场,坚......

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2017年10月11日 19:15

楼市成交创10年新低,到底发生了什么事?

楼市成交创10年新低,到底发生了什么事?

国庆过后,中国房地产界最大的新闻是:欢度国庆、冰冻楼市。各种媒体,铺天盖地报道,今年国庆主要城市成交有多低迷!

其实,早在两个月前,老杨就写过文章,标题如下:

房地产市场的短期变化,是有一定规律的,否则房地产短周期理论就成了无本之木了。

如果大家觉得国庆就那么几天,且大家都在游玩,数据不足以证明楼市低迷。那么,老杨就拉出9月份的成交数据吧,做个大跨度的比较,也就容易明白”身在何处“了。

9月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积,同比减少31%。从下图的走势图来看,2016年月度成交量较大,而今年下跌了很多。这是楼市降温的鲜明表现。

9月......

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2017年10月07日 19:02

本轮房价上涨最霸气的两个城市,如今都泄气了

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国房地产板块轮动现象研究》,引发了多家媒体的报道和诸多网站的转载。以下是报告的简要内容,由研究员赖勤执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。 

由于政府限价和成交结构的影响,新房数据有所失真从而不能准确反映市场情况,所以本文数据均为二手房数据,并且来源于国家统计局公布的70城房价指数。以下分别从城市、一二三线三类城市、华南和华东等七大板块、三大都市圈、东部和中部等四大区域共5个维度来分析。

由于在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年5月份左右,因此以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准,截至今年8月,计算这期间的房价累计......

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2017年09月30日 13:58

放眼全国,合肥楼市压力最吓人

放眼全国,合肥楼市压力最吓人
近日,连续写了两篇文章,揭示南京楼市”明强实弱“的性质,并预言一年半年后,多数二手房价成交量将下跌15%左右。
 
这样的观点,引起了部分南京网友的强烈反对。其实,我对南京的这一房价走势预测,应属比较温和的了。
 
在分析南京的两篇文章下面,部分合肥的网友留言,然望能分析一下合肥市场。而合肥的楼市降温压力,明显大于南京。南京的网友,就别太介意老杨了。
 
其实,之前已分析过合肥了。另外,合肥本地的网友,对当前合肥楼市的分歧,不像南京那么明显。
 
因此,暂没必要像南京那样费劲的写一篇文章......
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2017年09月26日 13:30

本轮房地产调控将持续多久?

粉丝咨询:杨哥好。听人说,本轮房地产调控将持续四五年,另外近期各地都在大搞租赁房。房价会不会将要低迷好几年呀,自住是否也可等等看?
 
关于房地产调控的时长问题,我也听到一些小道消息,但最关键的,还须用合理的逻辑进行分析判断。
 
一、关于短期政策。主要关注两个层面:中央表态与地方行动。
 
1.中央态度严厉。很多人可能已经淡忘,早在2016年5月,人民日报采访“权威人士”,谈了很多中国经济的乱相与潜在风险,包括房地产泡沫的问题。比如:固有矛盾还没根本解决,新问题有所暴露。“稳”的基础仍靠投资拉动,地区财......
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2017年09月22日 08:56

2018年中国房价将暴涨?绝无可能!

2018年中国房价将暴涨?绝无可能!

网友提问:杨老师好,任志强一直拿生命发声!现在又发表惊人言论,2018年中国房价将会暴涨!他一直是中国楼市自带热点的一个人,而且无论在什么样的背景下,任大炮都坚持看多,可以说是中国看多第一人。但是前段时间万达出售多个酒店和文旅项目,潘石屹抛售上海SOHO物业,地产大亨已经做出提前退出房地产的准备了。其实更早之前香港地产大亨李嘉诚就已经开始抛售内地地产物业!马云也在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲时说到:“未来房子如葱,过去8年内,中国的房子整体上处于大幅上升的状态,8年后中国最便宜的东西可能就是房子”。就在各界大佬集体不看好房地产的背景下,任老师依然坚持己见,“固执”的认为房价还......

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2017年09月21日 10:10

3000亿短期消费贷违规潜入楼市

3000亿短期消费贷违规潜入楼市

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》,引发了多家媒体的报道和诸多网站的转载。以下是报告的简要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。这里仅摘部分内容,与大家分享。

今年4月以来,不断有媒体报道,称部分地区出现购房者以“消费贷”、“经营贷”等名义贷出资金用于支付购房首付的现象。不少地区也纷纷出台相关政策,进一步整顿规范违法资金进入楼市。

一、2017年3月以来新增房贷逐渐明显回落

这里对人民银行公布的月度住户中长期消费贷款余额环比做差,按80%占比,经季节调整估算出月度新增个人银行按揭房贷走势。数据显示,该指标在2016年5月开始出现明......

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2017年09月14日 15:58

无法忽视的痛点:贫富同区or分区?听市长or听市场?

无法忽视的痛点:贫富同区or分区?听市长or听市场?

近期,北京几个小区,关于同一小区中保障房与商品房分隔问题,引发了广泛关注与争议。这让我想到十年之前,有段时间,媒体上曾讨论过贫富分区居住的问题。其实对于类似现象,近几年老杨一直在思考,也心存担忧,借此机会聊聊。


先看近期热点案例的基本情况。


“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”,同在北京东五环东坝乡一小区。2017年6月,该小区纯商品房交房,自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现:两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。


“学府苑”的业主认为,设置隔离带后,小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”,购房合同中30%的绿化率没......

