2019年土地市场量价齐涨土拍溢价率仍处低位-杨红旭的财新博客-财新网

文 | 王若辰

1 40城整体：全年土地成交均价较明显回升，成交面积与溢价率微升

1、土地成交建筑面积：2019全年累计同比增长1.7%

2019年12月，40个典型城市土地成交建筑面积9476.1万平方米，环比增长97.3%，属于年底异动；同比增长34.3%，增幅扩大。

2019年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，，40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米,全年土地成交面积仅微增1.7%。

2、土地出让金收入：2019年全年同比增长18.6%

12月，40个典型城市土地出让金收入为4244.9亿元，环比增长87.3%，属于年底异动；同比增长40.9%，相比去年12月增长较明显。

2019年全年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、广州、北京和南京。这5个城市的土地出让金总额分别为2646.4、1794.2、1694.6、1672.1和1626.8亿元。其中，南京土地出让金同比增速较大，达到了79.8%；杭州土地出让金最多，并且远超过第二名上海，说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。

2019年，50城中10个城市土地出让金超千亿，其中，洛阳、长春、宁波等城市出让金同比增速很高，分别达到了173.3%、105.2%和97.4%，主要是因为这几个城市2019年房地产市场较火热，土地市场供求两旺。

3、土地出让均价：2018年同比上涨16.6%

12月，40个典型城市移动平均土地成交均价为4741.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大；同比上涨11.7%，涨幅继续收窄。

2019年，上半年部分城市土地市场较热，地价上涨较快，接近前期高点；下半年地市降温，特别是四季度以来地价明显下跌，但全年来看，地价仍同比上涨16.6%。

4、土地成交溢价率：9.6%，连续6个月下降

12月，40个典型城市土地成交溢价率为9.6%，相比11月下降2.7个百分点，已经连续6个月下降。

2019年，上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，溢价率为14.8%，略高于2018年。

2 城市分类：全年一线城市量价微升，二线城市量价齐升，三线城市量缩价涨

1、一线城市：成交面积同比下降15.4%，地价环比下跌8.1%

12月，4个一线城市土地成交建筑面积为813.2万平方米，同比下降15.4%；6个月移动平均成交价为13074.1元/平方米，环比下跌8.1%，同比下跌3.1%。

2019年，一线城市土地成交面积同比微增1.0%，地价同比上涨5.2%。

2、二线城市：成交面积同比增长33.4%，地价环比下跌4.7%

12月，二线城市土地成交建筑面积为6107.8万平方米，同比增长33.4%；6个月移动平均成交价为4531.7元/平方米，环比下跌4.7%，已经连续4个月下跌。

2019年，二线城市土地成交面积继续同比增长6.4%，涨幅收窄，成交均价反弹16.6%。

3、三线城市：成交面积同比增长68.5%，地价环比微涨0.3%

12月，三线城市土地成交建筑面积为2555.0万平方米，同比增长68.5%。6个月移动平均成交价为2586.8元/平方米，环比微涨0.3%。

2019年，三线城市土地成交面积同比下降11.7%，而土地均价继续同比上涨25.8%。

3 结论和趋势：预计2020年40城地市将继续降温

12月12日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”；12月23日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。12月份土地成交量大增为年底异动。截至2019年，40城土地成交面积已经连增三年，但增速回落，按照市场规律，2020年地市或将继续降温；地价由于目前溢价率已经处于较低水平，2020年出现大跌的可能性较小。

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