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2017年09月07日 15:25

谜局 | 今年住宅销量,到底是涨,还是跌?

谜局 | 今年住宅销量,到底是涨,还是跌?

我国的房地产数据,多而杂,有时候同一指标,不同口径,还会相互矛盾,甚至运行方向相反。


房地产市场的所有数据中,房屋交易量最重要!不幸的是,这个最重要的数据,当前就存在很多矛盾之处,这会让业内外人士感到困惑。这里,比较两组数据。


一、全国增长与50城下降。


今年1-7月份,全国新建商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中,新建商品住宅销售面积增长11.5%。


看到这一组数据,你会感觉今年全国房屋销售势头相当强势,商品房增长14%,是一个较大增幅。2010年至2016年,全国这一指标的均值是8%。即便是看住宅......

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2017年09月05日 12:40

全国百城房价收入比,深圳仍是老大,惠州涨太快!

全国百城房价收入比,深圳仍是老大,惠州涨太快!

近日,易居房地产研究院发布了一份《全国百城房价收入比研究》报告。由研究员王梦雯执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,供大家参考。


全国百城商品住宅均价


根据CRIC数据库的新建商品住宅(剔除可售型保障房、棚改房)成交均价来看,全国100城中,有33个城市房价高于1万元/平方米,其中超八成城市已出台相应调控收紧政策,以期遏制短期内房价快速攀升及市场过热的投机氛围。


具体来看,均价较高地区集中在东部经济发达的一二线城市,其中深圳、上海、北京、厦门等沿海城市位居涨幅榜前4位,成交均价分别为55637、47871、41363和34229元/平方米。而另一方面,南充、宿州......

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2017年08月31日 16:01

中国房地产业金融环境指数将步入偏紧区间

中国房地产业金融环境指数将步入偏紧区间

大家的一致感受,今年以来,金融环境收紧了。尤其是个人贷款购房,审批流程拉长,贷款利率抬升。哥们,不乐意高利率,那你就死等吧,银行才不急给你放款呢。开发商同样遭遇了融资方面紧缩。

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。

这一点,从圈内来看,老杨算是较早注重金融环境对楼市影响的专家,过去十年,陆续开发了多份研报,跟踪研究金融环境的变化与楼市的关系。比如:

近日,易居房地产研究院公布了一份《中国房地产业金融环境指数报告 》报告。由研究......

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2017年08月29日 19:15

板块轮动趋弱,已有城市房价初跌,哪里最冷?

板块轮动趋弱,已有城市房价初跌,哪里最冷?

若问:全国房价走势如何?

杭州、南京、武汉、合肥、长沙等诸多的城市的网友,可能会表示:热得狠,买不到房呀!

错!你们指的可能是新房。由于政府严厉限制定价,导致部分热点城市的部分新盘,一房难求。

但是,买不到新盘,可以买二手房嘛。二手房价格更能反映楼市真实状况。

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国二手房价格变化与板块轮动研究》报告。由研究员王梦雯执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,同时老杨略作延展。

国家统计局发布的70城二手住宅价格指数,今年7月与6 月相比,价格下降的城市有11 个,上涨的城市有54 个,持平的城市有5 个。7 月份房价上涨的城市数量在减少,而房价下......

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2017年08月14日 17:26

地市泡沫大于房市,你知道吗?

前段时间,易居院发布了一份关于:2016年中国楼市泡沫与1990年日本楼市泡沫比较的报告。点看:首次定性:中国都市圈房地产泡沫,达1990年日本泡沫期的七成!

其中,多次提到1990年前后日本泡沫之大,其重要指标之一,就是地价。在日本官方与民间的诸多房地产指标中,非常重视地价,远比房价重要。

但我国,各界总是盯着房价,不太关注地价。其实,只有两个群体,深切的体会到地价的变化:抢高价地的开发商、卖高房价地的地方政府。

依老杨的理解:本轮部分城市的房价有泡沫,但更大的泡沫来自于地价 。

不妨看最新的三个指标吧。

一、今年1-7月份,全国商品房成交均价7928元/平方米,同比增长4.3%,增速比......

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2017年08月10日 10:42

楼市秘笈 | 全国楼市区域分化明显 年内政策高压持续

楼市秘笈 | 全国楼市区域分化明显 年内政策高压持续

8月6日,老杨应合肥百瑞房产网之邀,值合肥最大的房地产微信号“霸都楼市“”生日之际,在安徽大剧院,面对上千合肥普通民众,讲了近一个小时的房地产形势。当天,霸都楼市的小编做了一些我的演讲内容整理,大致如下,分享与大家。

房地产短周期逻辑与走势,年内政策高压持续,明年或放松

要想预测未来一年的楼市和房价走势,可以由四个层面关注:

经济面、政策面、资金面和存货面。其中有两个因素特别重要,就是政策和资金,楼市是随着资金血脉的收缩与扩张而进行波动的。

1、本次调控,全国降温速度放慢

全国房价的同比涨幅,有涨有跌,本轮最高峰是2016年11月12月同比涨幅见底......

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